编者按：他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。乐居财经献礼“新中国成立70周年”，推出系列访谈《对话CEO/与老板对话》，一起聆听地产塔尖人物讲述中国地产业为实现美好生活而奋斗的精彩故事。本期对话嘉宾是蓝绿双城科技集团创始人、董事长曹舟南先生。

  撰文 | 王泽红 张天姿

  责编 | 赵一 如意

  出品 | 乐居财经

  “房地产行业属于制造业，它制造的是特殊产品，就是房子。”

  这是曹舟南从公众视野中消失后，对房地产行业潜心研究的最新感悟。

  自去年8月辞任绿城中国行政总裁后，他另起炉灶，创立了“蓝绿双城科技集团”（简称“蓝绿双城”）。本该高调宣扬的一件事，但是他却极其低调，唯一的一次露面是在今年1月，彼时，他带着“蓝绿双城”和14个签约项目亮相。

  而今，曹舟南再度回到镁光灯前。7月27日，蓝绿双城首个山东落地的合作项目——济南高铁城品牌发布盛典在济南成功举办，曹舟南出席了会议，并针对外界对蓝绿双城的疑问，进行了阐释。

  对于绿城、蓝城与蓝绿双城三者之间的微妙关系，曹舟南并不讳言。他解释道：“蓝绿双城跟蓝城、绿城当然有关系，因为宋卫平是绿城、蓝城的创始人，当然现在他也是我们的股东。尽管蓝绿双城跟绿城和蓝城没有直接产权关系，但蓝绿双城传承25年历史的绿城的产品品质和服务品质，基因关系还是在的”。

  谈及外界对蓝绿双城就是蓝城和绿城的误解时，曹舟南笑道：“这只是一个巧合，当初取名的时候，我们赋予了蓝绿双城更多的寓意，蓝色代表科技创新和未来，绿色代表生态品质和情怀”。

  而在接受乐居财经对话时，曹舟南谈得更多的是，他对房地产行业目前形势的思考，以及蓝绿双城的业务模式和战略规划。

  曹舟南：赢得下半场的四种能力

  从黄金时代到白银时代，房地产行业的发展模式已经有了质的改变。上半场里，房地产是以快周转，赚快钱为特征，显示的是浮躁和粗放；而在下半场里，这种模式必将终止，品质成为了共同的追求。

  “下半场很重要的标志就是，建设用地指标较为稀缺，而且主要是用于新经济和新产业的发展”。在曹舟南看来，房企如果想继续从事房地产行业，需要具备四个方面的能力：

  第一、必须要造好房子。房地产从业人员一定要把行业理解为制造业，盖房子就是在生产产品，作为产品生产者，要理解品质，做好品质；如果房子造不好，在现今的城市化进程里和指标下，是对不起这座城市，更对不起脚下的土地；

  第二、围绕产品的基本服务能力。要围绕人的生活居住展开，具备基础的服务能力，包括超市、餐饮体系、菜市场、洗衣店和理发店等。在上半场，具备这样功能的居住小区，少之又少；如果下半场还不具备这样的能力，这样的企业将被行业所淘汰。

  第三、产业整合能力。在下半场，房企进入到核心城市，必须具有产业导入的能力，这个产业导入，就是产业整合能力；不能像上半场一样，规划出来，凭借一张图纸就动工，现在需要从运营端倒推产品的定位；

  第四、投资能力。在下半场，若没有投资能力，房企拿不到地。

  “中国有6000多家房企，但是能满足客户品质需求的开发商，我估计只能达到20%-30%。我现在已经感觉到兵临城下，大家如果再不做前瞻性的研究和判定，寻找自己的发展之路，我认为是非常危险的”， 曹舟南表示。

  “蓝绿双城”的气质

  住房品质、空间规划和社区服务，是房地产上半场的弊病。

  “从营造服务端，再到运营端，让行业的痛点转化成价值，正是蓝绿双城的独特气质所在”。曹舟南强调道，未来，蓝绿双城要成为中国房地产行业C端最强，落地端也最强”。

  目前，蓝绿双城的团队将近92%的人员，来自绿城中国，传承了绿城20多年以来的理想、稳重和品质，所以在营造方面，曹舟南并不担忧；而能不能成为中国房地产行业C端最强，关键是后面的产业整合和运营端，曹舟南也表达了自己的顾虑。

