销售带来的规模壁垒很重要，但具有金融属性的中国地产业，面对目前的宏观周期和政策环境，必须多筑一道城墙：控制财务杠杆。

  因为，这是活下去的核心。

  壹

  2019年春天，碧桂园集团董事会主席杨国强在年度会议上，为全公司做了一次预期管理：市场下行的时候，首要就是财务的稳健。

  何为稳健？

  首先就是控制财务杠杆不放大，这里主要看两个数据：

  第一是剔除预收账款后的资产负债率。

  对于房企而言，预售房款等同于预收账款。碧桂园如此体量的巨头，预售房款规模之大，也排行业前列，因此有必要排除规模庞大的预售房款影响，对于杠杆率的衡量才能更加准确。

  上图是这家企业自2014年以来剔除预收账款后的资产负债率变化图。

  可以看出，该比率自2017年开始就稳定在86%左右，并已呈下降趋势。实际上，在中国排名前十的上市房企里，这一比例已属于较低比率。

  但是，碧桂园的净借贷比率再度下降至58.5%，同比亦下降0.5%，这也是自其2007年IPO以来，12年继续维持在70%以下。

  而这一项，即使是万科和中海等以财务稳健的同行，同比则在上升。

  2018年A股30家样本房企平均净负债率达148.16%，H股30家样本房企平均净负债率达115.32%。

  第二则是带息债务占全部投入资本的比例。

  碧桂园本期该比率是71.7%，2018年年末是73%，而当年年中则是73.7%。碧桂园这一杠杆率不仅得到了控制，还有所下降。

  其次是融资成本不提高。

  银行端成本常年波动不大，所以主要看债券市场。

  2019年至今，碧桂园共发行三笔美元企业债，融资利率分别是7.1%、6.5%和7.2%。纵向比较，甚至低于2013年的海外融资成本；横向来看同业，其仅高于央企地产商的发债利率。

  数据也证明了这一点：碧桂园上半年加权平均借贷成本为6.13%，与2018年年末持平。

  最后是现金流覆盖短期债务的空间。

  碧桂园这份半年报显示，截止6月30日，碧桂园可动用现金余额2228.4亿元，另外还有3133亿元的银行授信额度未使用。

  而一年内到期偿还的银行及其他借款，总计是787亿元。

  如此算来，碧桂园账上的现金余额是一年内到期债务的2.8倍，安全垫足够厚。

  同时，不妨观察带息债务和全部投入资本的比例变化，以此识别负债结构的端倪。碧桂园该指标相比2018年同期，下降了2%至71%，低于业内平均。

  在地产业，销售金额往往是纸面富贵，决定生存境况和竞争优劣的是回款率：卖出去的房子要收得回来现金。

  在碧桂园的业绩发布会上，总裁莫斌披露，2019年全年公司将权益回款纳入工作考核。

  从目前的数据看，这一核心KPI被执行得很彻底。

  上半年，碧桂园实现权益销售现金回款2659.4亿元，回款率突破至94.3%，而2018年末回款率则还是91%。

  如此高的回款率如果维持到年末，加之带息债务不继续扩张，那么财务上的结果就是净资产增厚，杠杆率也随之进一步降低。

  贰

  在稳健的前提下，回到业务本身。

  报告期内，碧桂园实现总收入2020.1亿元，同比增长53.2%，权益销售额2819.5亿元。

  权益销售额高于结算收入，这也是我们看到碧桂园合同负债还在继续增长的原因，而这些都是其未来释放业绩的基础。

  碧桂园报告期内的销售毛利率是27.16%，略高于2018年年报的27.03%和2018年中报的26.52%。

  然而，当行业增速放缓，风险偏好降低时，以上并不足以作为投资一家房企的股价支撑。事实上，目前港股投资者对于来自全球的地产股都不抱以乐观。

  但是，碧桂园有一个区别于其他同行的投资价值：较高的股息率。

  这也是其获得险资长线投资的关键原因。2017年12月，碧桂园已被纳入到恒生指数成份股，正式晋升港股市场蓝筹级。

  今年上半年，在碧桂园已履职总裁9年的莫斌花了近3亿港元增持自家股票，投入资金甚至高出其这么多年来的薪酬总和，而在此次业绩会上，当被问及此事，他表态：

  我对公司充满信心，只要有钱我就增持。

  碧桂园此期拟分红为人民币22.87分，按照这个分红率碧桂园的股息率已经到7%左右。

  在地产这样一个资金密集型行业，维持如此高的股息率并不多见。

  事实上，自2007年上市以来 ，碧桂园一共进行了13次分红，总金额累计超过550亿港元，已经远高于碧桂园在市场通过IPO或者配售和供股募集的300多亿港元总和。

  其分红率近33%，远高于行业平均水平，甚至高于万科、恒大、融创。

  以此来看，杨国强掌舵下的碧桂园，对于投资者而言是足够厚道的。

  在此期报告内，碧桂园股东应占核心净利润约159.8亿元，同比增长23.4%；基本每股盈利0.73元，较2018年中期同比增长21.7%。

  那么，放眼全年，如果碧桂园保持分红率不变，2019全年分红可能在每股67港仙左右，相当于现价接近7%的股息率。（来源：雪贝财经）