7月16日，貌似是一个普通的日子。

  中梁控股，一波三折的上市计划尘埃落定。在向港交所更新招股书40天后，中梁通过了聆讯，完成港股闯关，最终在7月16日这一天，正式挂牌上市，以IPO的形式，登陆港股。

  股份代号，“02772.HK”。

  他们的征途，依旧是星辰大海

  “洞妖洞妖，2772，前来报道！”

  “2772，欢迎归队。20强兄弟连，已齐聚！”

  作为中国房地产规模TOP20房企中最后一个登陆资本市场的企业，中梁此举，标志着TOP20的房企，均通过不同的路径，完成了各自的资本化道路。

  资本市场风云际会，上市房企又添新军。

  在地产这个已经明显泛金融化的行业，资金无疑是发展的命门。上市之路，仿佛是规模化房企的唯一选择。不管是A股还是港股，不管是IPO还是借壳。

  大大说，调控是没有回头路的。

  房企们说，融资永无止境。

  资本说，金钱永不入眠。

  某辩论节目里有一期，讨论完美的人生是什么样的。黄执中说：“完美的人生就是在时时刻刻，拥有足够多的选择权。”

  这个世界上有一种误解，叫：你以为自己还有选择权。

  人如此，房企如此，规模化房企更是如此。

  他们的征途，依旧是星辰大海。所有的选择，都不过是人生的隐喻。人生本就是别无选择。如果可以选择，只能选择：落子无悔。

  越过山丘，才发现有人等候

  不管是旭辉、正荣，还是新城、泰禾，这些房企，都在近几年都呈现出极强的成长性和繁盛的生命力，各有身姿，各花各表，成为了大时代下，中型房企迅速崛起的样本。

  但中梁却不太一样。

  如果说这些成长性房企，有的是一匹快马，有的是一匹黑马，奔驰在城市化进程和棚改的赛道上。

  但中梁的崛起，从速度、从成效上，都超越了赛马的属性，如同一匹马，被插上了翅膀，直飞冲天。

  盘小姐先从公开信息和中梁的招股书中，发现一些数据：

  三年时间，合同销售额从190亿猛冲到1015亿；

  三年时间，净资产负债率从1790%暴降到58%；

  三年时间，营业收入从29.25亿暴增到302.15亿；

  三年时间，净利润从负2.7亿元到高达25.26亿元；

  三年时间，土储从766万方激增到3644万方；

  三年时间，入驻的城市从17个增长到近130个；

  三年时间，员工数从740人猛增到10000多人；

  ……

  在2016年到2018年，别人是跑的。中梁不一样，他是飞的。

  长着翅膀的马，叫什么？盘小姐百度了一下。度娘说，这个叫天马，又名独角兽。

  天马中梁的流星拳

  好风凭借力，送他上青云。中梁飞得太快，飞得太高，以至于盘小姐觉得，它无法成为绝大多数房企崛起的样本，因为错过了就是错过了，学不会就是学不会。

  “三年前你对我爱答不理，三年后我让你高攀不起。”

  温州人杨剑在短短几年内把中梁打造成了行业内的天马、前20强、港股上市公司，卓越非凡的财技和数字背后，必定隐藏着一些逻辑和故事。

  我们试图窥探这个温州起家，挥着翅膀的房企——天马中梁的流星拳术。其中对应的是其战略投资、产品运营、组织机制、人才建设、融资能力等各业务板块的发展逻辑。

  篇幅太长，这里就简单的聊几个小点：

  1、 来自温州的节奏大师

  优秀的企业经营者，总是优秀的节奏大师。

  它会预估每个指标的天花板，在现有指标的增长动力耗尽之前，唤醒新的发展动力，来担任增长的接力棒。那么，把这个理论套用到中梁身上，我们也会发现，其实，天马中梁也是一个节奏大师。

  根据招股书上显示，2018年中梁耗资728.8亿购入221幅土地。拿地面积排在百强房企第8位，近乎以一天半拿一块地的速度狂奔。

  做个类比，一向重视土储的TOP4的融创，在2018年公开市场共拿地也才128块，耗资404.7亿元。

  疯狂拿地的背后，是中梁踩准点的拿地策略：中梁布局与国家政策步伐基本一致。遵循“战略、市场、投资”为核心的投资机制，在不同市场周期采取不同的投资策略。

  这个战略，被董事长杨剑，概括为二十字箴言：复苏快上马、高涨要轮动、衰退全结构、低潮狠并购。

  通俗来说，就是在市场处于上行周期的时候一定要快，精准。复苏的时候投资千万不能犹豫。

  那么我们再看看中梁的节奏：

  1、在2014年以前，中梁的业务版图，基本上在长三角几个主要城市像苏州、上海、温州、杭州这一带，80%的项目重仓在浙江。在迅速崛起之前，中梁本身就已经是温州最大的房企。

  2、2015年到2018年这一轮，中梁顺应三四线棚改和去库存的国家政策，抓住政策红利和周期红利，得以快速发展，一年一个跃迁，中梁扬名业内。

  3、但是，随着货币化棚改红利褪去，三四线楼市走向并不乐观。就在此时，中梁预先调头，从2018年开始，就迅速转而加码投资二三线城市、商业、产城等业务。

  不纠结，不犹豫，有成果，目前已进入天津、杭州、重庆、成都、长沙、苏州、合肥等20座二线城市。

  从三四线调转到新一线和二线城市，在短短一年时间，就完成了中梁投资主战场的转战布局。

  根据招股书显示，截至2019年3月31日，中梁控股在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目。长三角区域占比45.4%。

