文 / 乐居财经研究院 陈传希

  天下英雄出我辈，一入江湖岁月催。

  无行业，不江湖。近年来，随着房地产行业加速扩张，来自不同地域、代表着不同派系的房企逐步显现。因“高杠杆、高周转、强扩张”快速发展的模式，发家立足福建的房企自成一派——“闽系房企”，成为当前房地产行业的一支重要力量。

  但随着房地产调控叠加融资收紧，2019年闽系房企呈现出新的特征。

  9月20日，乐居财经对比13家主流闽系上市房企的半年报成绩单，以便更直观了解闽系上市房企上半年的业绩表现。它们分别是：世茂房地产、泰禾集团、阳光城、融信中国、正荣地产、禹洲地产、宝龙地产、中骏集团控股、弘阳地产、力高集团、福晟国际以及三盛控股。

  规模：世茂稳坐钓鱼台，中小闽系房企发力

  在闽系房企中，世茂房地产毫无疑问是“老大哥”。在市值、销售规模、资产规模、土储规模各个方面，世茂房地产都遥遥领先于其它闽系上市房企。

  如果按规模将这些主流闽系上市房企分成三个梯队，除领头羊世茂房地产之外，还有

  第一梯队：旭辉集团、阳光城、融信中国、正荣地产、泰禾集团，它们或在2018年突破了千亿销售，或是总资产超过2000亿元。

  第二梯队：禹洲地产、宝龙地产、中骏集团、弘阳地产，它们有望成为下一批千亿房企。

  第三梯队：力高集团、福晟国际、三盛控股，它们销售规模、资产规模在13家闽系房企中排名较后。

  在销售金额方面，2019上半年，销售额超过千亿的闽系房企仅世茂房地产，销售额为1003亿元；销售额超过500亿元的闽系上市房企有4家，分别是旭辉集团、阳光城、融信中国、正荣地产；而中骏集团、弘阳地产、宝龙地产、禹洲地产、力高集团的销售额超过百亿元；福晟国际、三盛控股的销售额则不到25亿元；泰禾集团一如既往未披露销售额。披露了2019年销售目标的闽系房企，上半年均完成了超过40%的年度目标。

  从销售增长幅度来看，13家闽系房企中11家房企保持绝对的上涨。其中，销售增幅最高为三盛控股，销售额同比增长90.5%；还有3家闽企销售增幅超过70%，分别是二三梯队里的力高集团、宝龙地产、中骏集团；有5家闽企销售增幅在28%以上；融信中国、正荣地产的销售增幅较小不足5%。

  此外，在拿地方面，曾被冠以“土地收割机”帽子的闽系房企，在政策影响下，拿地也变得特别审慎，审慎并积极地去拿地。这些闽系上市房企多选择一二线城市，以及一二线城市周边可承载外溢需求的三四线城市。

  盈利能力：要增长？还是要利润？

  2019上半年，闽系上市房企中，世茂房地产以绝对的优势获得闽系上市房企归母净利润王。在增长幅度上，泰禾集团以58.7%的归母净利润增长幅度位列闽系上市房企第一。三盛控股则以归母净亏损0.4亿元，同比下跌328.3%揽走了两项倒数第一。

  据三盛控股2019中期报告，截至上半年底，三盛控股大部分物业项目仍处于建设阶段或预售阶段，未能确认房地产销售的收入，集团的收入主要来自于商业投资物业的租金收入，但期内集团有大量的销售推广及行政支出的费用，这是造成期内亏损的主要原因。

  值得注意的是，除了世茂房地产和旭辉集团外，融信中国、中骏集团、宝龙地产、禹洲地产、泰禾集团这些分列一二梯队的闽系上市房企，尽管2018年及今年上半年销售额有巨大差异，但其归母净利润均在15-20亿元之间。甚至一些一梯队的闽系房企上半年归母净利润不到15亿元，其中盈利质量大有不同。尤其是，力高集团、宝龙地产在毛利率指标中超过其它闽系上市房企，可见其盈利质量之高。同时也反映出，在规模增长的同时，部分闽系房企平衡利润增长的能力有待提升。

  融资偿债能力：欲练轻功，先修内功

  房地产行业是资金密集型行业，房企普遍高负债，闽系房企更是如此。截至2019年6月30日，13家主流闽系房企的资产负债率均超过70%，其中三盛控股的负债率最高，近90%；负债率最低的世茂房地产，也高达73.25%。

  面对高企的负债，房企的偿债能力如何？据WIND数据， 2019年，闽系上市房企的流动比率均大于1，这表明这些房企手头上流动资产还是足以覆盖其流动负债。但如果把流动比率替换成速动比率，房地产开发商的资金流动性则要弱很多。截至2019年6月30日，闽系上市房企速动比率一项均不超过1。这意味着企业用现金、短期投资、应收票据、应收账款等速动资产去偿还流动负债仍有压力。

  根据行业机构的一项数据显示，2019年是房企偿债小高峰，而市场融资环境却持续收紧。在这样的环境下，“现金为王”、加强现金的管理成了大部分房企的共识。一方面，房企提高回款率，另一方面，便是创新融资方式、拓宽融资渠道，降低负债率，或是调整负债结构，来提高自身的安全边际。如正荣地产、融信中国、阳光城等，其资产负债率较去年同期均有所下降。在负债结构上，它们也都采用长债换短债，以此去优化债务结构，提高企业安全边际。

  怎样能融到钱？怎样能用更少成本去融到钱？这大概是背负巨额债务的房企老板们、CFO们每天必须去考虑的问题。2019上半年，闽系上市房企中，三盛控股的融资成本（10.9%）最高，其次就是泰禾集团、弘阳地产、力高集团，它们的融资成本均大于9%。相对来讲，世茂房地产（5.6%）、旭辉控股集团（5.9%）便是很低的融资成本了。

  很显然，房企的规模及安全系数和融资成本有着密不可分的关系。规模大、偿债能力较强、违约风险低的房企，融资便更容易、成本也相对较低。

  融资成本作用于房企手中的现金。截至2019年上半年末，闽系上市房企中，旭辉控股集团、世茂房地产这两个融资成本低的房企，手持的现金就远高于其它闽系房企。