乐居财经  王若君   发自香港

  业绩会还未正式开始，会场已经座无虚席。前排的位置已经被提前占领，大家已经见缝插针式地卡好了“机位”，等待管理层亮相。

  8月22日，碧桂园2019中期业绩发布会在香港举行。总裁及执行董事莫斌、首席财务官兼副总裁伍碧君、常务副总裁程光煜等高管出席。

  在接下来一个小时左右的业绩会里，面对台下抛出的关于城市布局、多元化业务、金融政策等问题，管理层配合默契，话筒自如流转间，“信心”一词被多次提及。

  城市布局在此次业绩会中，引起了媒体相对较多的关注，答毕，管理层往往不忘强调“坚持一线到五线均衡布局”的策略。

  均衡布局分散市场风险

  现场，被媒体问及今年下半年碧桂园权益货量按城市分超过一半在三四线城市的原因，以及未来会否继续专注于三四线城市。

  程光煜表示，碧桂园多年来致力于构造一个相对稳健和布局合理的市场安排，2018年、2019年市场布局合理完成，市场产出基本与统计局在各线城市的市场产出相吻合。今年上半年呈现出的特征也是来源于三、四线城市的销售占55%左右份额，今年下半年我们准备的货量非常凑巧，正好2600多亿来自三、四线，大概也是55%左右的份额。

  “合理的市场布局可以充分利用市场空间，也能有效分散市场风险，我们会坚持按照从一线到五线均衡布局的安排”，程光煜强调。

  在莫斌看来，中国的城市化进程是可持续的，地产行业还有相当长一段时间的美好时光。他坦言，三、四线市场由于政策调整之后的确压力大一些，但碧桂园已经在三、四线深耕很多年，积累了一定的经验，未来将按照以销定产，采取有效货量供应，去做好三、四线城市。

  2019年碧桂园中期业绩报告显示，截止6月底，公司已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2381个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区，是行业内布局最广泛的房企。

  上半年，按项目所在地分，位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61；按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。

  “三驾马车”协同发展

  今年初，碧桂园明确地产、机器人、现代农业是未来三大重点业务，同时提出碧桂园是“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位，指明了科技创新转型升级的方向。

  “做机器人和农业不是脱离主业，而是跟主业相关、协同”，被问及机器人和农业方面如何融入到集团的业务，莫斌表示。

  他继而补充道，碧桂园做的机器人首先是建筑机器人，目前，公司在建项目面积目前为止达到2.8亿平米，每年交楼面积达到近1亿平米，建筑机器人一旦研制成功，安全和质量绝对有保障，可以弥补建筑工人的缺失，同时能提高生产效率和降低建筑成本。最重要的是可以把建筑项目变成数字化工地，对生态环保都有很大好处。此外，巡检机器人、清洁机器人则可以提升物业服务。

  莫斌介绍，公司目前总共研发了37款建筑机器人，其中9款已经进入项目现场进行试运作，根据试运作的情况不断完善，如果37款建筑机器人全部面世，将对整个建筑业及整个社会都有很大的贡献。

  同时，切入高科技现代农业，一方面可以转变传统农业生产方式，提高农业生产效率，从而带动农民增收致富，助力国家乡村振兴战略的实施。另一方面，顺应居民消费水平升级的趋势，通过研发、生产和销售，为更多人提供安全、好吃、实惠、丰富的农产品，进而为地产主业增添附加值。

  附现场问答实录（有删减）：

  提问：上半年权益销售2819.5亿，下半年销售目标是多少？现在行业政策比较紧张，公司发展战略有无变化？

  程光煜：下半年准备了4800多亿的货量，我们会根据市场的情况，以销定产，有序推出。从已经过去的7月、8月来看，整体销售节奏和进度符合我们的预期和安排，我们有信心今年全年销售额不低于去年，会有增长。

  莫斌：国家出台的所有房地产行业政策都是为了行业平稳持续健康发展，我们对中国地产市场的未来充满信心。当然，由于行业政策进一步收紧，对我们的挑战也很多，所以我们一定要抓好现金流管理。2019年上半年期内取得房地产权益销售现金回笼约2659.4亿元，权益销售回款率高达94.3%，资金回笼表现强劲，整个公司经营情况非常良好。在这种状况下，我希望公司更进一步提升竞争力，在平稳、健康、持续发展的市场中有我们更大的空间。

  提问：2017年公司说过3年100万套长租公寓，但现在财报好像没有提到长租公寓业务，长租公寓发展如何？为什么进展不像之前预期的那么顺利？

  莫斌：我们原来提“3年100万套”，主要是基于国家政策的配合，我们想建长租城市，但是由于各种政策配套目前还需要实现的过程，暂时把长租城市这个事情往后延。只要政策合适，我们仍然会把长租城市作为未来可以发展的一项业务。

