乐居财经 吴诗如 发自香港

  8月21日的香港JW万豪酒店格外热闹，在3楼的多个宴会厅，就分别有万科、雅居乐以及绿景中国在这里举行2019年度中期业绩发布会。三家房企的工作人员、媒体、投资者等，令通往会议厅的走廊显得有些拥挤。

  宴会厅6，是雅居乐集团的专场。4点15分，雅居乐集团主席兼总裁陈卓林、副总裁王海洋以及副总裁潘智勇准时出现。

  对于上半年的成绩，陈卓林表示满意。“今年上半年的业绩算不错的了，尤其是预售金额能达到52%。”对于下半年，他则认为经济环境具有挑战性，但全年销售目标不变。据其透露，公司未来3年的计划已经设定，未来3年地产板块希望能够年增长20%；在多元业务方面，上半年营收贡献占比为9%，希望到年底能达到15%，未来3年递增10%。

  半年报业绩数据显示，截至6月30日，雅居乐集团营业收入同比增长12.0%至271.14亿元，归属母公司净利润同比增长35.1%至50.77亿元，净利润率为21.7%，同比上升4个百分点。地产板块方面，上半年累计完成预售金额为582亿元，完成全年销售目标的52%；累计预售建面为405.9万平方米，预售均价为每平方米14340元。

  不过，在增收增利的同时，上半年雅居乐的毛利润却同比下滑31.6%，同时，毛利率也下降了19.3个百分点至30.3%。尽管中期业绩公告中解释是因为“高毛利率项目的销售收入确认占比大幅下降”，毛利的问题还是引来了媒体的多番追问。

  毛利受累海南岛项目 有信心保持在30%以上

  对于公告提及的“高毛利率项目”，外界均清楚是海南岛项目，而陈卓林的回答显得风轻云淡。其指出，整个行业中毛利率能达到30%以上“已经不错了”。而从海南岛释放出的信号来看，他表示，2020-2022年，地产板块上尤其是海南岛项目会有销售增长，毛利率会相应变高。

  潘智勇进一步解释称，海南岛项目的毛利率为58%，去年占雅居乐营收的40%，今年是4.3%，少了近10倍；去年同期收入为90亿元，今年入账只有10亿；去年同期毛利贡献66亿元，今年只有6亿元。“如果海南岛的调控政策不改变，对雅居乐而言可能要面临难题。但我们很高兴看到，自去年4月开始到今年6月30日为止，通过一年多的时间，我认为已经消化了对雅居乐的不利影响；我们现在已经站在30%这条线以上。”

  毛利率降低的另一个原因，是同期土地成本和建安成本增加。潘智勇在现场释放了一个数据：非海南板块的成本去年同期是7500元/平方米，今年为8960元/平方米，增加了17%。

  “我们很有信心以后毛利率可以做到30%以上。”潘智勇表示，这种信心来自两个方面，第一，雅居乐非房板块的毛利率达40%，雅生活达34%，环保板块也有50%多、将近60%，将较好提升整体毛利水平；此外，目前雅居乐新拿的地，毛利率基本在30%左右，如果达不到，宁可不拿。

  下半年“要用回款的一半来买地”

  毛利之外，土储依然是媒体的关注点。雅居乐披露的公告显示，截至6月30日，其在72个城市拥有预计总建面为3927万平方米的土储，其中，位于粤港澳大湾区的土储达915万平方米，占比23.3%，足够未来4-5年的发展。报告期内新增28个项目，新增总建面692万平方米，其中雅居乐应占权益总建面为581万平方米，拿地金额为232亿元。

  雅居乐表示，2019年可售项目是134个，可售货值超过2000亿元，可售货量集中在华南、华东及西部地区，占比为31%、26%及21%，海南及云南的占比为14%。

  谈及上半年在公开土地市场上拿的地，陈卓林认为，230亿的拿地金额是合理的。至于下半年的拿地计划，他称，有多少钱就做多少事，雅居乐已经有近4000万平方米的土储，不着急拿地。“我们按计划用回款的一半来拿地，要看下半年现金流的情况，大概有几十亿到一百亿左右。”而在拿地方式上，陈卓林表示，下半年招拍挂可能机会没那么多，会考虑收并购方向。

