图/ 时代中国董事会主席岑钊雄

  乐居财经 任英楠 发自北京

  谁将成为内地第14家港股上市物业公司？保利物业，还是时代邻里？

  9月9日，时代中国（01233.HK）发布公告称，时代中国的子公司时代邻里向联交所递交上市申请书，以申请在香港联交所主板上市。

  近五年来，多家房企拆分物业公司上市。时代邻里能否赶上这波热潮顺利上市，暂且未知。

  据招股书披露，时代邻里的收益来自于四个部分，其中，通过出售金融资产取得的收益同比增长815.22%，且融资成本翻近四倍。

  时代中国公告称，此次拆分物业拟上市的目的，在于为现有业务及未来出资扩张，进而为时代中国集团和时代邻里集团的股东同时带来更佳的财务回报。

  值得注意的是，据招股书中披露，2018年，时代邻里曾通过资产抵押证券融资16.75亿元，并“输血”给母公司时代中国。

  融资成本翻近四倍

  招股书显示，时代邻里控股有限公司是时代中国旗下全资子公司，是时代中国核心业务板块之一，是一家集物业服务、楼宇智能、金融运营、产品研发为一体的科技型、综合型的卓越物业服务企业。

  时代邻里集团的前身是，于1998年年底成立的广州市时代物业管理。2008年3月，成为时代中国的间接附属公司广州市时代企业地产投资有限公司的全资附属公司。

  2009年11月30日，广州市时代物业管理将全部股权转让予广州市时代邻里。完成该转让后，广州市时代物业管理成为广州市时代邻里全资附属公司。

  2015年，时代邻里集团成立后，迅速收购扩张。2016年，收购广州万宁物业和骏安电梯。2019年，收购东康物业和清远荣泰物业公司。并于今年7月12日，在境外注册成立。

  截至2019年6月30日，时代邻里有210个在管项目，包括位于中国15个城市的物业管理项目(包括住宅小区、工业园、商业物业及写字楼、多功能综合体、政府大楼、公共设施、机场及教育机构以及市政环卫项目)，在管物业总建筑面积约4270万平方米。

  根据2018年我国物业管理行业在管面积排行，万科物业合约面积规模4.60亿方,彩生活合约面积规模为4.36亿方，在管面积约3.08 亿方。碧桂园服务、绿城服务和中海物业在管面积分别为 1.23 亿方、1.38 亿方和 1.28 亿方。雅生活、中奥到家和南都物业的在管面积分别为7834万方、6670万方、3884万方。

  如果按现有物业公司在管面积排名，时代邻里将排在行业第8位左右。

  时代邻里的收入从2016年的3.73亿元增至2018年的6.96亿元，年复合增长率为36.6%；净利润的年复合增长率为78.8%。2019年上半年4.46亿元的收入中，物业管理服务占64.9%，非业主增值服务占25.7%，社区增值服务占6.9%。

  统计发现，截止2018年年底，前十名上市物业公司无一家资产负债率高于80%，其中澳元健康资产负债率最高为75%，彩生活和中海物业资产负债率为68%，中奥到家和绿城服务资产负债率为55%。时代邻里2019年上半年资产负债率为93.7%，虽然较2018年年底的资产负债率有所下降，但依旧偏高。

  乐居财经研究招股书发现，时代邻里出售以公允价值计量并计入损益的金融资产的收益主要来自其对理财产品的投资，该等产品主要是从持牌商业银行购买的保本型人民币计值产品，年回报率较低，仅为2.5%-3%。

  时代邻里近两年连续出现大额理财，其中2018年和2019年近3亿的金额用于购买理财产品。

  时代邻里分别于2016年、2017年及2018年及截至2019年6月30日止六个月，购买总额为零、5630万元、2.92亿元及人民币2.88亿元(包括收购广州东康所产生的人民币1200万元)的理财产品。截至2016 年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，该等理财产品并无结余。

  时代邻里今年上半年理财收益突然出现暴增，2019上半年出售金融资产取得的收益同比增长815.2%。

  从招股书中获悉，时代邻里从2018年到2019年上半年，融资成本翻了近四倍，主要原因为资产抵押证券的利息开支大增。

  抵押物业输血母公司

  时代邻里试图通过上市的方式扩大规模，并试图占据大湾区物业高地。由于其母公司时代中国的开发主要位于大湾区，中国的物业公司目前都普遍依赖母公司开发的项目，时代邻里也不例外，所以时代邻里的业务也集中在大湾区。

  截至2018年12月31日，时代邻里共全国90个在管项目中有83个位于大湾区，约占在管建筑面积的82.7%。占比如此之高，很是少见。根据中指院报告，该比例在中国物业服务二十强企业中位居首位。 

  时代中国的董事会表示，分拆物业符合时代中国及时代中国全体股东的利益。分拆将使时代邻里打造独立集团的身份和拥有独立的资金筹集平台；分拆将令时代邻里直接进入进行股权及/或债务融资的资本市场；为现有业务及未来扩张出资，进而为时代中国集团和时代邻里集团的股东同时带来更佳的财务回报。

  为时代中国和时代邻里带来都利益是其拆分上市的一大诉求。分析招股书可知，2018年5月18日，时代中国曾抵押物业时代邻里为母公司时代中国输血。时代邻里先向第三方机构以介乎6.5%至7.5%的之间年利率，获得了一笔总金额人民币16.75亿元的资产抵押融资，然后又以完全同样的利率和总金额借贷给母公司时代中国。

  时代中国通过抵押物业的方式，给母公司时代中国本身提供资金节省了成本的同时，子公司时代邻里也获取了作为抵押资产的利息。

  据招股书，时代邻里分拆完成后，丰亚企业(由佳名投资拥有60%及东利拥有 40%)将直接持有本公司约56.06%已发行股本。佳名投资由岑先生全资拥有，东利由岑先生的配偶李一萍女士全资拥有。因此，丰亚企业、佳名投资、东利、岑先生及李 一萍女士将为时代中国控股股东。岑钊雄、李一萍夫妇，共持有61.54%的股份。