原标题:上半场尘埃落定,房企“三大法宝”决胜下半场

  随着上市公司2019年中报的披露完毕,房企今年上半场的角逐尘埃落定。

  受益于上半年“小阳春”和年中的业绩冲刺,特别是今年营收与利润的结转多数来源于2017年-2018年的地产“黄金时代”,各家房企的中报数据看上去都颇为亮眼。

  不过,自今年二季度以来,房地产融资政策不断加码,特别是7月底,中央政治局会议首次提出“不以房地产刺激经济”,再次明确“房住不炒”的决心。房企在发布的半年报中普遍指出,行业调控仍将保持上半年的收紧态势,行业资金面进一步承压,融资难度显著提高。

  在往年财报季,房企销售额大小、土地储备是否雄厚、营收净利增长水平等指标往往是关注焦点。但今年以来,面对行业融资压力的增大,在手现金多少很大程度上决定房企布局和规划,“回款率”“控成本”“暂停拿地”等变成了这个财报季被广泛提及的热门词汇。

  再提“高周转”

  在前两年地产事故频发后,各大房企一时间对于“高周转”变得讳莫如深。

  所谓高周转,即业内俗称的“不压货”:拿了地,快开工,快销售,快速回笼资金后再投资。在楼市流动性收紧的情况下,房企会以这种方式来提高资金利用效率。

  如今,面对不断收紧的融资环境,考验的便是企业自身的“造血”能力,“加快周转”再度成为房企下半年乃至未来几年取得竞争优势的首选方法。

  言及高周转,碧桂园是个绕不开的企业,或许它不是这一模式的创造者,却将“高周转”发挥到了极致,并凭此迅速登上行业规模第一的宝座。

  在上半年行业增速普遍回落,房企纷纷提出“降速提质”口号时,碧桂园实现总收入2020.1亿元,净利润230.6亿元,同比增长分别为53.2%和41.3%,增速丝毫不减。基于上半年房地产市场的调控高压态势,有业内人士分析称:“各项优良指标的达成,一方面得益于其前两年高增的销售业绩陆续进入结转周期,另一方面则反映了企业持续有效提升的经营管控能力。”

  “我们是以销定产,合理调节可售资源的投放。”碧桂园集团总裁莫斌此前在中期业绩发布会上称,房企作为高周转行业,保证现金流就是保证企业命脉,在这个方面,碧桂园是无疑十分出色。

  事实上,不止碧桂园,在刚刚结束的年中业绩会上,许多房企高管均提出下半年“加速回款”“保证现金流”“提高周转速度”等类似观点,包括一向以业内“三好生”为目标的旭辉控股,其行政总裁林峰在年中业绩会上表示,公司将在原有的城市中深耕,降低库存,提高去化,加快回款,加快现金周转。

  此外,阳光城(6.020, 0.00, 0.00%)、新城控股(25.700, 0.16, 0.63%)等众多一线品牌均是这一模式的拥护者,泰禾集团(6.430, -0.06, -0.92%)董事长黄其森此前也表示,高周转就是利润,就是竞争力,今年重点围绕高周转进行优化升级,集中力量强化高周转。

  控成本、降费用

  除了高周转、加速回款之外,对于房企而言,更为直接的“过冬”办法莫过于“控制成本、降低费用”。

  在当前的大环境下,一方面融资难就意味着融资成本的上升,另一方面,在越来越强调合作的房地产行业,房企利润以可见的速度不断被摊薄。同时,到了下半年的楼市下行周期,企业不得不选择“花式促销”的方式来完成业绩目标,“控成本”对于房企而言势在必行。

  在这一方面,龙头房企中做到最优的莫过于中海。

  多年以来,中海在业内一直以“超低成本融资”闻名。一个最为明显的例子是,多数港股上市房企的境外债发债利率普遍在8%左右,不少企业一度突破10%,其中近期融资成本最高的是泰禾集团7月份发行的一笔4亿美元的债券,票面利率高达15%。相比之下,中海同样在7月份发布的一笔5.5年期20亿元港币固息债权成为中资企业境外公开市场发行的最长年期港币债券,且创同行业最低利率。据悉,本次发行的港元债券订单峰值超过58亿港元,票息最终收窄为2.90%。

  财报显示,截至2019年上半年末,中海加权平均融资成本仅为4.28%,相比2018年底的4.3%略微下降0.02个百分点,处于行业低位。

  除了融资成本较低之外,中海也有从项目拿地到开发建设的全产业链业务,从而能够更好地控制成本。

  上半年,中海的财务、销售、管理三费费用较往年继续下降。半年报显示,其三费费用占合约销售额的比重仅为1.73%,同比下降了0.57个百分点。

  利润的注重、成本的控制以及较低的三费费用率,使得中海的盈利能力始终维持在行业高位(上半年企业销售净利润率26.87%)。

  据《国际金融报》记者粗略统计,多数房企三费费用率在10%左右,三费费用率在5%以下,便可称为费用管控能力相对较强,而销售净利润率达到15%,即是行业较高水平。

  一位不愿透露姓名的业内人士称,越来越多的房企在近年来开始强调“精耕细作”,高周转、降三费成为运营主要模式,盈利更是取决于房企自身的运营管控和成本控制能力。

  谨慎拿地

  在经历了上半年的火热土拍之后,随着楼市入秋,土拍市场也迅速降温。

  以近年来楼市最为火热的浙江杭州为例,刚刚结束的杭州两波共12宗“双限”地块,其涉宅地块无一触及封顶溢价率,不少均为低溢价成交。

  再如上半年楼市同样火热的南京,日前曾一口气推出8宗涉宅地块,结果却是7幅以底价成交,1幅流拍。

  土拍市场的冷清一定程度上缘于房企的态度。作为房企的粮仓,土地储备再也不是曾经的“越多越好”,而是适中为宜。

  在今年的中期业绩会上,一贯高调的融创董事会主席孙宏斌明确表示,公司下半年基本暂停拿地,“除非有特别好的机会,不然基本上在拿地这块目前是停止的”。此外,包括富力、旭辉在内的多家房企掌门人,均在不同场合表达过类似“暂停拿地”的观点。

  对于旭辉的“谨慎拿地”策略,林峰表示,“因为我们土储够了。”他认为,土储比例一定要合适,过高和过低,压力到比较大。就目前来看,旭辉的土储,第一质量高,第二整体的比例适中,因此除非有特别好的机会,否则就“暂停拿地”。

  一名房企高管也向《国际金融报》记者表示了自己的看法:“土储并非越高越好,特别在如今的融资收紧的前提下,高土储就意味着要占用更多资金,如果不能及时进入开发销售流程,容易平白增加企业的财务负担。”

  此外,上述高管进一步分析认为,相较于量,对企业发展更为关键的是土储的质。如今,房价不可能再像几年前一样处于无节制的上涨状态,这就导致高溢价热门地块不再受到房企的追捧,更不要提地王项目。“2017年前后拿地相对激进的房企,如今大多都深受地王之苦,所以现在很多房企都明令‘坚决不拿地王’。反而许多看上去竞争者不多、低价但自己认为优质的土储,颇受房企的喜爱。”

  来源:国际金融报

  记者 张志峰