地产锐评 | 碧桂园:半年2800多亿的启示

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产锐评 2340阅读 2019-08-25 06:32

碧桂园:半年2800多亿的启示

  碧桂园的财报应当成为每一个地产人的读本。作为中国布局最广、销量最大的房企,碧桂园的脉搏,在某种程度上,就可以等同于房地产行业的冷暖。在下半年凉风袭人的风声里,在大佬们谨慎偏悲观的论调里,碧桂园如期端出的中报恰如一颗定心丸:大象跑得不慢,财务日趋稳健,行业的发展还有广阔天地。

  让我们从销售、财务、土地的维度来观察碧桂园的中报。

  销售:降速后依然很快

  上半年,碧桂园实现权益销售金额约2819.5亿元,权益销售面积3129万平方米。18年之前,碧桂园只公布全口径销售金额数据,因此我们无法了解到,这个重要数据的实际增速。

  不过,2018年度,碧桂园的权益销售金额是5019亿元,同比增速是29%。假设今年增速只有20%,那么碧桂园2019年度的权益销售金额也能达到6000亿。现在看来,碧桂园上半年就冲到了2819.5亿元,一般来说下半年是销售的重头戏,至少会占据全年的6成左右。

  常务副总裁程光煜说,下半年碧桂园准备了4820亿元的货量。我们测算,这个货量卖出7成的话, 碧桂园全年就能达到6000亿元的销售额。这么粗略计算,碧桂园全年完成6000亿的概率很大,销售增速依然非常可观。

  营收方面,最近两年的卖房陆续结转为亮闪闪的现金。上半年碧桂园营收2020.1亿元,同比增长高达53.2%——千亿级的大象,奔跑起来稳健的速度让人叹服。

  在利润方面,上半年碧桂园实现归属股东的净利润为156.4亿元,同比增长20.8%,目前的碧桂园还没有到高速释放利润的时候,我们认为随着2018年下半年碧桂园开始提质控速,利润将在之后1—2年开始释放出来。

  莫斌说,上半年碧桂园权益物业销售现金回笼约2659.4亿元,回款率为94.3%,较去年底的91%上升三个百分点。毫无疑问,碧桂园的回款率水平,在房企中也是一骑绝尘的水准。到半年度,碧桂园手握7352亿元已售未结算。这个巨额未结转金额,就是今后一两年的业绩保障。

  财务:安全垫继续增厚

  碧桂园一直用“净借贷比”来评判公司的财务结构。上半年碧桂园净借贷比例为58.5%,同比降低0.5个百分点,这是个非常安全的数据。

  碧桂园可动用现金(货币资金+受限现金)为2228.36亿元,去年同期的数据则是2099.14亿元。

  虽然总盘子在扩大,但碧桂园的有息负债控制得不错。我们计算发现,半年末碧桂园的有息负债(主要是银行借款、优先票据、债券、可转债)为3318.89亿元,而去年底的有息负债则是3284.75亿元,增幅微小,属于正常的波动。

  另外,碧桂园还实现了2017年起的第3次连续在年中实现正净经营性现金流;另有约3133.0亿元银行授信额度尚未使用,营运资本充裕。

  财务成本是房企极度重视的“命门”。碧桂园称,今年上半年平均借贷成本是6.13%,与去年持平。在民营房企中,这样的借贷成本属于非常低的水准,辅以碧桂园超强的资金利用效率,就能爆发出更强的战斗力。

  我们还注意到,碧桂园刚在8月1日发行了规模为人民币22.1亿元的债券,票面利率只有5.14%——这个融资成本已经达到民营房企最低的水准了。

  土地储备:最多最全的布局

  克而瑞的报告数据显示,今年前7个月,碧桂园新增土地货值4876.7亿元,依然是无可争议的龙头老大。目前,碧桂园已获取的权益可售资源为17587亿元,加上10251亿的潜在权益可售资源,总的权益可售资源合计27838亿元。

  有意思的是,就在碧桂园的业绩发布会之前,融创的孙宏斌说,调控对三四线城市影响大。一二线与三四线之争,再次被摆到台面上。

  碧桂园掌握中国房地产真正的大数据。到今年年中,碧桂园实现了大陆所有省份的全布局,项目分布在31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区,而去年同期分别是30、261、1051——你可以感受到,碧桂园的下沉依然在继续。如果说,专注于一二线的融创和长期看好三四线的碧桂园加起来,就是中国房地产的真相,而假设我们只能二选一作为观察对象的话,还是只能选择观察碧桂园。

  理由很简单,2018年,中国新商品房成交总额接近15万亿,其中69%的成交量在一二线城市之外。这意味着,中国最多的房地产交易,发生在孙宏斌们的主流声音之外。所以,孙宏斌说他不看好三四线,而杨国强说他坚定看好三四线时,我们只能选择相信后者。毕竟,在三四线的主战场上,没有谁比碧桂园更有发言权。

  碧桂园重仓的是粤港澳大湾区和长三角。其中,大湾区的大本营里,碧桂园的权益可售资源有3467亿元,长三角(江浙沪皖)的权益可售资源约3589亿元。同样是三四线,碧桂园在经济发达的三四线重点布局,有效地抵御了房地产周期的风险。

  莫斌承认三四线有些压力。“中国的城镇化进程是可持续的,所以地产行业有相当长一段时间的美好未来。”他补充说。所以我脑补了一下碧桂园的心声:那么,你们都去一二线吧,三四线就继续交给我好了。

  对于房地产的形势判断,这是来自于碧桂园的声音,关注地产的人们,都听到了吗?(来源:地产锐评)

来源:地产锐评

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