原标题:15万租客成过客,白石洲里没有“深圳梦”

  文|黎珏伶

  一张一百多字的通知,决定了白石洲500栋楼里租客的去向,他们无法反抗,只能被动接受结果,犹如被驱赶的羊群。

  7月开始,住在白石洲北区上白石、下白石、新塘、塘头四个村子的租客陆续收到房东通知:因白石洲城市更新工作正式启动,租客最迟要在9月初或9月底前搬清房屋,结清房屋租金、水、电等费用。

  突如其来的通知,打乱了租客们原本的生活节奏。短短两三个月内不仅要完成找房、搬家,还要想办法解决搬迁后子女上学问题。

  为了就近上学,白石洲租客子女大多在周边的星河学校、香山里学校等学校读书。一旦搬离白石洲,要么孩子上学时间长、距离远;要么申请转学,但难度很大。如果留在暂时还没拆迁的白石洲南区或西丽,则需要承担高昂租金。

  “我们有小孩在这边上学,刚刚申请了一年级,现在不知道怎么办,进退两难。”住在上白石的李雯(化名)暂时还没收到通知,但她心里也明白,收到通知只是时间问题。

  李雯告诉界面楼谈,现在上白石单房大概1300元/月左右,因为知道这边要拆迁,马路对面的白石洲南区已经坐地涨价了,有的甚至单房也要2000块一个月。

  抱着“眼不见为净,耳不听为清”的心态,李雯宁可不要收到房东的通知,希望能一直住在这里。“小孩子只能在这里读书,我们搬去别的地方,别的地方也不会收我们,现在学位多紧缺,(很多学校)没有学位。”

  薛莹(化名)同样不希望现在就搬走,她的孩子还有一年才小学毕业。“如果房东不赶我们走的话,孩子还可以读一年。”

  白石洲位于南山区东部的沙河街道,毗邻科技园、世界之窗、欢乐谷等,地理位置优越。这片0.6平方公里的土地上,集聚了约2500栋农民房、15万人。2014年7月,白石洲旧改项目(沙河五村城市更新单元)正式列入城市更新单元计划。今年,白石洲旧改猛然提速。

  主导白石洲城市更新的地产商绿景中国(00095.HK)在3月举办的2018年业绩会上宣布,项目已于2018年底获取专项规划批复,全部私人物业确权率已达80%。6月10日,白石洲旧改正式启动私人物业补偿协议签订工作。

  《白石洲旧改项目私人物业搬迁补偿安置签约工作沟通手册》公布了最新补偿标准:单层老祖屋补偿标准达到1:3.5,首层置换商务公寓最高可达到1:1.2,本地原村民住宅拆赔比1:1.03,其余基本按照1:1的产权置换赔付。货币赔偿标准为2.8万元/平方米,按时签约再奖励8万元/栋,搬迁补助1万元/栋。(具体以开发商最终确认为准)

  按照这样的补偿标准,深圳市白石洲实业股份合作公司有2000多名股东,这些人在白石洲拥有大量“农民房”,这意味着拆迁后将至少诞生上千个千万富翁,甚至也将诞生亿万富翁。

  从京基主导的蔡屋围旧改,到卓越、金地主导的岗厦旧改,到华润主导的白石洲邻村大冲村旧改,喧嚣尘上的是“拆迁户”富翁的诞生,冷漠的城市忽略了被迫迁移的租客。

  白石洲旧改已是板上钉钉的事实,租客只能主动搬离,否则等待的是房东的扫地出门。以往历史中有太多这样的故事,无论是对城中村进行拆除重建,亦或是综合整治,租客最终都只能遭遇“清退”的结果。典型案例如去年年中,某地产商介入城中村改造,大规模收储房源,房东为收取高租金而逼迫租客退租。

  深圳作为全国城市更新的“楷模”城市,更新改造历程已经走过了三十多年。2004年,深圳出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》,拉开了深圳城中村改造的序幕。

  2017年,深圳发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,提出引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。

  2018年11月,《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025年)》出台,划定99平方公里的城中村用地7年内不得拆除重建,鼓励多方参与城中村综合整治,对城中村改造进行了长远规划。深圳对城市整体的更新改造计划的思考愈发严密,也在不断“纠错”和完善。

  但从白石洲旧改事件可以看到,这么多年过去了,租住在城中村里的租客依然跟从前一样,处于被动状态。与拥有产权的业主不同,城市更新对于租客而言,不是“一夜暴富”,反而是搬家、涨房租,造成生活成本提高,更有甚者,拆迁是部分人群离开深圳的前兆。

  租客的声音却似乎被屏蔽在外,谁也听不见,谁也不想管,他们的意见得不到关注和重视。是谁,夺走了租客的话语权?

