文坛有金线,房地产也有。只不过握在少数人手里。

 一

  历来文人相轻,都觉得自己写得比别人好。但文无第一,武无第二,文学标准很难量化,所以打上个百年的嘴仗笔仗,也很正常。

  为解此悬案,一位冯姓文学中年,在嘲讽了韩姓文学青年之余,提出了“金线”之说。共三点。

  1、有无金线?

  冯先生说,“文章千古事,得失寸心知”。文学的确有一条金线,就是那些被明眼人公认的好文章所体现出的特点。一部作品达到了就是达到了,没达到就是没达到,对于门外人,若隐若现,对于明眼人,一清二楚,洞若观火。可惜的是,和真理类似,这条金线难以描述,通常掌握在少数人手里,不由大多数人决定。“尔曹身与名俱灭,不废江河万古流”。 可幸的是,“大数原理”在这里依旧适用,以百年为尺度,当时的喧嚣褪尽,方显现出打败时间的不朽文章。

  2、何为金线?

  如果让孔丘、庄周、吕不韦、司马迁、班固、昭明太子、刘义庆、司马光、苏东坡、王安石、曾国藩、吴楚材等人生活在今天,让他们从公元前五百年到公元两千年选三百篇好的汉语,诗经、楚辞、汉赋、唐诗、宋词、明清小说、先秦散文、正史、野史、明小品、禅宗灯录,百无禁忌,我愿意相信,重合度会超过一半。这些被明眼人公认的好文章所体现出的特点,就是那条金线。

  为了便于理解运用,金线的概念越接地气越好。西方人有《小说的五十课》,中国人有《文心雕龙》,这些大部头文论都为文学构建了标准体系,但过于复杂。

  简洁的版本也有,西方人有个好文章的6C标准:CONCISE(简约),CLEAR(清澈),COMPLETE(完整),CONSISTENT(一致),CORRECT(正确),COLORFUL(生动)。

  中国人的标准则更强调针对性。唐诗总数四万余,《唐诗三百首》取材率不到1%,大海捞针,如何选取?因为是为孩童启学的蒙本,所以那条金线是:取正不取变,取易不取难,取情不取理。

  3、金线重不重要?

  当然重要。

  在人口众多,物产匮乏的情况下,人们喜欢争抢,走捷径,坏规矩,浑水摸鱼,成者为王,得过且过。没有标准,没有底线,容易混事,一直往更低的地方出溜,容易自我满足,容易让竖子成名。再者,没有标准,很难提高效率,很难持续地创造出好的东西。没有金线,人们不会慢慢来,走窄门。长远看,这反而是最快最短的通向美好的道路。

  二

  中国房企应该寻找一条怎样的金线?

 首先,它也应该是“那些被明眼人公认的好房企所体现出的特点,以及这些特点的串联融合”。其次,它应该深度切合中国经济和房地产市场的现状。

  怎样看待中国经济和房地产市场的现状?

  作为全球第二大经济体,中国仍然处于高速发展阶段,城镇化空间巨大,中国人对住房消费有着极大偏好,这些都使中国房地产长期高速发展,房价也会长期向上。

  中国经济已高速发展三十年,房地产也已高速发展二十年,周期性因素叠加调控政策因素,将导致较大的不确定性。

  中国经济发展存在着区域性失衡。一、二线城市和东部沿海城市资源秉赋深厚,经济发达,人口持续净流入,住房总体供不应求;相对之下,三四线城市和中西部城市经济相对落后,很多行业处于去产能阶段,而房地产市场供过于求,面临着去库存的巨大压力。

