乐居财经 王向南 发自香港

  岑钊雄的心情蛮不错。业绩会一开始，他就语气轻松地跟媒体“推介”新来的首席财务官黄永年。

  “先隆重向大家介绍身边这位帅哥，他在金融投资界有着非常丰富的经验，6月份开始负责公司资本市场业务，希望大家记住这么帅气的CFO”。

  8月6日，时代中国控股有限公司（01233.HK，以下简称“时代中国”）2019年半年业绩会在香港如期举行，董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄笑容可掬地发表了开场白。

  业绩会正是在这样轻松愉快的氛围中开始。依照惯例，业绩会的上半场，由CFO介绍公司的整体财务状态，之后，则由岑钊雄负责解答媒体提问。

  据黄永年介绍，2019年上半年，时代中国的合同销售金额为人民币312亿元，同比增长20%，相比时代中国2018年同期52.7%的销售增速，本期下滑超32个百分点；营业收入约为人民币159亿元，同比增长约52%。毛利润为人民币52亿元，同比增长76%，毛利率为32.5%，同比上升4.3个百分点，净利润为人民币17亿，同比增长50%，股东应占核心净利润约为17亿元，同比增长约44%。

  这份看似无可挑剔的成绩单，结合接下来的问答环节，或者能提供一个更为接近时代中国现状的视角。

  上半年仅完成销售目标41.64%

  当被现场记者问及，今年是否能完成之前定下的750亿销售目标，岑剑雄表示：“往年上半年都是40%~50%，跟平时出入不大，有信心完成全年目标。

  在今年3月的全年业绩会上，时代中国宣布2019年其销售目标为750亿元。按照此数据计算，2019年上半年时代中国合同销售为312.3亿元，相比2018年同期增幅为20.1%，却仅完成750亿年度目标41.64%。

  不过，根据昨日午间时代中国发布的前七个月未经审核营运数据，2019年1月-7月，该集团累计合同销售（连同合营项目销售）金额约为368.12亿元，尽管同比增长约18.48%，但依然没有完成年度目标的一半，仅为49.08%。

  以目前的进度推算，要想完成年度目标，时代中国在接下来的5个月里，需要完成累计381.88亿元的合同销售额，业绩压力可想而知。

  多元化业务推进乏力？

  谈及下半年的重点策略之一，黄永年表示，“确保核心业务持续快速发展，积极发展城市更新、商业、社区服务、家居家装、教育等业务”。

  与上一年半年业绩会，主动拿“长租公寓”举例不同，这一次，管理层并没有对这块业务有过多介绍。

  2018年上半年业绩会时，岑钊雄曾透露，该业务正处于初始阶段，时代中国将其划归到商业板块的范畴中，与商业同步打造部分长租公寓。

  媒体很关注长租公寓的具体进度，对此，岑钊雄坦言，“时代中国参与投资YOU+公寓企业，公寓以他们为主，我们自己做的不是特别的多。目前，手头上的土地适合做长租公寓的也不是特别多，因而这块的业务不算特别的多。”

  2016年，时代中国曾提出在5年内打造30个未来小镇的计划。

  “目前推进比较快的，一个是佛山的创客小镇，目前拆迁已经完成了，如果顺利的话，年内可能有一部分的土地会转化出来。另一个是广州瑰宝小镇，目前正在拆迁和积极推进。”

  岑钊雄表示，特色小镇和未来小镇要跟城市更新结合发展。因为选的地方原来就有产业，比如村里的工业园区、早期比较低端的产业园区，选择这些地方做未来小镇的安排。后来发现这一块业务跟城市更新关系非常紧密，所以我们把它跟城市更新结合在一起来做。

  附业绩会现场问答实录：

  【提问】：按照上半年的销售额来看，只完成了此前750亿合同销售目标的41%，主要是基于什么原因？按照现在的情况，今年是否能如期完成之前定下的销售目标？上半年拿地支出是188亿元，这个数据已经高出去年了，如果再对比之前提出的302亿元的买地预算，这个数据的占比超过60%，请问这一轮买地是基于怎样的市场判断？上半年拿下的地块在利润率指标上是否有所降低？最近有广州房企被曝出下半年暂停拿地，转向促销售加快资金回笼，请问时代中国下半年会否迫于销售目标作出相应的拿地策略？

  【岑钊雄】：关于销售目标，我们每年都差不多，上半年完成全年目标的40-50%，今年上半年完成了41%多，跟往常出入不大，我个人有信心能达成全年目标。

  第二个问题，关于买地方面的安排，今年初我们预计买地安排有300亿左右，上半年销售和回款比较好，所以我们在买地支出上按比例进行安排，上半年买了180几亿的地，其中有旧改转化项目，大概20亿左右的土地款不是现金支付，而是回迁房建造成本，从现金的角度来讲，支出没有那么大。

  关于下半年买地的安排，一般来说我们是按照销售回笼款的比例进行土地购买的支出安排，目前现金还是充裕的，下半年买地节奏视回款安排而定，会跟现金流情况进行对比。目前有2300多万的土地储备，不需要很急地进行特殊安排，因为它足够我们未来三、五年的开发节奏，保证供应量，让我们有足够的货值销售。

