特写 | 雅生活服务:两头分化

乐居财经   2019-08-10 07:43:59

刚刚经历一场超时的投资者会,黄奉潮刚进会场时略显疲惫。但这位“老雅人”面对媒体仍是游刃有余。 面对记者抛来的十余个问题,黄奉潮侃侃而谈,各项数据熟记于心,信手拈来。

特写 |  雅生活服务:两头分化

  乐居财经 梁争誉 发自香港 

  刚刚经历一场超时的投资者会,黄奉潮刚进会场时略显疲惫。但这位“老雅人”面对媒体仍是游刃有余。 

  面对记者抛来的十余个问题,黄奉潮侃侃而谈,各项数据熟记于心,信手拈来。

  也许是向好的业绩给了他信心,这位董事会联席主席兼首席执行官很快兴奋起来。

  每年的3月和8月,都是上市公司高管与财经记者疯狂赶场的日子。8月8日的香港港丽酒店,同样繁忙。信义玻璃、雅生活服务、金茂酒店的业绩发布会在这里轮番上演,不时有人跑错场子。 

  自登陆资本市场以来,头顶「中国首家红筹分拆H股物业企业」光环的雅生活服务(03319.HK)一直备受关注。 

  原定于11:15召开的雅生活服务2019年中期业绩发布会推迟了11分钟,因为管理层被投资者们缠住了,“跟市场沟通的时候要讲的东西多一点。” 

  2019年上半年,雅生活服务形成物业服务、资产管理、公共服务、社区商业四大产业板块协同发展的新格局,规模及业绩均保持高速增长。 

  报告期内,雅生活服务收入22.41亿元,同比增长59.4%;毛利8.30亿元,同比增长62.6%,毛利率同比提升0.7个百分点至37.0%;净利润5.68亿元,同比增长69.3%,净利润率同比提升1.5个百分点至25.4%。 

  截至2019年6月底,雅生活服务在管面积攀升至2.11亿平方米,同比增长52.9%;合约面积3.25亿平方米,同比增长41.2%;在管项目1031个,37.9%位于粤港澳大湾区。

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  “在上市的时候我们说,三年内要达到3亿平方米的管理面积,现在我可以说一定是超出目标了。”黄奉潮表示,未来三年雅生活服务将保持每年增长1亿平方米的发展速度。 

  据了解,雅生活服务合约面积主要来自雅居乐集团和绿地控股两大股东。截至2019年6月30日,来自两大股东的累积合约面积分别为0.73亿平方米、0.34亿平方米,占总合约面积33.1%。 

  俗话说,背靠大树好乘凉,但雅生活服务要走出舒适圈。黄奉潮透露,明年雅生活服务将有更多的激励政策,鼓励获取第三方项目。“股东输送面积会越来越低,持续两头分化。” 

  第三方项目的一大获取渠道是——收并购。报告期内,雅生活服务完成4个亿级收并购,包括「新三板企业」青岛华仁物业、「黑龙江龙头企业」哈尔滨景阳物业、「物业百强」广州粤华物业和兰州城关物业。 

特写 |  雅生活服务:两头分化

  据介绍,雅生活服务通过收购广州粤华,凭藉其在非住宅领域的品牌知名度,进入公建类物业服务市场,并成立第四大产业——公共服务板块,推进全业态覆盖。 

  雅生活服务称,将开拓公建类物业领域,向政府办公楼、学校、医院等事业单位以及机场、 轨道交通等基础设施领域拓展,成为全国性的公共物业服务提供商。 

  一业内人士指出,公建类物业领域利润率低但收缴稳定,结算有保障,这也是雅生活服务发力该领域的原因之一。黄奉潮认为,“政府在控制成本方面有标准,一般来说净利润率不超过10%。我觉得是正常的。”

  4个重量级收并购只是初初试水,雅生活服务已锁定一些新标的。 

  黄奉潮认为,中国11万家物业公司中真正有规模、有品质、管理好、成长性佳的其实不多,目前是收购优质公司的窗口期。“对于一些优秀的尤其是在某些业务方面补短板的企业,我们都会积极物色,寻求合作。” 

