佳兆业首席增长官、经济研究院院长刘策

  乐居财经 张丹 发自北京

  8月22日，2019（第二届）乐居财经年度论坛在北京举行，主题为“新周期·新赛道”，旨在探讨自2018年地产“新周期”以来，行业如何选择“新赛道”。佳兆业集团首席增长官、经济研究院院长刘策在现场接受了乐居财经对话。

  在“房住不炒”的主基调下，房地产进入了稳健发展的“新周期”，传统的产销模式发生变革，房企纷纷寻求新的生存空间和增长点，抢先发现“新赛道”。

  刘策认为，在“房住不炒”的新周期下，一定程度上压缩了房地产只靠规模获取利润的空间，这就需要企业去寻找新业绩增长点，探索新赛道。而在探路的过程中，房地产行业就面临着整体环境与增长需求、转型成效之间的冲突。

  众所周知，对于房企而言，规模是业绩增长的基础保证。“随着行业集中度不断提升，企业没有增长就会掉队。但是在当前的大环境下，企业追求规模来获取利润，存在一定的风险，这是第一个冲突的地方。”刘策解释道，客观环境逼着企业思变，寻求转型突破，但实际上，目前很难找到与房地产行业体量相匹配的一个新赛道，这是第二个冲突的地方。

  “这两方面的冲突，短期难有有效的解决方法。”刘策分析道，房企转型是一个持续的事。从行业和企业自身的角度来讲，转型的方向是从开发变持有运营，但是持有运营需要一个最根本的条件：资产收益率一定要大于融资利率。

  刘策的另一重身份是佳兆业集团的经济研究院院长。据他分析，目前房地产行业资产收益率基本维持在1.5%到5%之间，而融资利率大多在5%以上，二者倒挂的关系短期难得到改变。当然，未来资产收益率会不断提高，不过，这种关系的改变至少以十年为周期。

  市场环境的变化，不是“封路”，而是有更多的机会去挖掘，这就意味着要“推陈”的同时还要“出新”。

  房地产行业正逐步由增量市场向存量市场转移，在刘策看来，城市更新会是在增量市场饱和之后，房地产行业未来二三十年的一个重要赛道。

  在城市更新领域，佳兆业绝对算是“老将”。深耕城市更新领域多年，成功打造超20个城市更新的标杆项目。刘策表示，毫无疑问，城市更新是未来发展的方向，不过从佳兆业集团的角度来考虑，目前仍会聚焦房地产开发这个主业。

  刘策进一步分析道，随着行业集中度不断提高，不实现规模增长会被边缘化，规模是企业实力的表现。此外，多元化业务的开展需要主业的支撑。

  谈到多元化业务发展，刘策提出要用好“地产开发+城市更新+产业服务”这“三驾马车”。他认为，就目前来看，这三者之间的合理比例应该是6：3：1。未来3到5年之内，地产开发仍是主业，会在坚持主业优质发展的基础上，逐步加大城市更新、产业服务的比重。

  此外，对于新赛道未来两年会发生什么，刘策也做出了自己的预判。他认为有些方向或者现象是可以提前预见：第一，行业“大象”会越来越多，更多千亿级的企业会走出来；第二，市场环境会迫使房企向金融化、产业化转型的方向探索，未来房地产作为“经济稳定器”的角色上，还会承担一个新的角色——孵化器。