中物研协 研究员 / 张乐

  8月7日，雅生活服务发布2019年半年度业绩报告。

  报告显示，截至2019年6月30日，雅生活服务收入为22.41亿元，同比增长59.4%，毛利为8.29亿元，同比增长62.6%，毛利率高达37%，而净利润率也达到了25.4%，同比上升了1.5%。

  雅生活服务在2018年上市物业企业中，毛利与净利都是位居前列，表现出了较强的运营能力，今天，让我们来看看2019年上半年，雅生活服务的表现。

  规模情况

  2019年上半年在管面积：2.11亿平方米

  2019年上半年新增面积：7306万平方米

  新增率：52.9%

  截至2019年6月30日，雅生活服务的在管面积为2.11亿平方米，与2018年年报中的1.38亿平方米相比，增加了52.9%。在雅生活的在管面积中，作为母公司的雅居乐集团贡献占比23.9%，绿地集团占比3.7%，而第三方开发商占比高达72.4%。

2018年底与2019年中雅生活在管面积情况对比

资料来源：企业年报

  相较于2018年12月31日的第三方开发商管理面积来说，增加了6765万平方米，约增加了79.4%。这主要得益于2019年上半年，雅生活服务的3起收并购活动。

雅生活服务部分收并购情况

资料来源：企业年报，公开资料

  此番收购目的均有所差异，收购青岛华仁增加了雅生活在山东半岛的市场影响力；收购哈尔滨景阳物业将雅生活的业务拓展至东北区域；收购广州粤华拓展了雅生活在中高端住宅、高端商写、公建等多个行业业态的管理面积与经验。

  多起的收并购活动，让雅生活服务的第三方物业管理面积占比大大增加，使收入来源与管理构成更加稳定。

  营收情况

  物业管理服务收入：12.27亿元

  外延增值服务收入：8.08亿元

  社区增值服务收入：2.06亿元

  在雅生活服务的三大业务中，2019年上半年相较于2018年年报的收入占比来看，物业管理服务占比保持54%左右基本不变，略有浮动。而外延增值服务减少了5%，变为36%，其中案场物业管理服务减少了4%。社区增值服务有所上升，从5.75%变为9.2%。

资料来源：企业官微

  雅生活将三项业务收入拆分成了4个板块，分别是住宅类综合服务、高端商写综合服务、公建类综合服务、社区360度增值服务。

  先从物业服务收入来看，雅生活服务不仅在管理面积上有了较大的提高，在物业管理单价收费上也有了提高，从2018年底的2.99元每平方米每月，增加到了3.04每平方米每月。雅生活以物业管理费有提升空间的区域及项目作为切入点，迅速丰富区域及业态组合，使在第三方外拓市场的议价能力及中高端项目的获取能力不断提升。

  外延增值服务主要对应对于商写类服务与公建类服务，2019年上半年营收为8.1亿元。雅生活服务的全资子公司“卓森物业管理”将针对高端商写类物业开展前期策划、运营管理、招商租赁以及中介服务，目前已经成功中标了杭州亚运会重点配套项目——杭州之门。而在收并购活动中收购的广州粤华物业，拓宽了雅生活服务的公建类项目发展道路。

  最后针对社区增值服务，在2018年底，雅生活服务就成立了单独的社商公司来负责此板块。从2019年半年报来看，上半年社区增值服务收入达到了2.06亿元，相较2018年同期增加了157.9%，取得了极大的进步。

  未来发展

  对于未来发展，雅生活集团从多个方面进行了规划：

  1. 推进收并购及第三方物业占比，积极拓展住宅、商业、公共建筑多业态物业管理，完善物业服务在区域和业态上的全产业链布局；

  2. 采用轻资产运营模式，提高增值服务渗透率，开发收并购项目的增值服务潜力，提升社区经济能力，创新孵化业务模式，丰富品牌产品线；

  3. 以“卓森”品牌为主，树立全国超甲级写字楼服务标杆，重点发力空置率低、吸纳能力强的杭州、武汉、南京等新一线城市，以点带面，辐射周边城市。