  也就是说，目前中梁重仓发展机会更大的长三角。

  节奏对了，曲就成了。

  战略已经做出调整，那么现在问题的关键就变成了：市场是否有理由相信，新一线和二线城市，以及重仓长三角，这根中梁新的能量接力棒能发挥足够的作用。

  2、快的标准，就是万物皆可标准化

  自从2018年万科提出“活下去”后，销售难、回款难、融资难成为困扰房企的三座大山。而快速拿地、快速开盘、快速回笼资金的高周转模式，成了很多规模化房企的必备功底。

  中梁，就是其中的佼佼者。

  据中梁首席执行官黄春雷说，中梁都是以中小体量、低总价的项目为主。在2018的买地里面，地价在5个亿以下的项目占了76%，建面在12万平方米以下的项目占了60%以上。

  从买地到开盘，在7个月以内可以达到开盘，在一年之内实现正现金流，以及达到再投资的目的。

  “可以说，具有很强的标准化和可复制性业务的运营模型。”

  当然同样被标准化的，还有产品。根据封闭型、外溢型、波段型的市场特征，中梁提出了百达翡丽、劳力士和浪琴三种产品模式；再往下又有香系、国系、御系等产品线。

  对于产品，很明确，走“高端产品求新，中端产品求快”的差异化路线，就是说：

  1、基本不做二房、大户型高总价的非主流产品；

  2、不纠结于总图轴线、构架等问题，以货值导向为主；

  3、重视户型的竞争力、总价控制；

  4、示范区基本要实现在当地领先

  ……

  示范区是快速去化的关键所在，为此，中梁明确规范了8种固定售楼处风格、10种售楼处内装风格、8种样板间内装风格。

  以一二线的产品空降至三四线城市，加上一个惊艳的示范区，中梁在当地的每次开盘，基本均能轻松实现其“降维打击”的目标。

  所有的产品，都指向快速去化。

  所有的标准化，都指向极致。

  所有的所有，没有例外。

  3、没有阿米巴，就没有今日的中梁

  如果有一家房企，不管对内还是对外，它认为最值得骄傲的不是业绩，而是经营体系的话，那一定是中梁。

  中梁董事长杨剑也认为：没有阿米巴，就没有今日的中梁。创始人不止一次的表示，中梁的快速发展背后核心就是阿米巴体系的支撑。

  这个体系，甚至被特别写在中梁的招股说明书中：中梁引入日本“经营之圣”稻盛和夫的阿米巴经营管理体系，首创并发展了阿米巴生态经营体系，成为国内地产行业阿米巴管理模式的典范。

  阿米巴管生态经营管理体系，是将大的业务集团分成若干个小的业务组织，每个单位组织独立核算，提倡全体员工参与经营，享有足够的自主权。依照这个，中梁建立了“控股集团—区域集团—区域公司”不断裂变的三级组织体系。

  在这个体系中，一切管理以促进发展经营为前提，以市场化、商业化、契约化为原则，分到家、包到家、机制给到家，从而鼓励每位雇员积极参与管理并分担责任和分享利益。

  换一句通俗的话，就是“在中梁，从来不避讳谈钱。”

  这样体系的优点，就是可以实现快速扁平化复制和扩张。而本质上，这是对人性的一种把控。

  驾驭人心，顺应人性，从古至今，一直是人类最高级的经营逻辑。

  除此之外，中梁还有一些值得关注的地方，在此就点到为止：

  1、2017年7月，中梁就率先成立地产业界第一家并购重组中心；

  2、中梁有一个800人的投资团队，覆盖超过100个城市，投资能力得到市场的验证；

  3、2018年中梁耗资728.8亿购入221幅土地，但据内部消息，实际上中梁在去年跟踪了超过8000块土地的项目，最终获取的土地221副，占比还不足3%；

  4、中梁可能是房企中拥有最多80后副总裁的房企，进行纵向业务线管理。在他们的眼中，没有对失败的恐惧，只有对胜利的渴望；

  5、中梁从2018年开始，不到一年时间，花费一个多亿打造信息化平台。哪个项目的节点爆了、哪个项目的费用超了，会有各种各样的指标来约束督促；

  6、大手笔的奖励和激励，中梁也稳居房企第一梯队，紧紧绑定了一批坚定的中高层；

  ……

  记得海尔的张瑞敏曾经说过，没有成功的企业，只有时代的企业。天马中梁抓住了城市化进程的时代机遇，成就了独角兽一般的业绩涨幅。

  中梁能向资本市场讲述的动人故事，是他极致的成长性。

  随着港股上市，中梁的资本之路正式进入了下半场。如果后面不能讲出更好听、更吸引人的资本故事，等待的也只能是资本市场的冷眼。

  不管怎样，“02772.HK”，欢迎加入这场永不落幕的资本游戏。

  毕竟，敲钟，也仅仅是开始。

(来源：地产操盘手）