杨国强爱好书法。

  如果请他就碧桂园的发展写两个字，我们猜应该是“稳”和“进”。

  稳是当下的应对，进是未来的愿景。

  22日，碧桂园在香港发布了中期业绩，两言以蔽之，一是稳，二是进。

  1

  先看稳。

  2019年上半年，收入2020亿元（均为人民币），同期增加约53.2%，其中97.4%的收入来自物业销售。

  毛利率为548.6亿元，同比增长56.9%。净利润230.6亿元，同比增长41.3%；股东应占利润156.4亿元，同比增长20.8%；股东应占核心净利润159.8亿元，同比增长23.4%。

  权益销售额约2,819.5亿元。现金回款约2,771.1亿元，连续第3年中实现正净经营性现金流。

  可动用现金余额约人民币2,228.4亿元，净借贷比率为58.5%。

  不只业绩稳，还有心态稳。与其它头部房企不同，碧桂园对于房地产开发业务从来没有过动摇。

  原因基于杨国强的两个判断。

  一是对大势仍然看好。

  “我历经数次地产行业周期，波动才是行业常态；此外，中国城镇化是不可逆的时代大潮，地产市场未来规模将仍然庞大。”

  数据显示，2018年中国常住人口城镇化率达到59.58%，发达国家则是80%左右。城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求。

  所以，杨国强看好三四五线城市的房地产市场。工资提升会使农民工有居住改善的需求，而他们既不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村长住，而是会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。

  二是长期对一二三四五线均衡布局。

  首先，各区域、城市之间房地产发展仍然不均衡，但也因此充满了结构性机会，部分城市仍然具备发展潜力。这对于全国布局最广的碧桂园来说，东方不亮西方亮。

  其次，调控最严的是房价高的一线城市，政策面趋于推动资金、人才及其它资源向下流动，如西安和南京的人才政策，如郑州和武汉的城区扩张（县变区），以及更低级城市的去库存，这对下沉式布局的碧桂园总体利好。

  第三、加强“热点布局”，契合国家重大区域发展战略，前瞻性地深度布局长三角和粤港澳大湾区。

  截止2019年6月30日，碧桂园在长三角可售权益资源3589亿，占可售资源的20%。粤港澳大湾区的权益可售资源达3,467亿元，可售建筑面积约2,457万平方，土储货值和土储建面均名列前茅。

  由于在粤港澳大湾区拥有充足且优质的土地储备，碧桂园近年来在该地区的销售业绩也十分可观。2019年上半年，碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中，有一半位于粤港澳大湾区，包括佛山、广州、惠州、清远和东莞。

  目前，碧桂园在广东、江苏、浙江、安徽等前沿省份，单城市项目数量和销售规模都处于较高水平。

  第四、马太效应继续发酵。据克而瑞统计，Top50销售金额集中度由2016年的35%提升至2018年的55%，销售集中度提升带来2019年业绩集中度提升。

  第五、“地主家还有余粮”。2017-2018年行业高景气周期积累的优质可结转资源集中确认收入，盈利能力改善。2020年业绩锁定性较强。

  第六、从去年开始，碧桂园更加严控安全质量，主动提质控速。追求有质量的稳步发展，

  第七、行业竞争已从末位淘汰进入门槛淘汰。三重门槛横在面前：以销售额为主要指标的行业集中度，以融资便利和成本而言的融资集中度、以及以学历和业绩结合的人才集中度。这三方面，碧桂园依然领尽风骚。