  提问：未来有没有土地投资计划？楼价会不会有所调整？

  程光煜：我们在年初确定了全年1800亿左右权益投资额计划，今年上半年执行了1100亿左右，总体在计划安排之内，下半年我们依然有相当份额的投资预算，但具体投资项目还要根据市场、政策以及项目机会情况，针对那些满足我们投资标准要求的项目进行投资，实际落实要根据项目是否可行来看。

  提问：上半年碧桂园集中在第二季发力，而且在上海接连拿了两宗地，是否跟土地成本有较大上涨有关？未来在拿地布局上是否有调整？一二线拿地力度会否加大？

  程光煜：关于拿地，我们一直秉承着一线到五线均衡布局的拿地策略，是机会驱动型拿地，有合适的、符合我们标准的拿地机会，我们才会拿。您刚才讲到的具体个案，熟悉上海土地市场的朋友应该非常了解，上海是“排排坐吃果果”的方式，靠排队，拿一块地，排到队末，一般来讲，我们这样体量和规模的开发商一年有两次排在前面的机会，可以用非常合理的成本获取优质地块，所以我们在上海有两块土地的获取，但这只是个案，不代表投资方向的改变，我们依然是一线到五线均衡布局，哪个市场有符合我们标准的土地，我们就去哪里。

  提问：能否介绍一下在大湾区发展的最新进展？集团以前把重点放在长三角，未来是否会将重点放在珠三角和大湾区？

  莫斌：大湾区一直是碧桂园的重点，其次是长三角，因为我们总部在佛山顺德，国家对大湾区的一系列政策支持之后，相信大湾区市场空间会越来越大。碧桂园跟其他地产企业不一样，除了大湾区，我们是一线到五线均衡布局，在长三角城市群也有布局，希望我们的均衡布局能给公司未来持续健康发展带来技术保障。

  提问：房地产行业融资收紧，碧桂园下半年对此有什么安排？

  伍碧君：大环境确实在变化，所有地产企业都会受到影响，我们是金融机构比较放心的优质客户，一直以来都比较稳健。

  提问：6月份公司对环北京区域进行了主体架构的调整，请问这次调整逻辑是什么？其他区域会否有相应调整？

  莫斌：做组织结构的调整和安排是顺应市场的需求，同时根据公司内部管理情况进行安排，北京我们原来安排了五个区域，也是为了将北京市场做得更好，但整个过程中离我们的期望有一定差距，所以做了一定的调整，目的是集中更多力量将北京及北京周边市场做好。

  提问：公司今年以来权益销售和销售均价都呈下降趋势，请问是什么原因？下半年的销售会不会感受到压力？销售费用和行政费用都有近一倍的增长，是什么原因造成的？

  程光煜：上半年权益销售额相比2018年同期略有下降，但环比2018年下半年大幅增长。在“行稳致远”的大前提之下，我们希望所有生产安排、销售安排和现金安排都是平稳有序的，我们对今年下半年的销售非常有信心。均价微跌2%，主要跟今年一季度尤其是1、2月份的产品结构有关。

  这次销售费用上涨主要来源于两方面，第一方面来源于我们调整了会计准则之后，一部分销售费用跟着结算地，今年上半年结算收入大幅增长了53%。另一部分是品牌费用，今年强化了对房产品牌以及农业、机器人等新兴业务的品牌推广。第二方面增加主要来源于会计科目的调整，物业分拆上市后，使得原来的物业案场服务在报表内抵消了，现在在对象上体现为销售费用，这一块也会带来增长。未来一段时间我们有信心对费用进行有效的控制，使得它在合理范围之内。

  伍碧君：今年行政费用上升主要是我们自己管理架构下沉，之前做了很多聚焦深耕，所以区域平台会比较多，新业务板块也增长了，新业务板块前期是费用投入，后期收入出来之后形成销售，这个比例就会下去了。

  莫斌：关于销管费用，我们也在针对性的做一些安排，有信心将销管费用控制在结算收入的8%以内。

  提问：人民银行刚刚改革了LPR政策，其实就是变相降低贷款利息，公司未来会否因为优惠政策而比较多贷款？管理层对香港的看法怎样？未来还会在香港继续拿地发展吗？

  伍碧君：贷款利率下降，央行副行长说了，优惠利率不包括房地产企业。当然，我们有非房板块，所以非房板块会受益。

  程光煜：香港市场依然是我们认为比较不错的市场，今年在香港有一个在售项目，取得计划内的成绩，未来我们有合适机会还会继续投资。