  而城市更新的进展上，王海洋透露，雅居乐的城市更新土储有超过1000亿的货值，其中超过50%在广州。

  希望资产负债率降到60%

  负债方面，截至报告期末，雅居乐的总负债为1866亿元，资产负债率74.4%。在发布会现场，陈卓林对此做了说明。其表示，公司上半年的负债率相比去年同期是高了一点，因为从地产板块一下子发展到六、七个板块，上半年投资了300多亿元。

  据了解，目前雅居乐共拥有八大产业集团，除了地产业务外，还涉足物业、环保、教育、房管、商管、建设和资本投资。上半年，多元业务的营收贡献率由去年同期的6.8%上升至9%。去年陈卓林曾对多元化业务设下短中期目标，即今年其营收贡献占比达一至两成，3-5年后占比达三至五成。

  在陈卓林看来，60%左右的资产负债率是最合适的，但目前雅居乐的资产负债率在行业内，按他的说法，“还是偏低水平”。

  而潘智勇也在媒体的追问下解析了目前雅居乐的债务结构。其表示，今年集团的到期债务为383亿元，其中上半年的219亿已经还清，下半年约164亿元基本上是再融资。“目前来看，金融机构对雅居乐集团的授信额度是1600亿，还有858亿没用，我们的空间是很大的。”

  据其透露，下半年约164亿的到期债务中，境内债约139个亿，在香港还有约24个亿。雅居乐将采取两方面做法，在内地以双边贷款（开发贷、并购贷）为主，在香港以再融资为主，将通过银团贷款，适当时机也会考虑发债。“（融资政策收紧）对雅居乐的影响是有的，但没有想象中那么大，请大家放心。”

  业绩会现场问答实录（有删减）：

  提问：雅居乐上半年在北京拿了一块地，公司接下来会否加大在一线城市的布局？怎么判断土地市场和拿地机会？刚才也说了下半年不急着买地，是否代表着下半年在投地步伐会减慢？另外，毛利率的下降幅度比较明显，公告提到是因为高毛利的项目还没入账，这些高毛利项目主要在哪些城市？什么时候能结算入账？是否会影响到今年全年的财务表现？

  陈卓林：北京的项目是好项目，地段非常好，因为现在正在控制价钱，不能多赚，但我们算好了帐，是有合理回报的。

  说到下半年的投资，雅居乐过去几年都是稳健的，除了多元化之外，尤其地产上今年是10%的增幅，未来几年假使有钱的情况下预计都是20%的增幅，有多少钱做多少事情。上半年我们拿了230多亿的地，整个行业看拿地排名在20多，但我们的货值，尤其是产业地产，其实是拿得物超所值。

  下半年我预计在回款中再拿一半出来，我估计在几十亿到一百亿左右。下半年我相信是有机会的，招拍挂可能机会没那么多，应该是有机会收购合并的。

  至于毛利率，现在整个行业的毛利率达到30%以上已经算很好了。之前高是因为海南岛，入账高，但今年比较少，但我预计海南岛未来几年会陆续扩大。因为现在新的政策出来了，目前的市场情况是变好了，我相信我们2020年-2022年，地产上尤其是海南岛是会有增幅，毛利率会相应地变高。但是现在有30%的毛利率已经不错了。

  提问：今年上半年的拿地方式上产业小镇的占比约42%，这个拿地方式与多元化业务是否有一定的衔接？目前多元化业务的营收虽然有所增长，但在整体的营收占比较低，管理层提到可能会拿30%的额度来做这块投入，在营收相对还不能贡献太多的情况，多元化业务在地产主业的获地竞争力上是否也有一定的反哺能力？另外，上半年的主要融资活动还是聚焦在境内债和境外债上，内地对融资环境有所松紧，那么下半年的融资工具主要以什么方式为主？会不会根据市场情况进行调整？

