文/乐居财经研究员 王泽红

  这是王晓松上任后，新城控股发布的第一份财报。

  8月23日下午，新城控股（601155.SH）公告了2019半年报业绩。今年上半年，新城控股实现营业收入170.64亿元，同比增长8.29%；归属于上市公司股东的净利润25.92亿元，同比增长2.13%；完成合同销售金额 1,224.18 亿元，同比增长28.44%；实现合同销售面积 1,049.52 万平方米，同比增长35.50%。

  据克而瑞数据显示，在大本营常州，新城控股上半年权益销售金额92.73亿元、销售面积61.27万平方米，不仅一如既往双双名列第一，且是第二名房企销售额的近3倍；在苏州，以61.71亿元的流量销售额位列全市第四。而在长三角之外的天津和昆明，新城控股分别以39.45亿元、27.48亿元的流量销售额位列两地第七和第五。此外，新城控股上半年在安徽、湖北以及济南等地的销售额也纷纷跻身各地前十。

  根据克而瑞《2019年1-6月中国房地产企业销售TOP200》排行榜显示，新城控股上半年凭借1,224.18 亿元的合同销售金额，位列全国第8名。

  无短期偿债压力

  半年报显示，新城控股上半年竣工面积为404.10万平方米，下半年计划竣工面积为1469.26万平方米，包括住宅项目1068.51万平方米，商业综合体项目400.75万平方米；相对应的是，新城控股上半年结算面积为264.51万平方米，结算金额为274.77亿元。以此推算，新城控股上半年项目交付结算并不多，下半年将迎来交付结算爆发期，预计营收会大幅增加。

  利润方面，新城控股上半年的房产开发业务毛利率为33.76%，物业出租及管理业务毛利率为69%，毛利率处于行业较高水平。值得一提的是，新城控股上半年销售金额增长28.44%，对应营销费用和管理费用刚性支出会高于去年同期，因此利润同比增幅会小于营收同比增长；但是，由于下半年交付体量大，全年计划竣工交付是2018年的近一倍，预计2019年利润增长有保障。 

  负债方面，新城控股总资产为4233亿元，资产负债率为86.7%，同比下降1.61%；净负债率为76.62%，同比下降约39个点。截止6月底，新城控股手握现金456.42亿元、同比增长83.8%；短期债务则为261亿元，现金短债比1.75倍，流动性充裕，无短期偿债压力。

  “吾悦广场”收入翻番

  半年报显示，新城控股出租物业类型主要包括吾悦广场和办公写字楼两种，合计营收17.61亿元。其中，吾悦广场上半年租金及管理费收入为17.41亿元，同比增长98.74%，接近翻番，出租率高达98.49%。吾悦广场租管费收入的快速增长，带动了整体收入的有力增长。

  2019年上半年，新城控股新开业吾悦广场2座，分别为上饶吾悦广场和合肥肥东吾悦广场。截至6月底，累计开业吾悦广场达到44座；已开业面积达411.03万平方米，同比增长63.06%。目前，新城控股在建及开业的吾悦广场总数达119座，能够覆盖97个大中城市。下半年，新城控股还将开业20座吾悦广场。

  7月19日，位于江苏淮安和广西钦州的两座吾悦广场也相继开业，这也是新城控股今年开业的第三、第四座吾悦广场。前者开业当天实现销售额2520万元、客流量30.88万人次；后者开业当天销售额1420.65万元、客流量31.57万人次。

  下半年，将是吾悦广场开业的集中期，除了已经开业的2座，还将有18座吾悦广场开业。新城控股对于商业综合体的布局正在加速。根据计划，新城控股2019年全年商业租金及管理费收入目标为40亿元，上半年目标完成率已达44%，考虑到全年新开业22座吾悦广场中有20座在下半年开业，以及在营运能力不断提升背景下已开业吾悦广场租金水平稳步上涨，新城控股将有望超额完成全年商业营收目标。

  土地储备充足

  2019年上半年，新城控股通过招拍挂、收并购等方式，在北京、天津、西安、重庆、武汉等重点一二线及中西部省会城市积极拿地。半年报显示，新城控股上半年新增土地储备80幅，总建筑面积达2459.20万平方米。

  截止2019年6月30日，新城控股在全国103个大中型城市合计拥有土地储备1.34亿平方米，比上年末增加0.24亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需，为中长期发展续航提供了保障。其中，长三角土地储备占47%，环渤海占17%，珠三角占5%，中西部地区占31%。

  新城控股的住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。目前，新城控股已形成了以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，基本完成了全国重点城市群及重点城市的布局。