7月,房地产下半场刚开局就遭遇“寒流”,三四线调控持续深入及供应偏紧,市场未能延续6月份“翘尾”的趋势,甚至部分城市销售同、环比跌幅渐有加速的趋势,市场观望情绪浓郁,房企销售业绩也较6月大幅下滑,具体来看: 

 政策:租赁市场全面启动,政策全面铺开

  尽管7月份一二三线调控仍在加码,但政策聚焦点在关于租赁市场方面上。短短一个月内,1省4市相继发布加快发展租赁市场的政策,涉及多个方面,包括商改住、税收优惠等,其中山东省、武汉、和广州更是提出了“租购同权”,也在业内引起了不小的争论。而中央层面九部委也支持国企转型为住房租赁企业,并且已选12城市试点。从中央和地方的一些列举动来看,租售并举模式将成为楼市长效建设新重点,另外,大力培育租赁市场,一定程度上也将缓解未来热点城市供不应求的市场现状,抑制房价的上涨。

  市场:供、求同环比皆下滑,部分城市风险凸显

  7月份市场尽显淡季特征,供应、成交同环比双双下滑,市场观望情绪浓郁。企业与政府不断博弈之下,供应量同、环比下滑9%和19%;而供应不济进一步制约成交上涨,29个重点城市成交量高位回落,环比下降15%,同比下降33%,其中北京、济南、合肥同比跌幅均在70%以上。整体而言,各线城市成交量全线回落,同、环比跌幅渐有加速的趋势。

  另外,市场供不应求的态势并未得到逆转,多数城市库存仍在降,但郑州、合肥、成都等城市库存风险加大,由于成交萎靡,合肥、郑州环比涨幅都在10%以上,合肥更是连续两月大幅回升,消化周期也攀升至14.78个月,市场风险不容小觑。

  土地:成交面积高位回落,市场量跌价涨

  在6月土地市场显著升温,成交规模大幅上涨过后,7月份成交规模大幅回落,成交建筑面积和成交总价环比分别大幅下降45.5%和25.4%,但成交楼板价刷新了月度纪录,达到7610元/平方米,环比上涨幅度达到61.1%,主要由于一线城市本月成交占比提升,且热点二线城市如南京、杭州等也有地块集中出让,拉高整体均价,此外,三四线城市本月也有多幅高溢价地块成交。

 房企:7月TOP100房企整体的销售规模环比下降39.1%

  销售淡季之下,7月房企业绩普遍环比下降,TOP100房企整体的销售规模环比下降达39.1%。其中,TOP3房企单月业绩规模的环比降幅为20.1%,降幅最小,龙头房企的规模集中度继续保持了进一步的上升。但TOP4-TOP20降幅为47.6%,在各梯队中降幅最大,在6月冲刺业绩之后,后续进入休整期。累计来看,1-7月份碧桂园、万科销售金额均超过3000亿元,恒大也超过2800亿元,牢牢占据销售金额榜前三甲,全年来看,TOP3企业销售业绩都应该会超过5000亿元。

  对于8月份走势,我认为租赁市场仍然是政策的主要发力点,后续会有更多城市跟进,而类似上海“100%自持”租赁地块的出让或将在其他城市试点。销售上,供求上的压力仍较大,风险城市进一步增加,部分三四线城市由于调控收紧,面临变盘和调整,也会进入到风险城市的行列。整体来看,整个三季度市场变化状况将决定今年下半年房地产市场的走势。