大发地产管理层

  乐居财经 房慧 发自香港

  8月29日，大发地产（06111.HK）在香港召开2019中期业绩发布会。

  出席发布会的，除了年轻的80后掌舵人葛一暘，还有大发地产首席执行官廖鲁江、集团CFO罗俊、首席运营官冷俊峰、上市公司CFO黄展鸿。

  2018年，大发地产成功上市，在这前后，葛一暘频频招揽到知名地产经理人加入麾下，组成了这支明星管理团队。在发布会上，高管们分工有序，冷俊峰介绍业绩，罗俊做财务介绍，廖鲁江阐述发展策略，葛一暘做总结。

  年轻的上市房企，年轻的高管团队，给外界展示了大发这半年的成绩和发展活力。对于未来，葛一暘认为，大发地产持续需要改善的工作有：1、高能级人才团队建设，加大人才梯队建设；2、持续优化财务结构、负债结构；3、进行产品提升，迭代。对于全年160亿销售目标，他表示，有信心完成，甚至超额完成。

  上半年销售71亿元，长三角贡献超9成

  据公告内容显示，上半年大发地产销售额和销售面积均创下公司成立以来的历史新高。截至2019年6月30日，合约销售额达71.11亿元，同比增长约40.8%；总合同销售建筑面积约58.92万平方米，同比增加133%。其中，长三角地区合约销售额占比96.2%。

  在会上，冷俊峰介绍，长三角地区贡献的销售额，主要来自于深耕的城市--温州、环太湖城市群、安徽等。而销售业绩的快速增长意味着公司运营能力的提高，主要是投、融、运、销一体化的大运营体系集中发力。

  关于全年销售目标，冷俊峰表示，下半年货量结构上有充分的保障，目标预计会达到95亿以上，全年目标设定在160亿，这个目标我们是非常有信心的。

  对此，廖鲁江补充道，公司目前已售未结的货值大概有100亿左右，去年的结转是50多亿，今年上半年有40多亿，这对今年完成目标是一个保障。关于供货，9月、10月是高峰期，我们是在做提前供货，提前销售实现回款。全年总供大概在250亿甚至更多一点，对完成一年的目标非常有信心，年统计增长达到40%到50%左右。

  总土储432万平方米，长三角区域占比80%

  2019年上半年，大发地产新增土地13幅，新增土地储备128万平方米。新增土储呈现“强聚焦”的特点，80%聚焦在新一线及二线城市。截至2019年6月30日，大发地产总土储432万平方米。据冷俊峰介绍，大发地产继续采取“1+5+X”的战略，覆盖城市已经达到26座，土地储备主要在长三角区域，占比80%。

  廖鲁江则进一步阐述了大发地产深耕长三角，布局国家黄金城市群，采取“1+5+X”的战略体系。其表示：“我们认为选择城市和选择一个地段是前提，先选城市再选择项目，这是地产开发长期持续稳定非常重要的前提保障。”

  深耕长三角的大发地产，对该区域的发展前景怎么看？葛一暘阐述了观点，首先长三角本身具有天然优势，大发在长三角的触角伸的比较深。长三角整个周转的速率和经济活力是非常适合大发产品的战略定位。

  长三角经济圈作为中国主要的经济圈之一，非常有活力，包括交通枢纽的建设，都市圈的建设等。在此深耕的大发，针对于长三角有一套投资标准，比如说回款标准、预售条件标准、施工条件标准、前期设计规划规范标准，能够精确到天。在长三角的开发速度有保证，长三角在平均线能够再往上走，项目更快速，保障长三角的利润。

  上半年实现收益39.73亿元，同比增长约302.6%

  衡量上市房企的综合表现，除了关注销售业绩规模，还要考虑到企业的盈利能力、偿债能力等多方面表现。

  2019年上半年，在业绩创新高的同时 ，大发的营业收入和利润也创下了新高。公告显示，大发上半年营业收入达到了39.7亿，同比增长约302.6%，净利润由2018年同期的0.03亿元增长至3.24亿元；净利润率由同期的0.3%增长至8.2%；毛利9.61亿元，同比增长228%；母公司拥有人应占利润为人民币3.15亿元，同比增长约6,774.5%，公司宣派中期股息每股8.5港仙（相当于每股人民币7.7分），派息率20%。

  此外，截至2019年6月30日，大发地产长期借贷占借贷比例为60%，总负债与总资产比为0.83，净负债比率133%，总现金和短期债务是0.8。

  对于净负债比率，罗俊表示，这是公司上半年完成了超50%的投资任务，签约任务大概完成了全年45%，所以经营负债比率有一些波动，下半年会通过三个方面努力：首先进一步提高资金收款的比例。其次，下半年土地投资的金额会按照回款金额的比例进行严格控制。再次，继续加大和合作方的合作，通过合作方的资金减少融资的负债水平，同时增加我们的合作权益。目标是保持和2018年年底相对稳定的水平。