  “所以，在蓝绿双城的战略规划中，投资与开发是相分离的”， 曹舟南透露道，蓝绿双城将不再拼投资能力和企业规模，而是要聚焦在营造、服务和产业整合等方面，既能解决房地产上半场的通病，又能将科技、智慧和创新等元素带入到未来城市。

  “我们的核心竞争力是营造能力、服务能力和产业整合能力。未来，这是蓝绿双城的一个气质，做到了很好的创新改革引领”。

  “也正是因为这个气质，在这么短的时间里，蓝绿双城在全国就有20多个项目落地，并且还有500多个项目在跟进”， 曹舟南骄傲的说道。

  代建的升级：共建模式

  蓝绿双城的主要商业模式就是，以小股操盘和共建模式。

  作为一手将绿城代建业务打造出来，并且做到全国规模第一的曹舟南，他对于代建模式的弊病了然于胸，代建包括三种形式：政府安置房代建、商业代建和资本代建。但是，绿城十年代建历程中，第三种项目一个也没有做出来。

  “代建模式有很大的问题：首先，人员、工资和成本资金进项目公司，按售价的提点去取费用，其中，售价里面包含了地价，代建把地价费也算上，这是很大的问题；其次，资本代建很重要，它是无限的增量。而前安置房代建和商业代建模式，特别是商业代建，是有限量的，存量做完就没项目了；最后，代建是完全委托代理关系，代建做好做坏、做快做慢，与能力挂钩不大”。

  而蓝绿双城的“共建模式”弥补了绿城代建业务方面的不足，以小股操盘为核心内容，按照建筑面积区分，形成了共建和对赌，具体而言，就是与委托方签订对赌协议，取消固定比例，参与项目的增值部分分成。对此，曹舟南进一步解释道，“包盈包亏，完成超过了委托方设定的盈利目标，我就要按照利润进行分成；完不成，项目开发期间的费用我来承担”。

  在曹舟南看来，“共建模式”将成为房地产下半场的主要商业模式之一。

  “我们的商业模式就是共建，以轻资产表达。例如，我们正在落地的TOD项目、未来社区和青年创业公寓等等”， 曹舟南总结道。

  以下为乐居财经与曹舟南先生对话精选：

  乐居财经：去年8月您辞任绿城中国行政总裁后几乎消失在大众视野，5个多月后您带着“蓝绿双城”和14个签约项目亮相，请问5个月的时间里您都在做些什么呢？

  曹舟南：五个月的时间里在研究中国房地产市场下半年的趋势，包括社会经济的变化，房地产产业的变化，包括当下和未来广大客户民众对创建美好生活追求的房产品的需求变化，也在认真总结上半场房地产市场存在的一些问题。下半场如果要重新做新的东西，那么要做什么样的东西，下半场的创新性是什么，要认真总结上半场的教训，把上半场房地产市场存在的弊端转化成下半场的价值观等等。当然也在就这些变化和未来的一些政策导向跟政府系统对接，这5个月事情是非常多的。

  乐居财经：蓝绿双城、蓝城、绿城三者之间有考虑具体的战略合作吗？

  曹舟南：战略合作的话看未来有没有机会，有没有合适的项目。有合适的项目，合作的可能性是存在的。

  乐居财经：高铁城作为蓝绿双城开创以来第一个落地山东的项目，您对它有什么样的期许吗？

  曹舟南：今天上午是第一次去唐冶看，区位很好。坦诚讲，我们内部研究过几次，首开会把性价比定的很高，定价不会太高。我认为从区位角度上讲，未来成长性很大，所以这个项目在品质方面要求最高，性价比也要求最高，服务要做最好。项目的销售基本不用担心。当下的唯一变数，济南市场变数稍微有点诡异，忽冷忽热。我认为唐冶这个项目目的是要替我们潜在的客户选一套最适合他的房子，一定要想办法为还没买房子或首改的济南市民寻找一套最适合他的房子。