近日广东省政府发布了《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》,在着力防范金融和房地产市场风险方面,特别提到要加强商品房预售资金监管,强化商品房交易合同网签备案,并鼓励推行现房销售制度。无独有偶,在南京目前土拍政策中,也要求达到最高限价90%的地块要进行现房销售,此外杭州、无锡等市也有类似政策出台。并且之前也有人提出要取消预售制,全部搞现房销售制度,但我认为今天推行现房销售却是在开倒车,实际作用是弊大于利的。

  政府、专家想要推进现房销售主要是想取得以下三方面的正面成效:

  1,防止项目烂尾,降低金融风险。因为现房销售可以从根本上杜绝开发商“携预售款潜逃”的可能,所以认为推进现房销售有助于降低金融风险。

  2,抑制房价过快上涨,缩小炒房空间。一方面是认为现房销售可以杜绝期房投机、炒作房价的可能性;另一方面认为现房销售会抑制目前的地价,回过头来对限制房价上涨会起到一定作用。

  3,进一步提高房屋质量。将现房明摆在消费者面前,可以减少很多业主和开发商之间的纠纷,这其实也是对房企提出了更高的要求,让开发商更加注重项目的自身质量、配套建设,提高产品品质。

  但事实上,预售制度本身并不会直接造成上述恶果,现房销售也并不能全部实现这些美好的愿望。首先说金融风险方面。如果现房销售,考虑到从预售到交付一般要一年半以上的时间,开发商资金压力会大很多。最新统计数据显示,在目前开发商资金来源中,其中30%来自于自有资金,19%来自于开发贷款,45%来自于房款(包括首付和按揭)。而在地价高企的今天,一线和强二线城市地价已经占到成本60%-70%,自有资金很难覆盖前期投入,往往需要银行贷款、(预)销售款来支持项目建设,一旦规定现房销售,开发商资金会受到极大的考验,烂尾楼反而可能会成批出现,并由此引发金融风险。

  再看房价方面,一旦执行现房销售,至少在相当长一段时间内会面临供应锐减,造成短期内的供不应求,而供不应求会进一步造成房价的快速攀升。另一方面,从盈利角度出发,因推迟上市而增加的资金成本,最终也会转嫁到房价当中,造成房价的加速上行。所以无论从那个角度来看,现房销售和降低房价都没有必然关系。

  最后,在地价影响方面。就目前白热化的土地市场来说,现房销售对地价影响其实可以忽略不计。不要说现房销售,今天不少地块已经要求很高的持有比例、甚至要求全部持有,但最终竞价还是很激烈、对于已经杀出火气的土地市场而言,需要的还是全面、系统性的调控机制。其实这方面也早有先例,2014年上海卢湾五里桥街道就出让过一块现房销售的地块,并且还附加了30%面积配建保障房、要求全装修占比100%,装配式建筑占比100%等诸多苛刻条件,但地块最终还是拍出了8.55万元/平方米的实际楼板价,刷新了彼时全国土地单价纪录。之后上海土拍就没有再提现房销售,而在三年后的今天,这块地王还是迟迟没有看到竣工面市的消息。

  作为全球成熟市场化市场中普遍存在的销售制度,期房销售的合理性其实已经得到了肯定的论证;作为伴随中国房地产发展全过程的销售制度,期房销售也已经被证明了是可以配合并促进行业发展的有效制度。现在行业存在的问题和预售制度本身没有太大关联,如果需要对今天的预售制度提一些意见或者建议,应该是做好资金监管、开发进度监控、竣工验收方面做好相关工作,而不是因噎废食,转而去推广现房销售。

  另外在调控政策,包括“四限”政策方面,还是应该在具体实施方面针对现有状况做一些调整或改善,以此来进一步抑制投机投资,控制房价,并控制相应金融风险,而不应该想通过现房销售来解决这些问题,这实在是太理想化了。