景晖智库首席经济学家胡景晖先生主,应邀主持和讯财经主题论坛,本人有幸成为论坛嘉宾,不过一看论坛主题,至少讨论了十年了:多元化是房地产企业的战略新选择?

  媒体的特质,就是求新、求变、求不同,你山河依旧,十年如一日,朋友们无疑好奇:你怎么还做地产?你怎么只是做地产,没搞点别的什么名堂?

  我跟老胡开玩笑,就像有人一直惦记您,为什么您还是一个太太,除了大房,还没纳妾,搞个二房、三房,大红灯笼高高挂吗?为什么没有讨小,为什么没有家外有家?

  老胡装傻,我不敢啊。

  我跟进之,您有,反正打死也不说。

  媒体一直探究房企有没有“讨小”,却有着极其现实之意义。因为每年,不是这家房企踢足球了,就是那家卖矿泉水卖大米了,要不高调进军农业修理地球,要不上马科技大干不是人的事——机器人的事了……

  不要低估一家房企“讨小”的心。

  妻不如妾,妾不如偷,偷不如偷不着。

  我继续拿老胡举例——

  老胡若有讨小的想法,一般出现两种情况:

  一是日子太红火了,身体倍儿棒,吃饭倍儿香,精力充沛像下山猛虎,年轻气盛如过海蛟龙。生意上闭着眼睛大把挣钱,而男人钱一多,就容易变坏,你懂的,想法就多起来了。

  这么优秀的男人,面对外面诱惑多了,主动扑上来的不计其数,老胡开始把持不住自己。强大的基因,应该多子多福传承下去,子弹不能浪费啊。

  二是与大太太日子,似乎突然过不下去了,大太太生娃娃开始困难,更生不出金蛋蛋来了。行业是否天花板初现,危机感如影随形?

  压力山大时,顿时觉得自家碗里不多了,非要看人家锅里有什么菜。外面的世界真精彩,探头探脑想尝尝鲜,不如主动移情别恋,寻找点新的刺激。

  房企日子好过的时候,多元化投什么都是小钱,都能玩一玩试一试,三心二意“小赌”怡情,妨碍不了根基大业。当然,有时钱投不多,坑很深,这是后话。

  房企日子不好过的时候,世界那么大,我想去看看。外面的世界很精彩,外面的世界很无奈。往往,千里万里归来,归来满脸风霜,早已不是少年,却发现世界上还有三分之二的受苦人。得,还是做地产比较好吧。当然,这也是后话。

  房企多元化找死,不多元化等死,你们自己选吧,选哪个死法。这十年来证明,这是伪命题。

  真相,没有哪家房企是被小妾干死的。

  快被干死的,或半死不活的,都是大房出了大事。

  还是说老胡的例子比较形象易懂。老胡身体好,本来与正宫娘娘,他的大太太,原配大房一年生一个孩子,结果他灰常不满意,每晚上都很捉急,结果白天也闲不下来,不停给自己与大太太高负债加杠杆,想一年大跃进要生出十几个娃娃,非得两三年就能创造出一个民族。

  老胡很快有些力不从心,于是想到了服用春药。很贵的钱,加上很贵的地,就是这剂春药的主配方。市场上春药供应有限,不少跟老胡有同样创造一个民族想法的人,不约而同一起哄抢,钱就愈贵了,地就愈贵了,抢钱抢地像疯了一样。

  疯,不就是病吗?

  春药当饭吃,天天春宵,夜夜新郎,终于精尽……人未亡……

  屋漏偏逢连夜雨。

  你有创造一个民族的雄心,官大人却出台计划生育政策,限购加限贷。珠胎暗结,娃娃已养在大太太肚子里了,但一直不批预产证预售证,胎即便没死腹中,也快把老娘憋死了。

  要不就是限价,本来在肚子里养得虎头虎脑,结果生下来,被限价的尺子一削脑袋,一问世就是赤字负数,就是病娃娃、残疾娃娃了。

  相反,房企的小妾们,无法与大太大地位并论的。花的银子,占用的资源,是相对有限的,风险就相对就小。

  她们多只是情怀,多只是好看鲜嫩,多只是风花雪月,多只是概念方向,多只是道路正确,多只是一直不死心的那个出轨的念想。

  这次不拿老胡举例了,说说国民老公王思聪。

  撕葱小弟,娱乐圈纪委书记,从老爸万达王建林先生处取了些碎银子——记住,是碎银子,响应国家大众创业、万众创新,投身相对于老爸房地产行业之外的多元化。

  老爸说,先挣一个小目标,一个亿再说吧。

  一个亿,只是房地产行业大佬眼里的小目标,无足轻重,像玩似滴。

  思聪好像做成了一些事,像打游戏打到了全世界,也做砸了一些事,比如熊猫直播。结果,富二代成了失信人,不能乘高铁、坐灰机、住五星大酒店了,一度无法与网红妹子再快乐地玩耍。