  中国房地产正处于从以增量市场为主进入以存量市场为主的新阶段,或者说已经从黄金年代进入白银年代。房企既面临着不小的冲击,也面临着很多新的机会,特别是在服务业领域。

  针对上述特点,如果中国房地产发展存在着一条金线,那它至少应该具备以下要点。

1、 顺势取正。规模要大,速度要快。

  2、固本+稳健。强大的企业控制力、资源整合力和运营管理能力,加之以坚实的风控管理。

  3、布局合理。既要广谱覆盖,更要侧重聚焦。

  4、守正出奇,适度前瞻的转型创新。

  5、将以上四点融会贯通,形成一整套综合能力。能够被称为握手金线的房企,必须是十项全能,不能只是单项冠军。

保利地产董事长 宋广菊保利地产董事长 宋广菊

  下面我们从已公布2016年报的规模房企中,选出保利地产(600048)对照说明一下这条金线应该具备的成色。

  1、顺势取正。规模要大,速度要快,利润要好。

  2016年,销售规模突破2000亿,销售增速四年再翻番。公司销售金额同比增速达到36%,也是千亿以来销售增速最高年份。

  注重股东回报,现金分红保持30%。2016年,公司拟现金分红37.35亿元,占当年归母净利润的30.7%。上市至今连续分红10年,2010年至今累计分红161亿元,占净利润的24%,分红规模和分红占比均排名行业前二。

  2、固本+稳健。强大的企业控制力、资源整合力和运营管理能力,加之坚实的风控管理。

  新增拓展积极进取,匹配规模发展需要。公司全年通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展112个项目,拓展面积2404万平方米,总成本约1214亿元,同比分别增长84.8%和79.6%。其中,通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%。此外,公司始终坚持一二线城市的拓展策略,全年一二线城市拓展面积超过1600万平方米,占全部拓展的70%。

  手持现金充裕,回笼率维持高位。手持现金达470亿,经营活动净现金流341亿元,回笼率97%。

  资产结构断优化,融资成本持续走低。公司成功完成90亿元定向增发和130亿元债券发行。其中,“3+2”年期公司债券票面利率低至2.95%,为国内市场首只突破3%的房企债券。全年来看,公司新增有息负债综合成本仅为4.4%。财务状况稳健,债务指标持续优化。公司经营活动净现金流净额大增至341亿元。年末有息负债净减少79亿,余额为1122亿元,其中短期债务仅132亿元。公司资产负债率较去年同期下降1.19个百分点至74.76%,公司净负债率下降至55%,为2010年以来新低。

  3、布局合理。既要广谱覆盖,更要侧重聚焦。

  城市群发展成形,珠三角签约过600亿。2016年,公司“3+2+X”城市群战略有效执行,全国已经实现3个300亿级别、2个200亿级别和1个百亿级别城市群的布局。

  深度聚焦发达城市群。公司坚持以北、上、广等国家中心城市为核心,完善珠三角、长三角、环渤海的城市群战略布点;努力做大中部经济圈、西南、海陕西岸经济区等国家经济发展重点区域的规模;结合国内经济战略走向,前瞻性地布局国家重点发展区域。在城市的选择上,坚持以市场容量大、需求较为旺盛一二线城市为主,以有人口、产业、政策支撑的区域为主。

  提升综合开发能力。坚持以住宅和商业物业的滚动开发为主的同时,利用先发优势,总结旧城改造、城市综合开发、养老地产、旅游地产等方面的盈利模式,形成标准化运作体系,实现快速复制;以电商港为试点,积极发展产业园地产,总结开发、运作与盈利模式。规划期内产业园地产、养老地产要取得突破,养老地产开发要形成业内领先的优势。

  4、守正出奇,适度前瞻的转型创新。

  两翼布局进一步完善。在社区消费服务板块,公司大力推进专业化、市场化发展,积极打造核心竞争力,创新经营机制和激励模式。其中,物业公司完成股份制改造,启动新三板挂牌程序,年内完成市场化外拓约1500万平方米;商业运营实现在多个外部酒店、购物中心项目上的市场化管理输出;养老产业以和熹会、健康生活馆、老博会等为载体,锁定多家养老试点机构,落地“三位一体”的养老战略,培育养老生态圈。在房地产金融板块,房地产基金管理规模持续增长,年末已近600亿元;小额贷款业务规模达4.93亿元;把握市场机遇参与滴滴出行、粤高速A定增、粤港证券等战略投资。

