中报季，大家最关心的往往是龙头房企。不仅因为他们是行业风向标，也因为万科、碧桂园和恒大三家企业，为探索房企转型走出了截然不同的发展道路。

  万科收敛聚焦、巩固基本盘，恒大扎进新能源汽车领域，而碧桂园则明确地产+机器人+现代农业是未来三大重点业务，从房地产开发商迈向为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业。

  从三家企业的半年报，不仅可以观察行业的现状，也可一窥行业的未来。

  2019年上半年，是碧桂园启动全新定位后的第一个半年财季。碧桂园究竟做得怎么样呢？

  首先从业绩角度看，碧桂园稳住了行业第一的位置。

  中报数据显示，2019年上半年，碧桂园归属公司股东权益的合同销售额为2819.5亿元。根据克而瑞的统计，2019年上半年碧桂园权益和全口径销售金额均位居行业第一。

  此外，上半年碧桂园2020.1亿元的营业收入，也是目前上市房企披露的半年最高纪录。

  同时，在毛利和净利润这两项核心指标上，碧桂园分别实现了超过5成和4成的大幅度增长。

  碧桂园总裁莫斌在业绩沟通会上表示，下半年碧桂园的权益可售货量达4820亿元，将以销定产，合理调节可售资源的投放。总体上，超过去年的5018亿元销售额不成问题。

  可以说，在严格的调控环境下，三大业务板块协同发展的碧桂园在地产主业上表现依旧稳健。

  手握现金超2000亿

  在保持业绩稳健的基础上，上半年，碧桂园进一步优化了财务结构。净借贷比率较2018年中期下降0.5个百分点至58.5%，继续保持安全的负债水平。

  同时，截至期末碧桂园手握2228亿元现金，占总资产比例的12.8%，对短期有息负债的覆盖比例达2倍。在这个钱紧的环境里，如此规模的现金体量可能要羡煞缺钱的同行们了。

  保现金流的主要方式就是保回款，莫斌坦言：“行业政策的进一步收紧，给我们带来的挑战很多，所以一定要抓好现金流的管理。”

  今年，碧桂园是用权益回款来进行考核。上半年碧桂园权益物业销售现金回笼约2659.4亿元，按此计算回款率超过94%，无疑是行业最高一档的水平。

  目前，碧桂园已连续三年在年中实现净经营性现金流为正。

  保证充裕现金之外，碧桂园还有3133亿元的银行授信额度未使用。这些财务上的丰厚家底，不仅保证了碧桂园的偿债能力，更为下一步的拿地投资和业务发展储备了充足的能源，保证了碧桂园可以在淡市中随时出手，捕捉窗口期的机会。

  随着碧桂园“提质控速”的进行，其净负债率持续下降，财务状况更加稳健，再加上此前销售额爆发期的收入和利润进入结转期，我们才能看到一个高质量增长的碧桂园。

  有规模、有质量的房企，无疑是资本市场所偏爱的目标。此前，碧桂园晋升为港股蓝筹股，近日又被恒生国企指数纳入指数成分股。机构给予的评级提升等一系列资本市场反应，都将直接利好碧桂园未来的融资渠道。

  这在各类房地产金融渠道关上大门的时刻，意义格外重要。

  坚定看好三四线

  碧桂园另一个值得关注的焦点在于对三四线城市的积极态度。犹记得年初的2018年度业绩发布会上，杨国强激烈反驳媒体对于三四线城市的质疑，并表示坚定看好。

  这一态度，贯彻到了碧桂园的拿地之中，上半年碧桂园在三四线城市的权益拿地金额比一二线城市略高，而权益销售额占比更是六四开。

  今年上半年，碧桂园也曾在上海等城市斩获高价值土地，但碧桂园将其视为合适机会下的“个案”，保持现有的投资方向和结构。

  碧桂园常务副总裁程光煜表示碧桂园秉持一线到五线均衡布局，同时希望进行机会型驱动的拿地，有合适的、符合标准的机会才会拿。

  下半年，碧桂园的推货中依然有55%来自于三四线城市。

  莫斌承认三四线城市由于政策收紧压力增大，但碧桂园在三四线城市做了那么多年，非常有经验，将采取有效货量的供应做好三四线城市的市场。

  “中国城镇化进程是可持续的，地产行业还有相当长一段时间美好的未来，所以我们也继续努力，我们很有信心。”

  碧桂园的战略布局，是基于对中国城镇化发展前景的长远判断。同时，从微观来看，碧桂园对于中小城市的下沉，重点立足于长三角和珠三角这两个经济发达，藏富于民的地区，购买潜力坚挺。

  尤其是粤港澳大湾区，随着深圳又被冠以“中国特色社会主义先行示范区”的title，未来毫无疑问会成为中国经济发展的新引擎。

  截止2019年6月30日，碧桂园在长三角可售权益资源3589亿元，占可售资源的20%。粤港澳大湾区的权益可售资源达3467亿元，可售建筑面积约2457万方。

  中型房企也许可以随着短期市场变化，进行战略性撤退。而诸如碧桂园这样的龙头企业，对于三四五线城市的下沉已经成为版图中的重要一部分，战略布局也必须站在更高的角度去思考。

  也许短期内，部分三四线城市存在去化压力，但碧桂园足够的土储规模可以平抑这种局部市场紧缩带来的压力。此时，更需要的是找准节奏推盘供应，积极捕捉市场的机会。

  当年，碧桂园就是靠着三四线城市实现了规模的跃升，谁敢说中国的三四线城市就没有机会了呢？(来源：中国房评报道)