文丨岛主

  雨一直下，气氛不算融洽！

  尽管今天的盘面是红色的，手持000736股票的小散心里却依然高兴不起来。从4月份的股价最高点，到现在，股价已经跌去1/3还多，不但没法和万科、保利比，甚至还跑输了整个地产板块！

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  三个月市值缩水三成多

  7月15日，中交地产发布上半年业绩预告，中交地产发布2019年上半年业绩预告，报告期内公司预计盈利9200万元，与上年同期相比下降83.01%。

  踩雷了，快跑！

  昨天上午一开盘，中交地产的股价直冲跌停而去，最多跌了9个点，收盘时跌了5.92%。而近期的高点，则是发布了一季度业绩预赢的公告的4月12日，当日股价最高冲至11.4元/股（前复权价），在随后的三个月里，中交地产的股价则“飞流直下”，股民手中的票子缩水三成多。

时隔三个月，中交地产股价缩水超过三分之一

  用说跟万科、保利这样的房企龙头股相比（基本上没怎么跌，跑赢同期大盘），就和大盘以及房地产板块相比，35%的跌幅还是远远超过了大盘以及房地产板块的10%左右的跌幅。

同期房地产板块下跌只有10%左右

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  过山车业绩凸显两问题

  中交地产的前身是中房地产、重庆实业，是央企中交集团旗下控股的地产上市公司。目前中交集团旗下有两家地产上市公司，分别为在A股上市的中交地产、在香港上市的绿城中国。在克而瑞2019年上半年销售业绩排名中，绿城中国以743.1亿 的业绩排名15，中交地产则以90.8亿的销售额排名106。

  公司公告上称，利润大幅下滑的原因有两个，一是报告期内交付面积减少，二是去年同期有并购北京置业的非经常性收益，而今年同期没有。

  对比公司4月12日发布的一季度业绩预赢9000万元公告，中交地产的二季度业绩可谓是惨不忍睹。三个月内竟然只增长了200万元。股民用脚投票，就再正常不过了。

  翻开公司2018年报，中交地产2018土储44个项目，其中30个并表项目，仅有4个新项目，在年内开工，6个待建项目，8个2017开工项目，12个2017以前开工的老项目，新开工项目较少意味着，中交地产未来利润的增幅将主要依靠12个较新项目的销售结转，但大部分2017年开工的项目将于2019年年内竣工。所以，二季度出现断粮，也在所难免。

  做为一家上市公司，中交地产起码在两个方面是存在问题的，其一，其财务把控能力是有所欠缺的，其二，其开发节奏的把握也是欠火候的。这两方面的问题不解决，其在资本市场上的表现很难出彩。

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  押宝“绿城”

  背靠中交集团的中交地产身上，背负了这家世界500强在地产板块做大做强的雄心壮志。在2017年，中交集团高层曾经提出了要成为央企地产的前两名，也就是瞄准的是现在的保利、中海的位置。

  然而，就目前来看，这一梦想太过遥远。2018年，中交地产销售额为148.77亿元，而同期，保利地产销售金额4048亿元，中海为3012亿港币。此外，截至2018年末，中交地产总资产402.30亿元，较上年末增长17.00%，但归属于上市公司股东的净资产22.85 亿元，较上年末少20.52%。它的负债从2017年的86.7%上升到2018年的89.5%。

  因此，做大做强地产梦的全部希望就寄托在了同为中交集团旗下的绿城中国上了。与中交地产相比，绿城一直是个优等生。排名也一直在TOP20以内。2014年底，中交集团代替融创成为身陷财务危机的绿城的控股大股东。

  “中交的业绩压力那么大，中交的最终计划当然是并表绿城，并不是外界所谓的合并重组。”时任中交集团高层公开宣称。然而，5年过去了，并表绿城的愿望仍然没有实现，而且，中交在与绿城的融合中，出现了明显的排异反应。

  绿城的基因是创始人宋卫平留下来的，定位中高端客户，信奉的是“慢工出细活”，而中交地产原来走的是中低端路线，奉行的是“短、平、快”，快进快出。两种定位的融合，让新绿城在发展中遇到了前所未有的“不适应”。也引发了绿城原有高层的大换血，从寿柏年到曹舟南的离开，到张亚东的接棒；从宋卫平的淡出，到中交地产与绿城中国的管理层交叉换位。显示出了中交对于绿城尽快“中交化”的焦虑。

  人事的频繁更换，也显示出中交高层对于中交房地产板块整合效果的不满，克而瑞数据显示，绿城中国今年上半年的销售额为495.5亿，排名仅为29。按照当年1800亿的销售目标，半年销售连三成都不到，绿城中国新任掌门人张亚东针对绿城中国上半年销售业绩下滑也曾对记者讲，没房子卖，我能怎么办呢？显然，股权纷争不仅影响到中交地产，就连绿城中国，也受到了相当大的影响。

  虽然中交改善了绿城的财务状况，但绿城的2018全年净利润同比下滑了54.18%，净利率为3.94%，创近5年新低，净资产收益率3.7%，为近3年来的最低。

  同时，在房地产板块整合过程中，如何与绿城中国保持协同、避免同业竞争，对于中交地产来说也是个大问题。一轮新的领导班子调整过后，中交集团旗下的两大地产板块能否逆势崛起，还需要进一步观察。

  （本文转自楼市参考）