  王海洋：关于产业小镇和多元化业务之间的关系，为什么雅居乐可以做产业小镇？其实和多元化有一定的关联。因为我们地产这块也会把现有的八大产业的资源引入到产业小镇里，比如教育、雅生活和商业等都可引进产业里。而且现在地产所做产业小镇主要集中在三个板块：文旅、体育和康养，这是雅居乐一直延续下来的，雅居乐做文旅板块多年，也积累了一定的经验。

  我们还做了文旅产业小镇新的IP“乐活天地”的发布，也是对产业的提升。产业小镇是地产未来的取地和发展的方向，也是一个抓手，所以与我们的多元化是不矛盾的，而且能够形成一个相互的支撑。

  对于产业小镇，我们要求要结合我们的优势，第二是有一些产业资源的整合，一起把这个产业小镇做好、做成。

  潘智勇：我们今年整个集团的到期债务383亿，其中上半年为219亿，全部已经还了。下半年大概有164亿，现在谈的主要就是这164个亿怎么安排的问题，这164个亿基本是债务融资。目前国家确实在货币政策方面是比较严的，我们将会选取合适的工具来完成债务融资，二三十个融资的工具我们都可以用。

  目前来看，金融机构对雅居乐集团的授信额度是1600亿，我们还有858亿没用，空间是很大的。下一步我们的债务在境内到期有139亿，在香港约24亿。我们会采取两方面的做法：在境内，我们会以双边贷款为主，包括开发贷和并购贷等。在香港以再融资为主，我们将通过银行贷款，适当的时候发点债，也是可以考量的。

  现在符合政策的，国家还是支持的，应该说这方面已经作了充分的安排。这方面对雅居乐的影响是有的，但是没有想象中的那么大，请大家放心。

  提问：毛利率大跌，跌幅是否已经见底？深圳成为先行示范区对大湾区是有利的，但是对雅居乐集团本身的利处是否可以多说一些？另外，雅居乐今年是否能够达到全年的销售目标？

  潘智勇：关于毛利率的问题。第一方面，确实来说，我们今年上半年的毛利是下降的，原因很明显。

  第一是高毛利的确认收入少了，具体来说就是海南岛项目，毛利率是58%，去年同期占我们营收的40%，今年是4.3%，少了近10倍。去年同期收入为90亿，今年入账只有10亿。去年同期毛利贡献66亿，今年只有6亿，所以高毛利项目收入的急剧下降导致了高毛利率的变化。

  第二是因为同期的土地成本和建安成本增加，非海南板块的成本去年同期的成本是7500元/平方米，今年由于各种原因是8960元/平方米，增加了17%。当然这不是主要问题，主要问题是海南岛的确认收入少了，导致整体毛利拉低。

  如果海南岛政策不改变，对雅居乐来说是要面临一个问题。但很高兴地看到，自去年4月开始到今年6月30日为止，通过一年多的时间，其实我认为已经消化了对雅居乐的不利影响，现在我们已经站在30.3%的毛利率上，在现在的环境下能做到30%已经是一个不错的数字。

  另外，我们很有信心以后可以做到30%以上，有两个方面的原因。第一，非房板块的毛利率达到40%，雅生活达到34%，环保板块50%多、近60%，将较好地提升我们的整体毛利水平。

  第二，我们目前新拿的地，也大概是30%毛利率，如果达不到30%我们基本上是不要的。

  所以，为什么说未来高于30%可期？主要是从这两方面来说的。我不敢说毛利率水平触底反弹或是到此为止，但是起码能够控制到30%这个水平，对雅居乐来说应该没什么大问题。

  陈卓林：深圳作为先行区肯定对雅居乐是非常好的，雅居乐在中山的土地储备有400多万平方米，在惠州也有400多万平方米，总的也接近了1000亿货值。

  惠州邻近深圳，因为深圳的地比较少，而中山方面，2023年深中通道一开通，深圳机场去到中山也就18公里左右，不用半个小时的车程就能到中山，未来是可以覆盖到整个大湾区的。当然这对香港更有利，所谓“9+2”，对香港来说是一个很突出的优势。