  完善公司房地产金融布局。以开发类基金为核心,推动主营业务增长方式的升级;利用资产证券化等金融工具,实现自持物业的融资功能;拓展多种房地产金融产品,围绕产业链打造多元化的金融服务能力。

  加快消费服务领域发展。以物业服务、健康养老和社区商业为发展重点,依托房地产开发和经营主业,充分挖掘业户资源的消费能力和消费需求,实现公司在社区消费服务领域的多元化发展,并积极走市场化道路,形成规模效应,推动公司向综合服务商转变。

  坚定推进走出去战略。积累海外开发经验,逐步增加项目开发规模与业态类型,继续在欧美等发达国家寻求拓展机会,争取实现发达国家投资落地;并以核心资产收购、住宅开发为主要模式,推进项目拓展,丰富海外业务未来增长点。

  5、将以上四点融会贯通,形成一整套综合能力。

  保利新战略:公司将基本形成以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务板块布局。通过三者协同作用,逐步构建多元的利润增长模式。

  三

  本来,我可以举3000亿俱乐部里的房企做例子。如果万科没有在两年前被“野蛮人”、“害人的妖精”们突袭,险些人走茶凉的话;如果碧桂园已经在北京拿到地,区域布局更加合理,并构筑高中低多元产品结构的话;如果恒大负债率没那么高、没有进行非相关多元化、并且美誉度与知名度相称的话。

  如果说,在这条金线面前,这几家顶级巨头略有遗憾的话,那么万科短板在于公司的“制度”,碧桂园短板在于“产品和布局”,而恒大短板则是“稳健”。

  本来,我也可以举3000亿俱乐部之外更多的例子。

  码字的人都知道,文坛派别风格之多,就如天上星辰。清新、沉郁、豪放、婉约,都曾各领风骚数十年。盖房子的人也知道,多年来,中国房地产亦是百花齐放,各有千秋。比如北派南派,比如招保万金。

  但当下遍观诸派,多见英雄迟暮,昨日黄花。

  北派开发商中,只有万达在“不走寻常路”地扩张,其余多数沦为论坛盟主和业内名嘴,潘石屹、任志强、冯仑铁三角,其言煌煌,其迹渺渺。

  华远地产2016年销售额107亿元,在业绩大增的情况下,仍列百强之外;冯仑也已被“逐出”万通董事会,立体城市亦流于过度创新的谈资多年;而潘石屹基本上退出开发领域,改弦易辙为持有经营模式,2016年SOHO中国营业额约人民币15.77亿元,同比上升58%;毛利润约人民币12.42亿元,同比上升69%。连规模房企的零头亦不到。对昔日大佬的此种状况,业内遂有“踏空”之讥。

  反观保利,讷言敏行。即便在南方系房企中,也是最低调务实者。在过去的二十余年里,保利高层鲜有在公开场合露面,更鲜见过激言辞。但在2005年—2012年间,以“招保万金”为主的第一房企集团中,保利在净利润方面增幅最高,2012年销售收入增幅超过万科。

  尽管保利低调,但彼时业务的突进仍然引起了市场的关注。据当年一位参与土地竞拍的竞争者感叹,“北京六环内已经被强手垄断,我们只能到六环外拿地了”。

  事实证明,这些令市场惊叹的高点,只是后一个高潮的起点。

  2012年,保利进入千亿之门。其销售面积达到了万科的70%。万科1295万平米,金地287万平米,招商247万平米,而保利则为901万平米。该年万科的销售面积增长率不到2%,而保利则达到20.49%,金地和招商分别是38.57%和28.53%,但之后,金地和招商陷于停滞,而保利继续前行。 

  正是在这一年,市场对保利的预期变得积极,“保利地产从2006年以来,每年的复合增长率都超过了60%,接下来,保利地产的复合增长率只要保持在20%-30%的水平,再造一个保利地产就不是一个难事。”

  十年前,中国房地产第一集团是“招保万金”,再加中海和富力就差不多了。但时至今日,仍然留在第一集团者只有万科、中海和保利。而万科忧于外患,中海陷于宫斗,伤筋动骨,前景莫测。