  规模已成为房地产业坚定的护城河，它指向了更广阔的市场。截至目前，碧桂园落脚超过1200 个城镇，开发超过2000 个项目，拥有超400 万业主。

  七种武器在手，不惧周期。

  2

  再看进。

  头部企业的地位和超强的跨周期能力，使得碧桂园在地产方面仍然大有作为，继续稳健加大和完善在国内的投资布局。

  在中期业绩会上，碧桂园常务副总裁程光煜表示，全年1800亿元投资计划，按上半年投资节奏，下半年仍有充分预算，在拿地策略上，一线到五线均衡拿地，不会偏重。

  一个有力的证明是：2018年下半年碧桂园项目首进西藏，完成了进驻中国内地所有省份的落子。

  但人间正道是沧桑。

  一方面，此次调控并非以往调控的简单重复，“房住不炒”成为新国策，贯穿于房地产业的所有链条，行业的短期利好已转为中长期利好。

  政策面对行业有三个导向，一是树规矩，特别对规模企业；二是加速行业整合，国企业和头部企业有体制和规模利好；三是全行业更加“实体化”和“社会化”。

  另一方面，经过二十年黄金岁月，行业本身的发展周期和规律，亦今非昔比，大为不同。

  行业三大要素土地、资金和人才的潜力和弹性已被挖掘殆尽。土地供应少，隐患多，资金成本高、渠道乱，人才薪酬高，流动快。

  两方面叠加，房地产行业出现降维趋势，说人话就是，越来越难干。怎么办？

  碧桂园的做法是固本与升维，以地产、机器人和现代农业同时发力。

  今年初，碧桂园明确地产、机器人、现代农业是未来三大重点业务，同时将企业重新定位为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位。

  8月20日，央视新闻频道中出现了碧桂园博智林最新研发的地砖铺贴机器人、墙纸铺贴机器人及PC内墙板安装机器人。

  在这三个样板背后，是已递交的近500项申请专利，以及研发中的37余款建筑机器人，其中9款已投入工地测试。

  而在碧桂园社区零售超市中，海南润达基地产出的美月西瓜等优质农产品已经摆上货架，开始销售。

  碧桂园的新定位，在一些人听起来似乎有些突兀，但细究其里则会发现其“多元布局、协同发展”的战略逻辑。

  1､坚持地产开发主业地位。房地产市场发展空间仍然可观，新产业培育期很长，多元化需循序渐进。在相当时期内，房企的资源、市场等优势依然集中于地产，直接脱离开发主业，可能面临很高的市场风险和机会成本。

  2､充分发挥地产先行优势和依托作用。机器人和农业的发展直接对接地产项目建造、家庭服务和社区服务等，强大的的内需市场为农业与机器人顺利发展提供了保证，可以有效降低市场消化不确定性风险。

  3､多元化业务选择综合内部势能和外部动能。碧桂园多元化业务的发展逻辑符合行业发展趋势、国家政策导向以及自身资源优势发展方向，借势发展策略可行性较高，发展机遇更好，有利于提高多元化发展成功概率。

  4､多元化业务发展落地于产品和服务。机器人业务助推了高质量建造体系的推广应用，以提升建筑质量和安全水平；现代化农业围绕社区和业主提供配套服务。

  5､借助优势产业赋能是房企增强地产板块综合实力、提升市场竞争力的有效途径。

  从碧桂园三位一体的新定位中，我们看到了5大升维。

  战略升维：从行业中抓机会，到竞争中上规模，再到现在扩大自身资源的高度、广度、深度，以及对资源的整合力。

  利益升维：从企业利益思维到社会利益思维。以市场逻辑和商业行为践行国家急需的实体产业。以高科技解决房地产业痛点。

  杠杆升维：从资金杠杆到经营杠杆，包括品牌、产品、激励机制，以及差异化服务和技术IP。

  市场升维：由卖房子的单边市场，发展到城市运营、产业培育、社群服务等更加长尾、持续的双边市场。

  模型升维：从单边市场的土地、资金和人才的三元闭环模型，走向“3+X”的多元开放模型，X包括产业、城市和社会所产生的新需要、新机遇。

  降维、升维，均来自中国知名科幻小说家刘慈欣的《三体》。有意思的是，中国房地产业的发展前景，可以被放入科技语境准确描述，并变得生动起来。

  It’s a sign , a promising sign。

  这应该是好兆头。（来源：地产豪言）