赵燕菁:城市更新拒绝传统开发思维

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 2906阅读 2019-11-21 21:48

  乐居财经 李奕和 发自佛山

  11月21日,主题为“让城市留住记忆,让更新创造价值”的2019中国城市更新论坛在佛山举行。厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院和王亚南经济研究院“双聘教授”赵燕菁现场接受了乐居财经的对话。

  近两年来,房地产企业纷纷成立基金,进军存量和城市更新市场。赵燕菁认为,这表明企业正从原来以建设为主向更新为主转变。目前,大部分国企开发商也都是更新,新建只占小部分,大部分房地产开发商都是买旧物业翻新,卖给新业主。

  这其中是开发商看中的一个商机,房企把存量的房子通过一些途径变成现金流来源,房子自然就升值了,否则旧房子空在那里是没有价值的资产。

  “企业向轻资产发展会是今后的一个趋势。”其指出,在国内增量市场已经经历了几十年发展的情况下,这是房地产的主要出路。

  对于一些缺乏城市更新经验的房企,应如何应对存量的大潮,赵燕菁表示,这并没有一成之规,途径有很多,每个城市不一样,政策环境也不一样。比如,对于一些旧厂房,目前的一般做法是通过搞文创产业等进行改造,然后把相应的产业引进去,对资产进行盘活。但前提是房地产开发商得和政府进行合作。

  其指出,因为每个城市、每个项目甚至每个地块碰到的问题都不一样,这跟房企拿地建房卖掉是完全不同的商业模式。在新的存量时期,谁能在新的商业模式中走通,谁将成为未来市场的领导者。

  面对目前就改所面临的一些问题,赵燕菁认为,一方面,政策层面对于一些物业更改用途和性质的机制仍需完善;另一方面,国内的产权制度对于城市更新也是非常大的制约。其解释,国内的产权平均继承制、很多物业产权分散,给城市更新的推进造成了困难。

  “如果把这些问题都解决了,城市更新是巨大的财富,有很多增长机会,等于房子根本没变,只要一更新,价值不知道翻多少倍。”

  随着近年来,城市更新和旧城改造越来越受到关注,当中牵涉到传统文化、历史遗址的保护问题也成为了行业热议的话题。赵燕菁认为,传统文化、古建筑都是有价值的,只是行业需要找到一种方法将它资本化,变成现金流。其指出,所有的城市更新就是把真正有价值的资产转移到能使用它的人手里。

  “旧城更新难点就在于此,谁有创意,谁就能给存量的东西最高估值。”

  一直以来,对于城中村的更新和改造,也存在不少质疑的声音。赵燕菁对此表示,各方在对待城中村改造时应该理性对待,城中村存在很多看不到的作用和价值。一方面,城中村承载了一个城市绝大部分的外来人口。

  “城中村里住了大量的人,你把它拆了,这些人去哪儿住?他能住商品房吗?他不能住商品房,这些人的生活成本就要上去,否则就要离开。”

  另一方面,城中村事实上也是一个城市的调节器。“城中村是没有规划的地方,城市缺什么,它就是什么,你缺仓库,它就是仓库,你缺办公,它就是办公。”

  赵燕菁表示,城市更新是非常大的课题,很多特别高价值的东西被我们非常低价值的使用,这个使用价值和它潜在高价值之间的差额,就是城市更新的机会。

  “所以下一轮真正的发财机会就在于城市更新。”其认为,城市更新不能光说技术,国内目前要做的是打通产权、制度、审批几个主要关节,如果解决了这些问题,资本汹涌而至,房子也将全部升值。

  赵燕菁指出,总而言之,城市更新是一个新课题,不能用原来的模式,原来都是靠增量,建成之后卖掉,城市更新不能用传统的房地产思路来想。

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