  然而,撕葱哪怕玩丢了几个小目标,他老爸这条大船目前还是稳固的。老爸主业——好比大太太这边,前些年卖旅游项目、卖酒店,断臂求生那会儿,不是儿子玩坏了连带了老子,还是老子大房出事撞南墙了。好在,危机逝去。

  法律意义上,老子与儿子是不同的企业,但不妨这样比喻,老爸是大树,儿子是小分叉的树枝,断了个把小枝杈,没有伤筋动骨,主干坚挺傲霜斗雪,老王就还是那位高唱《敢问路在何方》的退伍战士。

  大河没水小河干,大河有水小河满,枝繁才能叶茂。

  看官,那多元化房企能不能做?

  做不做,做什么,怎么做,就像讨妾与否,是自个儿的家事,但无外乎天时、地利、人和三者之关系。

  天时:如果国家政策大势是去杠杆、降负债,你非要逆风飞扬,用短期的钱做长期的事,强加高杠杆让报表更难看,霸王硬上弓,与大势反着来,你这条胳膊再粗,拧得过那条大腿吗?识时务者为俊杰。否则,很可能二房哭着要走,大房又闹离婚,你老鼠进风箱两头受气,芝麻没捡起来,西瓜又要丢。

  地利:围绕地产主业赋能,协同主业、提升主业,在上下游寻找发力点,寻找内涵与外延的扩大,这样的选择会比较接地气。像商业、长租、文旅、养老、产业地产等,从增量销售到存量运营,逻辑上都是通达的,值得为之研发、奋进、投入。

  地利,不是虚晃一枪,仅为拿土地方便与廉价,你想靠PPT忽悠,挂羊头——卖猪肉,政府早不吃这一套了。

  转型与转行,是一个问题。

  上述赋能协同的多元,视为转型而不是转行。做农业,做机器人,视作转行与转业了,想着能平地起惊雷,让人肃然起敬。

  但我并不十分看好,唯有送上祝福。

  人的生意,像房地产生意,一年16万亿的中国第一市场容量,瘦死的骆驼比马大,况远不到死的境地;而非人的生意,像机器人的生意,什么时候能做到1万亿?我们每人配齐全了,天天陪你吃、陪你玩、陪你睡?

  房地产是资源型的,你或有地、或有钱,大旗一竖就能整合做起来。而机器人是科技创新型的,许多银子烧大了、一直烧、烧完了,也未必能搞出个过家家的小妾机器人来。

  与华为、腾讯、阿里、百度等科技类企业比,开发商早输在了起步线上。基因、血脉、出身不同,导致思维方式南辕北辙。这引出最后一个关系——

  人和:就是文化。开发商习惯了赚快钱,与大太太玩转高周转,一个项目做两三年、甚至一年就要结案数钱。对二房小妾,却要学会沉下心来,写情书送鲜花买礼物,有足够的耐心,不断深化感情培育成长,心急吃不上这口热豆腐。太难了。

  开发商玩足球,也算多元,体育产业。

  我们说青训,足球从孩子抓起,从学校抓起,但开发商老想着一年冲超,两年冲冠。典型的高周转模式,就是引进大牌球星、大牌教练以求速战速决。

  连国家队都想靠归化外籍球员扬名立万,这已不是拔苗助长了,是移苗助长。结果内战国内联赛凑个热闹,国际赛场还是一败涂地,颜面尽失。

  最后总结,用兰德咨询宋延庆董事长的话来概括,只要现金流有保证,房企多元化也罢,不多元也罢,你选择你喜欢,做与不做均无妨。拓宽地产主航道,拓展地产生态圈,“双拓”一定是正道。

  是的,地产主航道是爱妻,地产生态圈是爱妾,家中红旗不倒,家外彩旗小飘,祝你我妻妾成群,且做且珍惜吧。

来源:房市很有趣