乐居财经 2018年5月23日，中国房地产业协会金融专业委员会举办的“2018中国房地产金融论坛”在北京启幕，论坛旨在促进房地产、金融业的健康发展，加强房地产与金融的交流合作，为房企提供更宽广的投融资思路，增进项目与资金对接，展示房地产金融领域的创新成果，挖掘存量、租赁市场的成长空间。会议主要合作单位之一戴德梁行的高级董事胡峰先生在会议间歇接受了乐居财经对话，深入浅出解读REITs对中国房地产的价值。

  乐居财经：REITs对中国的房地产到底意味着什么？

  胡峰(戴德梁行高级董事)：在美国，REITs是为了解决两个主要问题。一是解决开发企业、业主的融资退出渠道及产业链闭合问题；二是让中小投资人能够有机会投资商业物业写字楼这样的大宗交易市场，享受到优质商业物业的投资回报。因为这种商业物业写字楼交易的资金量太大,动辄就是十几个亿、几十个亿，比如说像北京的甲级写字楼,租金水平在400块钱每月每平米，收益非常好，但普通的个人投资者享受不到。如果这个物业做成REITs，普通投资者就可以买，可以享受收益。我觉得这是最核心的价值。

  对于开发商业地产的业主，在没有REITs之前，产业链没有很好的闭合，比如说有掏钱拿地的，有建设开发的，有运营管理的，但没有很好的退出模式。有些开发企业散售，但散售在运营管理就有一些问题。也有整栋销售，但一般在一线城市交易量会比较多一些，二三线城市比较少些，但即使像北京整栋销售的也并不是太多，2017年北京大宗交易总投资额为442亿元人民币。REITs这种方式出现，就能把整个商业地产的产业链打通了，即有拿地、有建设、有开发、有运营，也有退出。对企业来说，既然能够回收资金，那就会花更多的精力把项目精细化的运营，提高管理水平。

  乐居财经：自去年10月以来多家品牌开发商住房租赁类REITs被批准发行，如何看待这种局面？

  胡峰(戴德梁行高级董事)：首先我觉得最近中央的相关文件出台得非常及时（中国证监会、住房城乡建设部25日联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》），对租赁住房发展资产证券化有很大的帮助。一些开发商现在（拿的地）存在20年或者70年不能销售的情况，怎么把这个资金回收，现在可以通过REITs的方式，把租赁住房的这个产业链打通；第二个来讲，对于开发企业，就有意愿去做租赁型住房，有意愿通过精细化管理运营，提升租金收益。如果公募REITs出来，那个人投资也不用去买卖实物资产，可以去买住房租赁REITs，享受租金和物业增值的收益。这不管是对政府，还是对企业做租赁，还是对做租赁运营管理，还包括对普通投资人，我觉得这是非常好的。

  乐居财经：类REITs何时能成为真的公募REITs？

  胡峰(戴德梁行高级董事)：类REITs从2014年到现在，四年的摸索发展，转成做公募REITs，时机也在逐渐成熟。我们也希望更多的一些政策制度能够出来，比如说最早2015年中国房地产估价师与经纪人学会就出台了一个REITs的评估指引，这种指引出来对于规范评估行业对于REITs的发展是非常好的，所以我们希望能够看到有更多的一些制度和政策能够出来。现在已经有33支类REITs共700亿规模获批发行，在物业类型、运营管理、专业中介机构、投资人等方面都逐步得到完善和发展，转成或发行公募REITs的时机实际上已经在逐步成熟，我们对此非常期待。