  【提问】：今年上半年销售均价相比去年同期有所下跌，下半年会否加快推货计划？

  【岑钊雄】：有关销售价格下降，主要跟上半年销售货值在不同地方有关，总体出入不太大，大概是1.6-1.7万的价格区间，今年上半年市场跟去年是持平的，价格方面没有进行特别的调整，只是不同项目之间有差异而已。下半年还有好几个新项目推出，货值充裕，并且下半年新货值比上半年有所增加，我们对于完成全年度销售目标有信心。

  【提问】：公司近年来的布局中选择了成都、杭州，请问背后的战略思路是什么？公司如何看待全国二三线城市的市场情况？第二个问题是上半年公司融资成本同比增加75%，今年上半年房地产融资监管在逐渐收紧，请问管理层怎么看待下半年的融资行情？对此有什么安排？

  【岑钊雄】：先回答第二个问题，我们的融资成本还是比较平稳的，平均在7.5%-7.6%左右，估计下半年应该差不多，之前稍微高一点的到期的债还掉之后，应该还有下降空间，今年我们在国内的评级从AA+变成AAA，这对我们在国内融资成本降低有帮助，目前看到的都是以前借钱的成本，预计大概率接下来的融资成本有下降的可能。

  关于布局，从我们的策略中就能看得到，布局非常简单：一是聚焦大湾区，维持领导地位，继续在这里加大投资。二是除大湾区外，我们在广东省其他地方跟着省的战略布局走，在粤东和粤西选择了新的投资地方。广东省以外也在选取具有增长潜力的地方，目前在西南区域、华东区域分别选了两个重要的城市——成都和杭州，这两个区域也是中国经济比较繁荣的地方，这也是按照集团投资策略一步一步布局。

  【提问】公司净利润率下降的原因是什么？另外，今年广州旧改全面开花，请问你们签了合作协议但尚未转化为土储在广州这边有多少条村？我注意到年报中提到广州金融城旧改项目和佛山里水洲项目都是入账的，这两个项目，其中一个被合景拿了，另一个是时代自己拿了，请问企业做出哪些项目自己拿、哪些项目放给同行拿的决定因素是什么？在这两个项目中管理层是怎么考虑的？这两个项目入账的一级开发毛利率大概是多少？

  【岑钊雄】有关净利润，我只能说有些变化，有高有低，净利润低了，核心利润率又高了，两个数有高有低，其实差不多，只有零点几的出入。有时候跟结转不同的项目有关，上半年的结转只是全年任务的一部分，不是全部，我估计全年应该差不了多少。

  关于旧改，我们总部在广州，所以积极参与广州的旧改，希望我们的努力能为建设更美丽广州做出一点贡献。为什么有些地买下来、有些地买不下来，其实跟我们判断的价格有关，佛山的项目能拿下来，我们也考虑它在二级市场的回报率，一般来说要在二级开发保持一定的利润率才行。

  【提问】：这个利润率的标准是什么？

  【岑钊雄】：跟我们的投资纪律有关，不能说所有地都买下来，有些地虽然我们很喜欢，但还是要跟投资回报率匹配，我们会有区间的。

  【提问】：目前公司的境外债占比多少？人民币兑美元下跌，下半年会不会因此调整相关策略？

  【岑钊雄】：从整个债务来讲，境外大概是30几个百分点，这个比例已经保持若干年了，人民币兑美元汇率下调了一点，但这几年来，我们的区间经历了从7点多到6点多，目前7是中位数，比例也是合理的，我们在境外的比例不多，只有30%左右。

  【提问】：公司目前在长租公寓上的进展如何？今年部分房企退出长租公寓市场，公司如何看待这一市场的发展前景？另外，2016年公司提出五年内打造30个未来小镇，目前计划推进情况如何？公司如何看待特色小镇的发展前景？

  【岑钊雄】：关于长租公寓，大家如果关注时代中国的信息就知道，我们参与投资YOU+公寓，公寓业务以他们为主，我们自己做得不是特别多，目前手头上适合做长租公寓的土地也不是特别多。

  关于未来小镇，主要是跟旧改结合在一起，选的地方都是原来就有产业，比如村里的工业园区、早期比较低端的产业园区，选择这些地方做未来小镇，后来发现这一块业务跟城市更新、旧改关系非常紧密，所以我们把它跟城市更新结合在一起。目前有两个项目推进比较快，一是佛山的全球创客小镇，已完成部分拆迁，如果顺利的话，今年会有一部分土地转化出来；二是广州瑰宝小镇，目前开始进行拆迁，届时会跟大家公布相关信息。

  【提问】：你们怎么看广州下半年的楼市情况？下半年的货值是多少？有什么值得关注的项目会推出？石岗路项目具体进度如何？

  【岑钊雄】：广州楼市价格不高，供应也不多，我对广州市场比较看好，起码不会有太大问题。我们在广州增城、黄埔区、番禺的项目下半年会陆续推出。