  据了解,雅生活服务的意向标的公司主要集中在粤港澳大湾区、长三角地区等经济发达区域,“某一个小而美的,在区域有龙头地位但价格也不高、回报也不错的,我们也会考虑。” 

  8月9日,里昂上调雅生活股份目标价,由18.9港元升至21港元,维持“买入”评级。该行表示,额外的惊喜是雅生活服务并购似乎已取得初步成功。 

 附业绩会现场问答实录(有删减): 

  提问:公建类物业如何保证利润?外延增值服务上半年发展态势不错,未来的目标是?下半年还有收购计划吗? 

  黄奉潮:政府在控制成本方面有标准,一般来说都控制在不超过10%的净利润率。从公建类物业领域来说,我觉得这个是正常的。 

  第二,有关外延服务的方面,我们的增长有40%,整体的外延服务增长率相信都会保持在40%左右,保持一个常态。 

  第三,收购计划。现在是我们收购一些优质公司比较好的窗口期,因为在中国有超过11万家物业管理企业,而真正有规模、有品质、团队规范性管理比较好、成长性比较好的其实不多。所以,我们现在也会把握好窗口期,对于一些优秀的企业尤其是在某些业务方面补我们短板的企业,都会积极物色,寻求合作。我们现在也锁定了一些标的公司。在下半年和明年,我们的收购计划还是有一定的量的。 

  提问:下半年跟明年会有一定的收购计划,大概会分布在哪些区域?国内哪些地区你们觉得还可以进入? 

  黄奉潮:我们的目标集中在经济比较发达的区域,比如粤港澳大湾区、长三角这些地方肯定是我们的关注重点,也是一些标的公司的业务所在地。 

  我们在收购一些标的公司的时候,要考虑某一些地区是不是补了某一区域业务的短板,或者我们碰到某一个小而美的,在这个区域有龙头地位但价格也不高的、回报也不错的,这些我们也会考虑。 

  从地域来讲,我们肯定先看好经济比较发达的地区。 

  提问:关于写字楼毛利率的部分,你们说是因为跟政府合作的项目,所以利润会有一定方面的限制。未来在写字楼方面会不会跟一些私人公司合作? 

  黄奉潮:写字楼应该是分两部分的——一部分是我们为政府的一些办公楼提供的物业管理服务,另外一部分是我们的卓森资产管理为高端商业写字楼、5A写字楼提供的服务。 

  未来,只要是高端的商业和写字楼,不管是私人企业,或者是属于国有资产的,卓森资产管理都愿意提供服务。但是,其他的属于公建类的、政府办公楼类的,是由公共服务公司管理。 

  提问:2019年中期业绩毛利率有一点点上涨,在展望里面也说到未来利润率、毛利率也想要进一步提升,有没有一个目标?毛利率跟净利润率未来想要提升到什么样的水平? 

  黄奉潮:有关毛利率的问题,今年上半年毛利率是下降了一点,但是整体我们的毛利率在行业来面还是做得不错的。 

  现在随着第三方拓展,包括某一些并购或者是一些公建类的服务拉低了我们的毛利率,多种经营、商业写字楼管理会补回一些拉低的毛利率。 

  整体来讲,我觉得能够保持住大概这个水平已经很不错了。

  李大龙:对于毛利率来说,刚刚黄总介绍了我们今年收并购的企业和第三方的项目在逐步提升,这块的毛利率提升需要有一个时间和整个的效率挂钩。整体来看,并不是以前服务的小区或者是项目的毛利率降低了,而是因为外来的项目拉低了整体的毛利率水平。 

  未来,我们希望毛利率保持在一个比较有竞争力的水平,大概在30-35%之间。 

  提问:相对于一些在香港上市的其他物业公司来说,雅生活的第三方物业占比比较高。有没有一个期待或者是之后会继续增长到什么样的水平? 

