金九银十悄然来到，在各路开发商十八般武艺齐上阵，新型营销手段层出不穷下，楼市的去化率究竟如何?

开局遇冷

易居房产研究院数据显示，9月上半月，35个典型城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降7%，同比去年同期下降7%，一二三四线城市均下降。

具体来看，各能级城市表现不一。上半月，4个一线城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降7%，同比去年同期下降14%。今年上半年一线城市成交量开始企稳，7月份以来成交有所放缓。从9月上半月的情况来看，一线城市的金九银十恐难再现。究其原因，北上广深均执行认房又认贷的信贷政策，不仅增加了置换型购房的成本，也使得改善型需求难以大量释放。

16个二线城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降8%，同比去年同期下降2%。今年四五月份，部分热点二线出现小阳春行情，随后苏州、西安等城市调控政策加码，南京、苏州、杭州、宁波等地纷纷上调房贷利率，二线城市成交量开始回落。从9月上半月的成交情况来看，二线城市成交量不如8月上半月，重现金九银十的难度也不小。

此外，15个三四线城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降3%，同比去年同期下降16%。三四线城市2018年成交最火热，购买力透支严重，也是今年以来降温最快的城市，在三类城市中同比降幅最大。从9月上半月的成交情况来看，三四线今年出现金九银十的概率较低。

与8月上半月相比，9月上半月成交量增长的城市有16个，下降的城市为19个，略多于增长的城市。其中，增幅排名前5位的城市分别是南京、温州、岳阳、西安和杭州，这一表现与当地开发商推盘量增加有关。以南京为例，8月底以来，多家开发商纷纷抢跑，9月预计有近万套房源将入市。杭州方面，8月新房供应达到2019年以来的最高值，9月又迎来一波加推高潮。由于政府限价政策，南京和杭州部分楼盘一二手房价格存在倒挂现象，使得新房更受购房者青睐。

不仅环比下降的城市在增多，同比结果亦呈现出相同趋势。与去年同期相比，成交量增长的城市有15个，下降的城市有20个，增幅排名前5位的城市分别是厦门、福州、珠海、西宁和温州。厦门楼市2018年下半年是最冷时段，今年年初以来成交量连续上升，1-8月成交量同比增长7成，9月上半月，厦门成交量同比去年同期大增168%，但相比8月上半月下降60%，这说明厦门成交量相比去年底部时期有明显回升，但要出现金九银十成交大幅增长依然乏力。

易居研究院研究员沈昕认为，在中央的明确表态下，居民对房地产的预期已经发生转变，虽然房企推盘量可能大幅增加，但成交量难以明显增长，今年大概率难以出现过去的金九银十楼市盛况。因此，四季度部分房企由于资金面紧张会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多。

促销手段层出不穷

中原地产上海首席分析师卢文曦在接受《国际金融报》记者对话时直言，通常，开发商上下半年的销售节奏为4:6，因此下半年是重要的时间节点。春节后会迎来一波交易潮，七八月份因为天气原因并不适合推盘卖房，故而挤压的部分需求会在九十月份消化掉。

此外，另一个关键因素是，当前融资收紧下，越来越多的房企开始重视经营现金驱动大于融资现金驱动，这也意味着，房企更多依靠自我造血、依靠经营性现金流来推动公司发展，回款变得至关重要，结合金融机构的按揭流程，再往后的交易今年很难到账，因此开发商不得不在九十月份发力。某四大行信贷人员向《国际金融报》记者证实，11月之后的按揭可能最快要到明年1月才能到账。

然而，卢文曦强调，这两年政策调控力度很大，尤其是一二线城市，季节性的波动已经开始回落，并未出现此前火爆的金九银十场景。

为了抓住今年能够实现回款的销售季节的尾巴，各大房企都祭出了十八般武艺。

降价促销是最为常见的手段，某业内人士直言，这是最简单粗暴且有效的手段。

降价是否真的能成为去化利器?某头部房企营销人员直言，要看力度是否一步到位，其表示有些力度促销确实能够刺激消费，实现以价换量。

另一房企的项目营销管理人员表示，很多降价宣传是为了导流客户，只要将大量的潜在购房者吸引至案场，销售人员自有办法提高成交量，毕竟购房也存在从众心理。

卢文曦表示，除了降价外，延长首付时间、牵线首付贷等也是常见的促销手段。

除了上述硬性的促销手段外，也不乏些软性的招揽。

刚刚定了一套某浙系房企古镇项目的张瑶(化名)对《国际金融报》记者表示，除了环境和楼盘建造外，开发商减免物业费和提供的软性服务(小区内免费提供绘画、花艺、瑜伽等多种形式丰富的课程)也是其最终和亲友组团购买的原因。

新城控股的南京吾悦广场则直接宣称，转发项目海报到朋友圈即可至营销中心领取刚刚结束的热门综艺《乐队的夏天HOT巡演》南京站门票抽奖券一张。

除了营销条线的直接发力外，不小房企看似风平浪静下也在暗中发力，通过对渠道中介佣金的跳点来加速去化，常规操作为如果中介的去化达到规定的指标则佣金上涨，《国际金融报》记者获悉，为了尽快去化，某规模房企在上海的项目直接将佣金点数翻了一番。

诚如万科首席运营官张旭的表态每一天都是买楼的好时机，不管金九银十成色如何，各家房企都没有放弃。

（来源：国际金融报）