中交地产:“糟糕”的现金流丨

  文/乐居财经研究院 王林牧

  8月29日,中交地产发布了2019年上半年业绩报告。2019年上半年,中交地产录得全口径签约销售金额93.24亿元,同比增长56.5%;实现营业收入17.48亿元,同比下滑44.98%;实现利润总额2.96亿元,同比下滑67.1%;实现净利润2.09亿元,同比下降68.4%。

  截止6月30日,中交地产总资产约为457亿元;总负债为413亿元,较上2018年年度的360.01亿元,增长14.78%;资产负债率为90.38%,相比于2018年末的89.48%,增加0.9%。其中,流动负债总额约283.18亿元,非流动负债总额约130.03亿元。

中交地产:“糟糕”的现金流丨

  营收、利润双双下降

  2019上半年,中交地产营收同比大幅下降62.2%至17.5亿元,归属于上市公司股东的净利润9293万元,同比下降82.84%。其中,地产开发营收大幅下降63.1%至16.9亿元。对于营收和利润的双双下降,中交地产的解释是:“2019年上半年同比交房面积减少,从而导致营收和结转的利润下滑”。

  半年报显示,中交地产的营收主要来自五大地区,分别为华中、华东、西南、华南和华北地区。其中,除了西南地区的营收增长之外,其余四大地区的营收均出现下滑。地产销售作为中交地产的主要营收产品,在2019年上半年营收下降高达63.1%,严重影响到其上半年的总营收。

中交地产:“糟糕”的现金流丨

  今年年初,中交地产将本年度签约销售目标锁定为190亿元。目前,中交地产已完成目标金额之49.07%。此前,中交地产曾表示,公司绝大部分项目将在第三、四季度集中交付,完成全年业绩目标应有保证。根据公司编制的2019年财务预算报告,2019年全年预计签约销售额190亿元,同比增长约23.70%;预算营业收入135亿元,同比增长50.88%;预算利润总额13亿元,其中归母净利润约4.1 亿元。

  现金流不理想,存在短期偿债压力

  虽然中交地产的销售额同比增长56.5%,但销售商品、提供劳务收取现金32.6亿元,同比降幅高达126.1%。经营性现金流入约为36.4亿元,但流出大幅增长32.7%至73.3亿元,使得中交地产2019年上半年经营性现金流为负,约为-36.9亿元,同比大降233.6%。

中交地产:“糟糕”的现金流丨

  同时,由于向合营项目提供的借款增加,中交地产上半年的投资性现金流也同比大降225.0%至-5.4亿元。尽管筹资活动产生的现金流大幅增加至22.9亿元,但也难以弥补前两者的流出。所以,中交地产2019年上半年现金减少19.4亿元,期末在手现金为33.4亿元。

中交地产:“糟糕”的现金流丨

  但是,作为国企中交地产拥有融资的优势。2019年2月,完成非公开发行公司债券“19中交01” 首期7亿元,发行利率仅4.87%,期限三年。而在短期负债方面,中交地产一年内到期负债38.6亿元,但是手握现金33.4亿元较少,不足以覆盖短期负债;另外,中交地产流动比率为1.45,速动比率为0.35。所以,中交地产存在一定的短期偿债压力。

中交地产:“糟糕”的现金流丨

  在土地储备方面,中交地产上半年通过招拍挂获取开发项目7个,总土地价款约97.4亿元,其中中交地产投资约73.6亿元,占地面积43.82万平方米,主要分布于北京、昆明、宁波、舟山、长沙和无锡等城市。

  中交地产主要业务为房地产开发业务,产品以刚需及改善住宅为主,主要分布于长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区域。截至6月30日,中交地产共储备50个项目,但在期内新开工的项目仅4个,除了大部分在建与竣工待去化的项目之后,一些项目还处于前期阶段。