中骏集团主席兼行政总裁 黄朝阳

  乐居财经 李奕和 发自厦门

  沉寂已久的土地市场被厦门的一场土拍给打破了。

  11月19日，中骏以59.4亿元的总价拿下厦门湖里2019P01地块，成交楼面价4.51万元/平方米，溢价率超过30%。地块刷新了厦门土地市场，成为厦门总价“地王”。

  据了解，厦门在当天公开出让湖里2019P01、翔安2019XP01两宗地块，总面积5.37万平方米，总起始价53.64亿元。土拍吸引了金茂、旭辉、金地、建发、中骏、华发、正荣、大名城、平安、联发等16家房企的参与。

  土拍中的翔安2019XP01地块，随后由金地拿下，成交总价8.94 亿元，楼面价2.02万元/平方米，溢价率11.89%。据此，厦门这场土拍最终收金68.34亿元。

  久违的“地王”

  值得一提的是，在全国上下地市流拍、低溢价盛行的情况，中骏拍出的厦门总价地王，就像在平静湖面上投下了一颗石子，激荡起波澜。

  环顾整个土地市场，据CRIC统计数据，全国10月份平均地价2058元/平方米，环比9月份下降18%，当中，一、二、三线城市成交平均地价环比均在下滑。数据显示，全国土地市场仍然较为低迷。

  对此，上海中原地产市场分析师卢文曦对乐居财经表示，厦门供地不多，市场物以稀为贵，而该城市在福建是经济能级靠前的城市，房企对这个地方比较看好。从现场情况看，参与这次土拍的房企不在少数，都铆足劲干，价格也就被推高了。

  这样的解释不无道理。据悉，当天的土拍是厦门2019年第四季度的首场土拍，也是时隔近一年，厦门岛内迎来的首场土拍。

  根据今年3月厦门市自然资源和规划局发布的《2019年厦门市经营性用地出让计划》，2019年厦门市计划供应的商品住宅用地供应土地面积约120公顷，建筑面积约306万平方米。这些土地分布在海沧、集美、同安、翔安等区，按照供应计划，岛内并无土地出让。

  这说明湖里2019P01地块的出让是一起例外。

  资料显示，湖里2019P01地块占据了较为优越的资质，地块临近湖里区政府，且不远处就是中骏天宸、建发玺樾等项目，配套成熟，居住氛围浓厚。而数据也显示，地块区域二手房均价达到5.76万元/平方米，新房限价均价也达到6.9万元/平方米。

  地块的稀缺，叠加区位条件的利好，成就了低迷地市中一场“难得一见”的土拍。

  除此以外，该起地块能够拍出“地王”，或许还与其出让方式相关。据了解，当天的土拍并没有设拍卖底价，按照价高者得原则出让。

  无论如何，中骏所拍下的这宗厦门“地王”很大程度上搅动了低迷的土地市场。一部分人认为，这也将给市场提振信心。但这起土拍会成为长时间低迷地市的拐点吗？

  卢文曦指出，这样的事件只是个别现象，毕竟现在还有很多城市土地还拍不出价格，土地的出让和地块位置、条件和周边环境都有联系。买地是花钱的事情，只有好的地块才会受到房企青睐。

  中骏千亿追梦

  回到这场土拍的主角中骏集团，以近乎60亿元的总价拿下厦门这宗优质地块，着实让人羡慕，要知道土拍当中，还不乏金茂、旭辉、正荣、平安等一众房企参与。

  作为闽系房企的一员，中骏集团近年来被外界提得最多的莫过于规模。近年来，闽系房企冲出了众多黑马，正荣、中梁、融信等房企纷纷跨过千亿，而在规模上稍显落后的中骏被称为“掉队者”。

  据了解，在2014年-2018年间，中骏集团的销售额分别为119亿元、145亿元、235亿元、332.47亿元、513.6亿元，规模虽在不断增长，但仍然不够快。

  在这样的基础上，中骏集团给自己拟定了2019年700亿元的目标，相比2018年将增长36%，并在2020年正式冲击千亿目标。在房地产行业持续低迷的环境中，这样的目标甚至被认为高于许多头部房企。

  该公司披露的数据显示，今年1-10月，公司销售607.51亿元，完成目标的87%，兑现700亿元似乎是大概率事件。

  对于规模的渴求促使中骏集团在土地储备上大施拳脚。半年报数据显示，今年上半年，该公司新增27个项目，土地成本约为240.34亿元，总可建面积约527万平方米。

  截至2019年6月，该集团及其合营公司及联营公司拥有总规划建筑面积合共约2901万平方米的土地储备，这些土地资源足够其未来三至四年的发展。

  而根据专业机构最新披露的一份拿地金额排行榜显示，中骏集团于今年1-10月拿地金额已达到275亿元，排在房企的第27位。据此计算，中骏集团于前十月拿地金额已占其销售的超过45%。

  而更值得一提的是，这一金额也超过其2019年250亿元的拿地预算。

  “买粮”窗口期

  进入今年下半年，中骏集团在11月15日以底价12.44亿元的价格竞得南昌DAAJ2019041号商住地；9月19日，中骏18.72亿元拿下浙江丽水莲都区商住地，溢价率2.3%。更早前的8月7日，中骏底价1.94亿元摘得青岛即墨创智新区宅地，第二次落子青岛。

  而此次以59.4亿元拿下厦门“地王”，更可以看作是其撕开第四季度拿地的一个口子。一直以来，在房企持续面临融资困难的关头里，三四季度都被中骏认为是投资土地的最好窗口。

  中骏集团主席兼行政总裁黄朝阳曾在今年中期业绩会中表示，下半年土地市场会比上半年要差，尤其是第三季度，到了第四季度，将迎来一次投资的窗口期。

  他把中骏的这种拿地策略称之为“踩点”。

  该公司半年报也有类似的表述：自2018年第三季度起，房地产市场价格开始回落，土地市场开始出现流拍，本集团也开始停止买地，储备更多资金。于2018年12月，本集团抓紧土地价格较低时机，重投土地市场，自2018年12月至2019年3月期间，本集团从土地市场积极购买土地，这批土地具备更大的盈利空间。

  在部分房企以出卖项目回流资金求生存的情况下，中骏认为，现在的时间点进入土地市场可以获得更大的盈利空间。

  为了储备更多的资金，上半年，中骏连续发了三笔美元债，共计13.5亿美元。当中，1月发行本金额5亿美元，票息率8.75%；4月，发行本金额3.5亿美元，票息率7.375%；7月，发行本金额5亿美元，票息率7.25%。

  进入9月份，中骏集团还拟分批进行5.16亿港元及1.8亿美元定期贷款融资。上半年数据显示，中骏集团现金及银行存款结余234.97亿元，负债总额1044.44亿元，净负债比率66.2%。其中，短期债务占总债务22.7%，占现金及银行存款结余39.0%。

  黄朝阳曾表示，中骏这样的数据算比较健康。而这也成为中骏在第四季度进入市场拿地的资本。

  中骏集团在当天公布的拿地海报显示，厦门湖里地块将被打造成集团的“天字系”产品，这是其最高端的住宅产品线。值得一提的是，进入第四季度，随着土地盈利空间的进一步突显，中骏集团或将继续加码土地投资。