  黄奉潮:管理面积的第三方占比会越来越大,其实这是一个趋势。我想以后由于第三方拓展成绩非常好,相信今年有一个超预期,比我们所定的内部指标要高。 

  明年我们相信在这方面会有更多的一些机制跟政策,鼓励第三方获取项目会更加多。整体的占比肯定是第三方的占比越来越高,股东输送面积会越来越低。我相信会持续两头分化,至于控制在某一个点并没有限制,希望两头都能够做得更加好。

  提问:住宅和非住宅占比接近1:1,下半年住宅的比例会有继续提升吗?这个比例有没有一个确定的目标? 

  黄奉潮:目前我们没有太多地去做策略性的规划,说住宅应该多少非住宅多少,还是根据整个业务的发展。整体来讲,住宅跟非住宅的比例我们也是没有做一个限定,说是控制在某一个比例之内。 

  住宅能够通过第三方项目或者是股东注入,带来更高的营业收入,我们也是努力做大。非住宅这部分的潜力非常大,政府、国企、事业单位释放了很多这些方面的项目,我们也是努力去争取更多项目。 

  提问:并购标的的类型选择是什么?会不会主要以公建类为主? 

  黄奉潮:一些住宅项目很多做得好、做得大的都是有地产背景的企业,一般来说这些地产公司不会把他的物业公司卖出去。但是在第三方市场打拼,靠没有地产背景的这些,很多都是一些公建类的企业,这些企业里面也有一部分是做住宅的。整体来讲,现在我们所遇到的是属于公建类含部分住宅服务这一类的企业比较多。 

  提问:上市时定的目标完成得怎么样?未来的发展目标是? 

  黄奉潮:在上市的时候我们说,三年内要达到3亿平方米的管理面积,现在我可以说一定是超出目标了。所以,至于新的目标,可以看到在未来三年我们都会保持每年增长1亿平方米的合作面积这样的增长速度,我们自己是比较有把握的。 

  提问:卓森有没有一个发展目标?要增长到什么水平? 

  黄奉潮:卓森是我们今年着力打造的一个高端写字楼品牌,目前起到的效果跟未来的潜力是不错的。 

  可以看到现有的项目——上海雅居乐国际广场、武汉最高楼绿地中心、西北第一高楼银川绿地中心,卓森重点发力在空置率低、 吸纳力强劲的新一线城市,包括杭州、武汉、南京等,很多的项目在其管辖之下,目前合约管理面积已经达到600万平。

  所以,我相信通过这半年,卓森团队不断努力慢慢走向成熟以后,高端写字楼会对雅生活的业绩有比较大的贡献。 

  提问:社区增值服务这方面有一个很大的增长,这个业务未来能不能持续这样的高增长?业主对于这方面的服务付费意愿会不会受经济发展的影响而对未来有一些影响? 

  李大龙:社区增值服务商上半年相比去年增长是比较快的。我们看到2018年下半年社区增值服务起来了,今年上半年接近2亿,下半年延续了比较好的势头。 

  社区增值服务有几个方面: 一个是在社区服务公共资源方面的应用,这里面包含了对整个社区比如停车位、社区广告、社区会所,还有社区一些资产管理方面产生了比较大的收益。物业管理是以“管物”为主,通过我们对社区的广告和资源进行供应商统一招商和管理,提升了效益。这个就是我们通过对物的管理,提升增值服务的效益。 

  第二团购,包括我们在社区他推行一些新的产品,比如说是社区车险、汽车美容、宠物代管,这些并不是主动销售,而是做了调研,看看业主的需求是什么。我们做这些需求应该是业主的直接痛点,他们确实需要这个。这方面我们通过一些新产品孵化和供应商引入,也提升了效益。 

  第三拎包入住和家装宅配,这一块占到整体收入的20%。我们有很多业主在北京、上海,去年在一些旅游地区比如云南、海南,集中进行了一场业主推介,单场推介会销售1000万,实际上也解决了异地业主的装修问题。 

  我们做的这些增值服务好多都是来自于业主的需求,并不是说要强买强卖,把社区搞成商场。 

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