  而主要由于对周期判断失误,招商与金地已淡出第一集团多时。2016年金地集团有所恢复,累计签约金额1006.3亿元,同比增长高达63.20%。而招商蛇口的年营业收入635.73亿元,签约销售金额为739.34亿元,距千亿仍有一大步。而新晋千亿者尚有奇葩融创,黑马华夏,无论均衡性和持续性都不足备金线之考证。

  2012年,保利在紧跟万科迈入千亿大门之后,仍然将自己定位成长性企业。这个成长性,不仅意味着规模的增长,也意味着质量的提升和业务的创新。从那时起,保利对中国房地产市场有了新的认识:中国房地产的黑天鹅会越来越多,越来越黑。

  从已公布的2016年年报来看,房企喜忧参半。在规模房企销售增长明显的同时,利润率增长乏力。行业盈利增长能力下滑,已成为近年来的行业趋势,而其原因正是房企对规模的追逐所致。两者已出现矛盾相攻,或说熊掌与鱼不可兼得的迹象。

  2016年,百强房企销售规模再上新台阶,销售总额同比增长52.5%。其中,万科2016年合同销售额达3647.7亿元,同比增长39.5%。恒大达3733.7亿元,同比增长86%,华夏幸福基业1203.25亿元,同期增长66.43%。

  但与销售额节节升高相对应的,却是像老太太过年,一年不如一年的利润率。以万科为例,其净利润率2016年为8.7%,2015年为9.27%,2014年更是在10%以上。在行业内以高净利润率著称的中海,2016年净利润增幅只有6.9%,相比往年增速骤降。

  更值得警醒的是,导致这种现象的诸种原因,在2017年会持续甚至变本加厉。

  首先是高地价。除了牺牲利润推动规模增长,高地价是蚕食利润的主因之一,它使得房企在扩张和高风险之间纠结。另外,以去杠杆为主的货币政策、利率上升、不断扩大的区域限购,都会影响到现金流和周转率,进而会影响到房价,楼市或将进入价格调整期,企业利润也将受到更大的压力。

  怎么解决?

 首先,通过多元化拿地降低土地成本,其次,在利润率受压的情况下,提高融资效率和降低融资成本。

  如上所述,在这两方面,作为央企的保利,都有着领先同行的巨大优势。如2016年,保利通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%,在融资方面,完成90亿元定向增发和130亿元债券发行。其中,“3+2”年期公司债券票面利率低至2.95%,为国内首只突破3%房企债券。新增有息负债综合成本仅为4.4%。

  但这大两强项,对于前十强的中国上市房企或规模国企而言,应该说大同小异,伯仲之间。

  而保利地产真正“木秀于林”的,是这些年来稳健的复合增长率。建立于1992年的保利,25年来保持着均衡高速发展的态势。2002年改制,2006年上市,2008年销售额达200亿,2012年成为除万科外第二家年销售超千亿的房企,同年提出2020年要“再造一个千亿保利”,即2000亿元的目标,从目前的销售业绩来看,可提前4年完成。

  国内某资深券商一度感叹过:“曲线如此优美,我都想问他们是不是设计好的。”

  这种曲线,基本跨越了中国房地产市场的不同周期和波段,脱敏于市场各种肇因的波动,呈现出一种内生成熟的坚实成长轨迹。这正是我们寻找的“金线”。如果说这条金线不只为保利所独有,那同列者在中国房企中,至多不超过三家,而其中一家必定是万科。而股权之争尚未完全落地的万科,能否继续抓牢这根金线,尚在未定之天。

  有意思的是,人们对保利也有了新的认识。在“招保万金”年代,有人说保利激进,但在中国房企前三强合计销售已达万亿元时,却没有人说营收刚到2000亿的保利保守。

  原因即在于保利在年报中所表达的那样:2017情况复杂,此时具备多元化综合开发能力和稳健经营的企业优势将更加突出,也更能适应行业的新变化。