房未动,但地在动,人也在动。

  今年3月开启的密集调控政策在上半年显效明显,一二线热点城市成交量首遭下滑,周边城市火热的楼市,也紧随着年初政策的收紧,成交顺势回落。

  就深圳而言,上半年新房成交量仅达到去年四分之一左右的水平,二手房成交也仅占3成,同比去年上半年,成交量减半。原本受外溢效应显著的周边城市也纷纷遭到政策“围堵”,成交活跃度大幅降低。

  以深圳、广州为核心的珠三角城市群为例,在核心城市政策保持收紧状态不放松的同时,东莞、佛山、中山、珠海、惠州等周边城市均已实行限购。

  从市场的实际情况分析,虽然受到限售和房贷收紧的双重影响,但惠州尤其是临深片区,仍依托深圳外溢的经济效应,为区域房地产市场加持增值潜力,粤港澳大湾区和东进战略的计划推进,也将楼市与城市经济发展联接在一起,楼市的潜在购买动力可期。

  距离去年10月黄金周的调控已经过去9个月,深圳新房价格环比持续下降。2016年11月起,房价一直处在5.5万元/平米以下。开发商对后市的信心明显不如以往,开盘计划仍存在诸多犹豫和考量,加上金融大环境收紧,小企业的融资能力减弱,如果无法在销售市场上快速回笼资金,其处境相对来说就比较艰难。但对于具有雄厚实力,并且城市布局较广的品牌开发商而言影响较小,其在定价上的优势也更容易争取到较多的市场份额。

  今年以来,全国楼市在政策调控下表现“沉寂”,但“沉寂”既不是政府的目的,也不是市场发展的方向,更不是解决民生以及城市问题的最终结果。最后还是需要落实到供应端。而土地市场作为房地产市场的一级市场,是从供需规律的本质,来解决房价高企的重要出发点。

  近期,房产尚在调整之际,土地市场却出现供应回升。6月的前两天,南京总共挂出23宗土地,其中商住用地12宗,商办混合用地1宗;而天津去年11月挂出的北辰顺义道地块熔断后重启挂牌,北京也挂出顺义一宗商用地,但规定只建自住型商品房。其他各热点城市也在土地供应上慢慢开闸。

  除了政府加大土地供应之外,大品牌开发商也开始积极布局城市战略。6月初,万科以25.3亿元,100%自持70年的条件获得佛山桂城一宗地;中治置业在珠海横琴获得纯住宅用地,刷新楼面地价至2.2万元/平米;万达6月7日获得昆明西山24宗商住用地,未来很可能布局万达城项目,当然现在已在融创手里;龙湖地产获得宁波一宗商住用地;华夏幸福获得安徽4宗以及南京2宗土地;华侨城以低价获得重庆礼嘉地块,据悉未来将布局欢乐谷项目;首创置业也在年中首次布局深圳楼市,最终以楼面价42320元/平米,总价18.45亿元获得龙华一宗商业用地。

  值得关注的是,今年5月,香港九龙启德新区的一宗住宅用地,被内地开发商龙湖地产和合景泰富斩获。在此之前,合景泰富与龙光地产就以136.55亿港元,创下内地开发商在香港拿地的最高纪录。可见,在资本逐利和资产的自由配置条件下,地产发展在区域上的界限变得模糊,紧随着的便是开发商布局范围的扩张。

  虽然土地市场回暖,但拍地的限制也越来越多样化。防止溢价率过高的限地价行为已经成了普遍做法,竞人才保障房的配建和竞商品房自持面积成了拍地的二次附加条件。有些地区比如青岛、珠海等甚至开始竞房价。更有甚者,广州要在自持面积达到100%的多个竞买人中,以摇号方式决定土地的最后获得者,这样的竞拍模式无疑是对土拍市场的强干预。

  综合来看,虽然目前楼市政策收紧不放松,很多热点城市商品房的销售情况不及预期,但土地市场已经在多重限制条件下慢慢恢复供应。实力雄厚的开发商也正借此机会布局城市战略。

  当下地产行业的创新,比如一二线城市的产业园、商圈以及大型综合体项目,以及三四线城市的特色小镇项目,都有利于将地产发展融入进城市发展。同时,旅游地产、养老地产等特色地产+项目,也将成为房企制定差别化产品的一个试点方向,帮助企业在融资难的境况下,加快资金回笼速度和效果。

  在未来,土拍市场不仅会成为楼市新的发展风向标,还能成为城市成长的力量源。