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这轮调控,北京房价到底能跌多少?

90度地产 - 王达内 2017年07月10日 09:33

  房价是不是真的降了?

  房价到底能降多少?

  今年下半年楼市会怎么走?

  90度地产创刊以来,收到不少朋友的后台留言,他们普遍困惑于当前的楼市。事实上,这些也是微信朋友圈里讨论的热门话题,但因缺乏权威数据,大家为此争论不休。

  鉴于中国房地产地域性很强,各地情况千差万别,一篇文章恐难说清,本文先写写北京。

  针对北京楼市,我们做了很多功课,仔细思考了此轮上涨周期的内在逻辑,并整理了一些关键数据,希望能尽最大可能还原市场的真相。

  90度地产认为,上述疑问的答案与以下两个问题密不可分:为什么去年的“930”政策摁住了深圳、上海的房价,药效对北京仅持续几个月就失效了?今年“317”之后北京这轮狂轰滥炸式的调控,政策目标是想让房价降多少?

  | 目标是让房价回到去年10月

  从北京此轮调控政策的力度和密度看,让房价下跌的意图很明显。

  这一点也得到了权威佐证。5月底,时任北京市长、现任北京市委书记蔡奇与部分科技企业大佬进行了一次座谈。在座谈会上,蔡奇表示,“这一轮的调控是要让房价降。”他还指出,北京有限的土地要应对全国刚性需求,这是不对称的,一定要加强需求端的管控。

  这种“明确要降房价”的市领导表态,以往很少见。换句话说,北京今年这一轮调控的目标,并非只是让房价增幅下降,而是让房价出现实质性下调。

  那么,北京今年这一轮楼市调控目标,究竟想让房价降多少,这是目前大家最关心的问题。

  90度地产经多方求证获知,北京市这轮调控政策的基本目标,是让二手房价回到去年10月的水平。

  去年10月是什么水平?

  根据我爱我家的统计,今年3月份,北京二手房成交均价达到峰值为63082元/平米,而去年10月,北京二手房成交均价为56166元/平米。如果房价回到去年10月,意味着均价要跌13%左右。

  很多朋友的直观感受是,今年春节后这波上涨,自家小区的涨幅在15%—20%。将这部分涨幅抹掉,二手房价基本上就跌回了去年10月的水平。

  实际上,热点城市的房价稳定在2016年10月的水平,是管理层划定的一条重要的“调控红线”。

  去年11月,住建部在北京召开了部分城市房地产调控工作部署会。北京、上海等16个热点城市及石家庄等4个房价上涨过快的城市市长参加了会议。会上,主管部门就明确提出:“要把房价稳定在现有水平上,就是与十月份相比,环比不能上涨。”

  这一精神在环京楼市调控中也得到了体现。6月2日河北廊坊出台限购新政,“要努力把房价稳定在2016年10月的水平上,确保环比不增长”的条款被明确写进了政策文件中。

  为了实现“降房价”的政策目标,北京在加强需求端管控的同时,在供给端也开始发力。6月27日,北京市住建委发布了161个拿地未开工项目和228个开工未入市的项目清单,并催促这些项目尽快入市。据估算,总计389个在途项目将形成约20万套的商品房供应,这将对购房者的心理预期产生较大冲击。

  换句话说,如果你是今年3月买的房,又不是自住,恐怕要做好资金短期被套的准备。

  | 北京房价3月大涨的“秘密”

  去年“930”政策出台后,北京楼市成交曾冷却了一段时间,买卖双方处于博弈状态。但今年3月,这种平衡被打破,北京二手房价再度发飙。

  从90度地产整理的北上深房价数据图中可看出,今年3月北京这轮房价上涨,新房价格走势基本平稳,主要体现为二手房价大涨。(见图一、图二)

  很多业内人士认为,去年“930”之后北京重启了对新盘的限价,但由于北京已进入存量房时代,仅对新盘限价是不够的。

  但“北京进入存量房时代”的理由,无法解释这样一个事实:深圳、上海同样已进入到存量房主导的时代,去年“930”之后房价却波澜不惊。

  90度地产认为,从周期角度,才能解释清楚今年3月北京房价的再度上涨。

  楼市有大周期和小周期之分,两者各自具备自身的逻辑。房价收入比、房价租金比等指标,适用于小周期,却不能很好解释大周期阶段房价上涨,因为大周期主要由城镇化率和人口结构决定。

  过去10年,一线城市房地产市场大致经历了三轮小周期,房价呈现螺旋式上涨。

  大家都知道,本轮楼市上涨周期是由深圳开启的。2015年央行“330信贷新政”发布后,深圳率先启动了暴涨模式。同年10月,上海从深圳手中接下房价飙涨的接力棒。而北京是一线城市中最晚启动的,直到2016年春节后,房价才开始补涨,并奋力追赶深圳和上海。

  而在去年“930新政”颁布时,北京这轮房价上涨周期还没走完,前两年被压制的需求仍未充分释放。在这种情况下,北京只有出台非常严厉的调控政策,才能强压住如火山喷涌的购房热情。

  遗憾的是,北京去年的“930新政”并不比其他一线城市严厉,在信贷政策上甚至比深圳还宽松。

  由于北京新房市场已被“8万元”的红线牢牢套住,二手房成为释放需求的突破口。3月正是全国两会召开的敏感时期,北京二手房价偏偏在这个节骨眼上“不讲大局”地上涨,这招致史无前例的政策“连环杀”。可见,主管部门是真的急了。

  “317”这轮调控效果是立竿见影的。尤为值得一提的是,这轮调控,政府将目光转向了商住物业和地产中介。网易房产之前披露,今年4月份,主管部门召集北京龙头经纪公司大佬开了一个闭门会,主要商讨“降佣金、开放中介数据接口”的问题。

  在前所未有的压力面前,链家网下架了关键数据,并对代理的房源主动进行限价。链家凭借自身在北京的垄断地位,很大程度上掌控二手房的定价权。目前的真实情况是,北京二手房已经跌了,相比3个多月前,房价跌幅达到了5%以上。

本文仅代表作者个人观点,与乐居新闻网无关。

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