  附现场问答实录（有删减）：

  提问：今年上半年拿地的计划以及包括最新的支出以及区域布局？

  葛一暘：上半年基本上完成的土地投资在69亿，在整体全年拿地计划中将近完成超过一半，这样充分储备了今年下半年供货货值和明年上半年可提供市场销售的货值。

  下半年投资计划我们认为要基于当下的行情、政策和经济的整个整体面，去投资一些高质量的项目。下半年强调的项目一是快速供货，二是一定要追求相对高利润，我们认为下半年有足够的机会获取项目。

  廖鲁江：刚才说区域还是按照“1+5+X”的方式，尤其是长三角区域，还有刚才说的5个区域作为投资的重点，其实每天都有监控，能够做到不漏。第二，下半年有一个窗口期，在这个时候要审慎。几个重点城市首先以这个作为支点，其他城市更多的是关注，保持足够稳健。

  提问：公司买地的目标毛利率、净利润率、内部回报率是什么？公司预计下半年的销售情况和全年销售合约的达标情况。

  廖鲁江：目前情况来看，希望毛利率在25以上，第二，投资的时候选择净利润率目前看城市等级不同，希望在8%以上，个别在10%以上，这是投资和选择的目标。

  冷俊峰：销售目标上半年实现了71亿，下半年目标预计达到90亿以上，全年目标基本设定160亿以上，完成目标非常有信心，主要来源于几点：

  第一，货量足够支撑，下半年还要推货150亿，7、8月份已经实现了30亿供货，9月份实现50亿供货，10月份是40亿供货，也就是说，在7、8、9、10还有120亿供货，120亿供货可能有三到四个月的销售期，按60%去化率达到60亿，加上上半年结转库存30亿，大概有60%的去化率，加上11、12月份在供货的30亿的40%去化率。总体来看，180亿的货大概50%去化率就可以达到全年目标。

  第二，出货的区域基本在出去深耕区域，长三角区域，区域市场基本稳定波动不大，客户的购买率、居住性属性的需求比较强劲的，对销售是非常有信心的。基于以上两点，全年达成160亿甚至更高的目标还是非常有信心的。

  提问：公司怎么看长三角地区未来的发展。未来公司发展怎么保持迅速，以及毛利率持续提升？

  葛一暘：首先长三角本身具有天然优势，大发发源于长三角，深耕25年，对长三角的触角比较深，在包括我们对于长三角一二三四五线城市投资全覆盖，所谓全覆盖不一定是去投资，但是知道所有的市场情况和市场去化的波动情况，全面的监测。

  长三角是我们深耕的区域，长三角整个周转的速率和长三角本身的经济活力是非常适合大发产品的战略定位。在中国几大经济圈里平均房价超过1.2万、1.5万以上的片区不多。长三角的县市平均售价可以达到1万以上，地级市售价达到1.5万以上，大发90%的销售和去化储备在长三角基本上维持1.2万到1.5万区间。

  长三角经济圈作为中国主要的经济圈之一，非常有活力，包括整体交通枢纽的建设，都市圈的建设，对长三角非常看好。

  第三，大发针对于长三角有一套投资标准，在大战略“1+5+X”中的1，针对于1还有细分投资标准，比如说回款标准、预售条件标准、施工条件标准、前期设计规划规范标准，能够精确到天。在长三角的开发速度，平均开盘速度6个月，局部长三角城市开盘速度能够达到4到4.5个月，其他以外的包括一些省会城市7到8个月，综合下来是6个月，长三角在平均线能够再往上走，使长三角保持稳定健康可持续的现金流，保持高质量的项目利润率，同时能够保障项目更快速，保障长三角的利润。

  大发战略一直坚持做快项目，所谓快项目单价相对高，我们又加了项目体量够大，快速开发，四到五个月开盘，希望未来六到十个月清盘。三次左右持续开盘能够把整个项目去化率达到85%以上，在利润率上如果增加周转速度，我们自有资金的回报率和项目完全不一样的。

  提问：2019年经营负债比率133%，管理层对这个数据未来探讨怎么样？

  罗俊：公司上半年经营负债比率133%，是公司在上半年完成了投资任务超过了50%，签约任务大概完成了全年45%，所以上半年的经营负债比率有一些波动，从下半年的整体安排来看主要通过三个方面努力：

  第一，进一步提高资金收款的比例。因为上半年资金回款比率70%，下半年目标提升到80%，通过提升收款的比率，获取更多的投资资金。

  第二，下半年土地投资的金额会严格按照回款金额的比例进行严格的控制。

  第三，在下半年会和上半年一样继续加大和合作方的合作，通过合作方的资金减少融资的负债水平，同时增加我们的合作权益。

  通过三个方面的努力，加快回款、按照回款比例控制土地投资支出，通过合作方广泛的合作整个控制负债的水平，从而控制经营资本负债率的水平，从我们目标来看会在今年年底净负债率水平和2018年年底保持相对稳定的水平。