  说到今年的业绩，我们还不想改，希望能够达到1130亿，希望能够达到，我估计是没问题的，还要视乎现在的经济和市场情况。

  提问：管理层提到，雅居乐在大湾区的土储集中在中山和惠州，以前雅居乐在广州的项目和土地是很多的，最近基本上没看到雅居乐在广州拿地或者有新的项目，对广州的土地增加有没有一些考虑？上半年广州旧改是热门的拿地方式，雅居乐在这方面有没有一些在谈或意向的项目？ 第二，公司期内利润50多亿，但其中有20亿来自于出售惠州的项目，如果剔除掉这个项目，物业销售的利润是比去年同期有所下降的，这个原因是什么？

  王海洋：关于大湾区拿地的问题，雅居乐成长于大湾区，对大湾区的关注度特别多、特别深。在中山和惠州我们的土地储备比较多，也是一直延续下来，因为我们很多年前在中山、惠州就拿了地，到现在为止价值非常高。

  我们对广州的关注度很高，但目前整个广州的土地供应不足。但是对广州的土地，我们肯定是很执着的，我们现在通过旧改、产业，还有其他方式都在推进，只不过有的是在前期，现在土地没有最终落地。

  我们城市更新的土地储备超过1000亿的货值，其中有50%以上在广州。所以无论是广州还是其他的“9+2”城市，后期我们都会以多方式去获取土地。

  潘智勇：我们净利润上涨，但是剔除其他收益额，还是增长不大。

  第一主要还是由于毛利率的问题，导致地产在传统概念中的利润是下降的，这是可以理解的。第二，我们在其他收入方面，得益于一两个项目的处理获得了比较好的收益。

  比如去年下半年，我们在惠阳引进合作者进行合作，后来也有在武汉长凯项目，这两个项目带来了比较好的现金流和利润。

  我们怎么看这个问题？以后还有没有呢？我想首先这是一个很正常的商业行为，我们做生意买进卖出是很正常不过的，关键是算好账，是自己持有还是找合作方做还是把它处理掉？我们是按照商业原则进行处理的。

  在这两个项目的处理上，其实我们往年也有经验，我们以前在海南也是通过增发、引进战略股东进行合作开发，得到了比较好的效果，这是可以看得到的。

  是否继续做？我觉得还是利益最大化，从集团、股东的利益最大化来看。如果说项目合作比自己做更好，我们不介意找合作。如果能够早点进行现金回流，利润早点进来，我觉得也是符合股东和公司要求的。

  我们刚刚说的几个项目，如果我们自己做，五年之后拿回利润还不如现在通过引进合作者的方式来处理，立马多了16亿的现金。所以我们上半年买了28块地，多了900亿的货值。

  当当与我们惠阳的项目，以三四亿的股权相对应找合作者，少了90亿的货值，所以我觉得是很正常不过的行为，只要是对企业、对股东有利的事，我们都会考虑。

  提问：去年您和我们说过希望今年多元化业务收入占整个公司的占比有一至两成，同时希望三到五年后占比达到三至五成，是否仍然维持这个短中期目标？ 

  陈卓林：多元化发展策略是没有变的。上半年有9%的增幅，估计下半年会更多，占比估计是15%左右。之前说10%到20%，现在大概是取个中间值。

  刚刚也说过，估计每一年的增幅占整个集团的收入或利润的10%左右。我希望4年后，到2022年-2023年，希望收入、利润（和地产业务）是一半一半的。

  提问：之前雅居乐公布和力世纪在汽车基地项目有一个合作，两边的具体分工是怎么样的？恒大、宝能等企业都在涉足汽车生产环节，你们怎么看？ 

  潘智勇：关于力世纪的合作，我们首先基于对新能源汽车未来发展空间的期盼是认同的。

  第二，我们比较看好力世纪本身具有的资源和能力，所以我们在资本股权层面有合作。在这个过程中，我们也在寻求更多的合作层面，但我们肯定不做汽车，我们只做我们在行的事情。

  下一步不排除如果力世纪在产品落地的时候，我们做一些相关配套的服务，比如在工业园、产业园的建设方面提供相配套的服务，这是我们的基本看法。雅居乐没有做汽车，至于其他的同行怎么做，我觉得每一家企业和集团都有自己的发展战略和定位，他们做不等于我们做，我们希望大家都成功。