长租公寓从诞生之初到现在,带着大家对万亿级市场的憧憬一路狂奔,然而在前行中也伴随着诸如“甲醛门”、“租金贷”、“高收低租”等负能量,也许现在到了我们停一停脚步再重新思考一下,这个市场需要抓住的优质需求是什么?到底如何才能盈利?让我们从美国Equity Residential公司(按照国内的常用分类,EQR公司代表的是集中式长租公寓)的角度,来看看这家美国最大的长租公寓公司如何阐述自己的优质客群?如何定义自己的盈利模式?

  下面通过对EQR公司2015-2018年报的梳理,来看看长租公寓行业真正核心的优质需求是什么?

  高收入因素

  • 我们也许无法改变但是已经注意到一个事实,美国经济增长的一个重要驱动因素是众多的科技公司,它们带动了美国知识型经济的持续增长

  • 这些公司的员工是高天赋、高技能的知识型人才,正是这些人才的高薪收入和收入的持续增长支撑起长租公寓行业的需求

  • 举例来说,我们在纽约和华盛顿市场的多个公寓都靠近谷歌和亚马逊,华盛顿市场70%的净运营收入来自于亚马逊第二总部5英里范围内的公寓

  生活方式的改变

  • EQR租客年龄中位数为33岁

  • 美国的千禧一代(出生于1981-2000年)也同样越来越晚的结婚和生育,2018年美国男性初次结婚年龄中位数推迟至30岁左右,女性则为28岁左右,而且美国成年人口的50%处于单身状态

  • 决定租房或买房的一个重要驱动因素----是否准备结婚和生育子女,然而EQR公司租客中约42.6%处于单身状态,约37.2%为没有子女的伴侣

  来源:EQR公司2015-2018年报

  通过EQR公司年报披露的数据,不难总结出能够支撑长租公寓市场的优质需求,那么优质租客的画像呼之欲出:

  1. 年龄:最好是30-40岁之间

  2. 高收入人群:良好的教育背景,供职于能够提供高薪工作机会的科技公司,当然也可以是其他知识型行业的公司

  3. 婚姻及生育状态:单身或者未生育的伴侣

  结合这些特点再看看国内长租公寓市场的需求,目前撑起国内长租公寓市场需求的主要是大学毕业生和职场小白,这个年轻人群即使供职于公认的高薪行业,由于所处的人生阶段,其收入仅仅是微薄的起薪水平,更何况大多数并不供职于高薪行业,这个阶段其实更适合性价比更高的“简装低配小单间”的合租公寓。再则,这个年龄阶段的人群即使处于单身或者未生育状态,大多数仍然期待在不久的将来进入婚姻并生育子女,所以他们并不敢尽情享受高品质长租公寓带来的精致生活,还是要为将来的买房做打算,还是要从本已不高的收入中抠出一部分作为储蓄。

  因此,只有30-40岁之间的人群才是最优质的租客,只有这个年龄阶段在经过10年甚至更长时间的职场打拼和历练,才算是真正跨过了高收入的门槛,也只有这个年龄阶段还处于单身或者未生育状态,才有可能是真正的单身主义者或丁克族,才敢于租赁高品质长租公寓,并享受精致的生活。

  不久之前,民政部公布的数据显示, 2018年中国单身成年人口已经超过2亿,俨然已经成为单身人口大国,但是按这个统计来算,中国单身成年人口比例刚刚达到20%左右,跟美国的50%比起来相距甚远,人口结构的变化以及所带来的生活方式的改变都需要漫长的等待,并不能一蹴而就。

  可见,国内租赁市场的规模虽然巨大,但是撑起这巨大规模的需求却来自大学毕业生和职场小白,只有成熟的、高薪的、单身主义者和丁克族们的数量变得足够多,长租公寓市场的爆发才能真正来临。目前,缺乏优质需求作为基础的长租公寓市场根基不牢,任何揠苗助长式的创新终归是雾里看花、表面繁荣,大家可能仅仅是提早布局了一个尚未成熟的市场,那么正在经历的部分品牌公寓的急流勇退,又或者是被迫的暴雷跑路也就不足为奇了。

  看清楚什么才是真正的优质需求后,下面让我们再从EQR公司的角度,来看看这家公司如何定义自己的盈利模式的?

  • EQR是一家标准普尔指数500强公司,是一家领先的房地产公司,专注于收购、开发以及管理高品质的长租公寓资产,资产主要位于美国城市的都市核心区及高密度城郊区

  • 我们由主席Sam Zell先生创建,我们的管理团队有超过100年的公寓投资及运营经验

  • 我们是最大的上市的长租公寓拥有者,市值超过340亿美元,整个资产组合包含约80000个公寓房间,公寓主要位于六个沿海大都市及丹佛市

  来源:EQR公司2015-2018年报

  EQR公司年报经常长达150页左右,报告也会反复强调自己在服务品质、租客互动、IT技术等提升客户体验和运营效率方面的努力和创新,然而抛掉所有经营层面的手段,EQR公司在每年的年报第一部分,始终不变的给出清晰且自信的定义:是的,你没看错,长租公寓的核心本质就是房地产业务,需要“投融管退”完整的市场链条,需要公募REITs这样的交易机制,更需要为数众多的个人投资者和机构投资者的积极参与,只有这些要素都集齐,长租公寓房产的交易才能实现市场化,各种类型的投资者可以自由的进入和退出,那么资产的增值和租金收入才能得到体现,才能谈得上回报的合理性。

  EQR公司的故事并不复杂,两位创始人Sam Zell和Bob Lurie最初在美国密歇根大学管理学生公寓,漫长的发展过程中,所管理的房产可能已经发生变化,然而基本的经营哲学始终如一:在合适的价格投资房产,请最好的员工将它们管理好。

  2018年8月,SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹在深圳的一次会议上对比亚迪公司董事局主席王传福表示:“对长租公寓的建议,在现有的情况下我不建议你去做,原因很简单,就是你一定会有银行贷款,你如果是从银行贷款来的利息,按照银行的基准利率是4.9%,你可能4.9%拿不到,得5%、6%,你把款贷过来建成公寓,你租出去,你的回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏的。这就是我对你的建议,我们做了20多年房地产,反复算这个帐,生意一定要能算得过来帐才可以做。”其实,房地产大佬也早已将长租公寓市场的投资回报及无法盈利的本质分析的清清楚楚,也清晰的了解现有的融资难、融资贵的情况,也给出了自己的结论和建议。

  最后,让我们再总结一下长租公寓市场的核心基础:

  • 优质需求:来自年龄30-40岁的、高薪的、单身主义者和丁克族,只有这个人群的收入才能支撑起长租公寓的回报率

  • 盈利模式:完整的“投融管退”的自由交易市场形成,才能保证长租公寓房产的资产增值和租金收入的持续变现

  因此,目前国内长租公寓市场的核心基础并不存在,市场化发展长租公寓的机遇期尚未到来,所有运营层面的努力(运营效率、服务品质、非房租收入等等)都无力改变无法盈利的现状。也许现在什么都不做才是对的,长租公寓市场不需要讲太多复杂的故事,不需要表达太多感动自己的情怀,更不需要回归太多所谓的初心,唯有慢慢等待时机的到来!

  来源:房东东