2019前三季度A股房企借新还旧

  文/乐居财经研究院 杨倩 魏薇

  受购房政策调控的影响,房企的整体销售业绩下滑,资金回笼速度已不如从前。同时面对债务到期带来的资金压力,房企们不得不选择借新债来还旧债。乐居财经三季报榜单此次推出《2019前三季度A股上市房企借新还旧榜TOP50》,借此分析A股上市房企今年以来的取得借款与需偿还债务的情况。

  此次分析的指标依据为房企在前三季度所取得的借款总额与需偿还的债务总额之比值。其中,取得借款总额统计范围为房企取得借款收到的现金和发行债券收到的现金,不包括吸收股东投资收到的现金;需偿还债务的总额包括偿还债务支付的现金和分配股利、利润或偿付利息支付的现金。

  据榜单,今年前三季度TOP50房企共取得借款13339.25亿元,需偿还的债务为11759.06亿元,平均倍数达1.26。榜单中的50家房企在去年同期的平均倍数为1.13,相比之下,略有上升。此次上榜的绝大多数为中小型规模房企,作为千亿级别房企的绿地控股位列第31,借新还旧倍数为1.07,低于榜单平均值。招商蛇口,新城控股、保利地产等规模房企的借新还旧倍数均低于平均值水平。

  排在榜首的城投控股借旧还新倍数达2.35,2018年同期仅仅为0.37。从城投控股在三季度报中发现,本报告期内产生的短期借款较年初增加9.8亿元,财报中对此做出解释,主要是关联方借款增加所致。因房产销售回笼同步减少且房产投资支出同比有增加,城投控股在前三季度经营活动产生的现金流量净额为-47.33亿元,同比减少664.02%,同时,营业收入比上年同期下滑60.57%。归母净利润同比下滑43.84%。

  除城投控股外,京投发展的借新还旧倍数也同样较高,达2.29。在其三季报中也表现出与城投控股类似的经营状况。营业收入同比下滑40.72%,净利润同比下滑130.6%,经营活动产生的现金流量净额为-84.13亿元。可以看出,企业正面临巨大的资金压力。今年以来,京投发展就多次发债融资,甚至还计划通过转让子公司股权筹集资金以偿还债务。

  各项评价指标的下滑反映出企业目前的经营状况欠佳,取得的借款除用于偿还旧债外,还在一定程度上缓解了企业的资金压力。在“现金为王”的房地产行业,企业更需要稳健的现金流来支撑下一步的发展。

  本次TOP50榜单中,取得借款总额与偿债总额的比值小于1的房企共有14家。以本期借新还旧比值为0.95的新城控股为例,其在去年同期的倍数高达2.9,今年前三季度的业绩尚佳,现金流逐渐稳健。前三季度实现营业收入295.6亿元,归母净利润37.32亿元,同比分别增长19.22%、19.57%,净经营现金流达60亿元。账面现金及等价物达420亿元,一年内到期的有息负债为334亿元,账面现金足以覆盖1年内到期的有息负债。此外,新城控股还通过转让土地资产收拢资金101.53亿元,进一步提升了资金的流动性。