乐居财经 李礼 10月10日，东北证券发布房地产行业研报。

  克而瑞公布的前 30 房企的销售数据，操盘金额同比增长 2.11%，增速扩大 1.29 个百分点；权益销售金额同比增长 8.46%，增幅扩大 3.43 个百分点。

  7 月以来的房地产行业融资的收紧，主要是由于今年以来货币宽松向信用宽松的传导上，房地产行业受益最大，从上半年的房地产资金信托的增速上也有所体现。所以监管部门对房地产行业融资收紧，希望更多资金流向小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业等领域。本质上是阶段性的调控手段，对不合规的融资行为的监管，进一步规范行业的融资行为。10 月 8 日，房贷利率新定价机制的落地，各线城市的房贷利率变动均不大，基本保持稳定，仍是“因地制宜”。

  我们认为快周转，对内地房企而言是经营管理模式上的改进和转变方向，并非由外部资金面变化或是政策变化所决定的。在下半年行业资金面收紧后，民营房企降低拿地力度，在房价同比涨幅不断放缓、购房者观望情绪浓厚的情况下，通过对滞销盘、尾盘以及存量车位的降价促销来实现现金加快回流，恒大 9 月实现销售金额 831.1 亿元，同比增长约 32%，现阶段销售的主要矛盾点仍在“价”而非“需求”。主流民营房企改变经营策略应对融资收紧，信用风险可控。

  16 年以来，房地产“因城施策”的政策调控呈现常态化趋势，板块的估值中枢波动受货币政策影响更大。8 月，M2 的同比增速在 8%左右筑底，随着经济下行压力加大，货币政策仍将保持稳健中性的基调，板块估值中枢处于底部区间。即使估值中枢无法短期内迎来上行，亦无下行压力，19 年龙头房企的业绩增长确定性带来板块的配臵价值。

  个股方面推荐业绩确定性强、具有融资优势的一线房企：金地集团、华夏幸福、保利地产、万科 A、招商蛇口和华侨城 A；建议关注二线高成长房企：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；推荐物管公司：碧桂园服务、中航善达。

  风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行