2019年，对地产行业来说是充满动荡，极具挑战的一年。拿地不易，盈利不易，转型更不易。房地产行业大变局正在酝酿之中，企业应如何快速调整战略以适应外部环境？如何通过广泛的合作路径实现资源互补、互利共赢？如何驶入“产业+地产”的全新赛道？

  今天（2019年11月8日），由明源地产研究院举办的“2019年中国房地产总裁峰会”在深圳举行。十位地产大咖集体发声，重磅开讲，告诉你行业未来的新变局，新机遇。

  以下，是明源君根据阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌现场演讲内容，整理出来的金句：

  1、今年房地产市场都很难，不仅仅中小房地产企业难，大的房地产企业也很难，大家各有各的难处，有土地储备的公司难，没有土地储备的公司也难。

  2、我一直不太认同现在在地产界或者在学界经常对房地产市场的定义，一会儿定义黄金时代，一会儿定义白银时代，一会儿定义钢铁时代，我觉得这都是个人的一些观点，也可能是个人的感受，是没有任何理据的。

  3、根据今年1—10月份整个房地产市场的销售数据可以推算，今年我们的销售总量有机会达到16万亿。

  4、我认为中国的房地产市场仍然在青春期。什么叫青春期？就是一个人很烦躁、很急躁、梦想很大，充满着激情，这就是青春期的表现。中国房地产是不是这种表现？无论是大地产商还是小地产商都是这样的表现。所以我说是青春期。

  5、最近好多头部企业陆续公布了自己1—10月份的销售规模，家家都是成长得非常好，有些是在一线城市、二线城市、三线城市为主的战场取得了优异的成绩，有些是在三四五线城市取得了优异的成绩，说明市场的潜力是非常大的。

  6、为什么有些中小企业的压力很大？是你的品牌可能知名度还不是那么高，你的产品也可能目前还达不到消费者的要求，市场是存在的，并不是市场消失了，只是你的产品可能满足不了现在买家的要求。

  7、由于国家政策的严厉执行，市场已经是一个政策市，在这种情况下，这种政策会导致强者越强，因为社会资源就这么多，银行的资源也就这么多，很多资源会集中在头部企业。所以我们的中小企业难在资源到不了自己手上，你要拿这个资源，就要付出沉重的代价，融资成本很高。我听说一些中小企业的融资成本有20%多的，融资成本达到20%多，这门生意是没法做的。

  8、今年1—10月份的开发面积是没有增加的，但是我们的销售量、销售总额是在提高的，今年如果实现16万亿的销售额，相对于去年来讲，销售价格平均会稍微增长，有的城市可能增长多一点，有的城市可能增长少一点，有的城市可能没增长，普遍还是在增长。这就是现实。

  9、在当前房地产市场，我觉得布局上，如果追求继续做增量，而且继续追求高周转，我建议最好是在弱二线城市、三四线城市去投入重兵，可能效果会好一些。现在我们国家对500万以下人口的城市，户籍管理是放开的，这是一个优势。如果你这个企业追求未来在存量市场的运营化管理，从运营要效益，或者变成轻资产的公司，你不是追求高周转，这种情况下建议就在一线城市、强二线城市布局。

  10、原来全国的房企无论是大房企还是小房企，在杠杆方面加得很足，好多房企加了八九成的杠杆，这个时代基本结束。大家千万不要再想着用高杠杆继续推动一个房企的发展，这个时代是已经不存在了。

  11、所谓适当的杠杆就是你作为企业来讲，大约你的净负债率不要高于百分之百，超过百分之百都是很危险的。在这种情况下，倒逼着房企从杠杆型的推动转化为经营型的推动，向经营要效益。

  12、如果中小房企偏离了以住宅为主的产业，你现在换到别的行业一样难做。事实证明，你想把企业在这种环境下迅速做大，还是要坚持以快销的房为主要产品，来实现目标，相对于别的行业，房子永远是好卖的。

  13、地产在风口最佳的时候大家瞧不起物业管理，但是现在的物业服务将大放异彩。去年到今年以来，凡是物业公司的股票，资本市场都是给了很高的价值，很多涨了1倍、1.5倍甚至2倍。现代服务业正好迎合了现代生活的需要，而且现代服务从商业逻辑上进行革命。

  14、一定要强调现金流管理，特别是当下或者未来一段时间，一定要强调现金流管理，就是你一定要有随时能调动的资金，这个资金不是几个亿，应该是要有上百亿的资金随时可以调动，这样你的财务才有弹性。

  15、中小企业肯定要在你的项目层面上多找一些大的发展商合作，在保证你的利益的基础上找大发展商合作，让渡一些股权，把你最好的项目让渡出来，就可以变成现金，或者你就不用再做新的投入，让你渡过难关。千万不要舍不得拿好的项目，谈了半天没结果。一定要拿最好的项目，把大发展商吸引过来，让他融资、操盘，很多问题就迎刃而解。

  16、市场是巨大的，关键是我们怎么做。降杠杆是大势所趋，当下一定要做到现金为王，倒逼运营管理全面提升。

（来源：明源地产研究院）