  “从法律层面来看,所有的法律规定开发商只是面对业主本身,而租客是依附于与业主的租赁关系之上的,这是两个层面的问题。”合一城市更新集团创始人、董事总经理罗宇告诉界面楼谈,如果是拆除重建类城市更新,拆除重建的过程中主要涉及开发商和业主关系,租客与业主只是租赁关系,不涉及到业权本身,所以不在最主要的考虑范围内。

  如果是综合整治类城市更新,分为两种情况,由追求的利益是公共利益还是市场利益,决定是否需要考虑租客问题。第一,基于公共利益及住房保障的目的对城中村进行综合整治,应该由政府使用财政给予租客相应补贴。第二,基于提升整体居住品质和社会环境的目的,市场化主体对城中村进行综合整治,应该市场化对待,由市场主体去考虑这个问题。

  罗宇指出,深圳的住房租赁市场一直以来都是实行保障和市场两个层面的机制,符合条件的人可以去申请住房保障,没有申请到的人则到市场上租房。后者是一种市场自由的行为,政府没有办法去干涉或要求太多,只能引导,或者通过新建更多的保障房来满足中低收入阶层的住房问题。

  2009年10月,深圳出台《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》),这是国内首部关于城市更新的政府规章。《办法》中规定,城市更新是指由符合规定的主体对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内的区域,根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建。

  “无论是拆除重建还是综合整治,指向的标的物都是房屋所有权,而不是使用权。”信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣表示,城市更新是对城市整体进行升级改造,主要涉及到的是产权问题,首先从制度设计上来看,城市更新已经更多地考虑房屋产权人的意见,而不是租客的意见。

  张茂荣认为,租客之所以在城市更新中话语权缺失,从时间长度来看,还因为城市更新整个过程所持续的时间太长,会覆盖掉租赁合同的合理居住期限。

  他指出,城市更新涉及到的租赁关系比较复杂,有的是短期合同,有的是长期合同,有的已经到期,有的还没到期,各种情况都有,常规情况下是一年一租。但一个城市更新项目从立项申报、政府通过专项规划,到确定实施主体,再到拆除重建,短则一两年,长则多年。

  从法律层面来看,拆除重建类的城市更新不涉及到租客问题,但从社会的角度看,租客作为深圳的一个庞大群体,他们的意见是否理应得到重视。正如张茂荣所说,深圳能够发展到今天,基本上靠的是外地来深建设者。“我们不能遗忘这个群体。租客问题是个社会问题,不容忽视,否则不利于社会的稳定。”

  公开数据显示,深圳共有各类出租住房约783万套、3.48亿平方米,占住房存量总套数的73.5%。其中,城中村租赁住房约490万套,占全市租赁住房的62.6%;部分原特区内及地铁沿线城中村基本处于满租状态。城市更新过程中,如何更好地处理租客问题考验的是政府的智慧。

  “城市更新改造后,政府是不是能够拿出部分财政做租金补贴?政府对人才的补贴面、覆盖面能不能扩大点?”张茂荣认为,城市不能因为升级改造,而忽略了租客实际上的租金支付能力。随着保障性住房的建设发展,政府应进一步扩大租赁住房的覆盖范围,逐步使现有不符合条件的人进入覆盖范围内。

  罗宇也建议,政府可以从城市更新所配建的保障性住房里,优先拿出部分去满足租赁市场的需求。同时,他也提醒在城市更新过程中,不管是拆除重建还是综合整治,租客和业主都应按照法律及原来的租赁合同规定履行双方的约定,这才符合最基本的契约精神。

  欣喜的是,政府逐渐意识到租客问题的重要性。7月4日,深圳市住房和建设局发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)。

  征求意见稿中指出,进驻城中村开展规模化改造的,租赁企业应当直接与集体经济组织或其成员签订协议,应当给予原承租人3个月以上搬离期限,不得通过提高租金等方式诱导集体经济组织或其成员提前解除租赁合同、驱赶承租人。

  此外,改造后出租的,租赁企业应当优先满足原承租人的租赁需求,并参照租金指导价格合理定价,严格执行政府制定的用水用电价格。

  被拆迁城中村的租客意见,最基本的将要从严格的租赁法律关系中去考虑,其次才是政府、市场主体在多个层面给予合理协助。

  没有人否认,城市需要进步,城市需要共赢,如果能做到一荣俱荣,那就不要因为冷漠造成一损俱损。(来源:界面)