97时,香港楼市崩盘,政府虽多番努力,都无法挽回颓势。最后由当时的房屋局长孙明扬九招齐下,全方位救市,才逐渐令楼市复苏。今次政府企图冷却楼市之所以不成功,亦是因为招数未够全面,以为单靠狂加印花税,就可以制约市场的非自用需求。辣招虽有三招,但功用都集中在私人市场的需求管理上,以致效果不彰。因此,我认为政府必须改变策略,用更全面的方法去整治香港的房屋问题。我这里有一些建议,供新一任的政府参考。

  理念一︰优先解决基层的安居问题,招数包括:

  (1)把居屋用的土地也拨作兴建公屋。

  (2)重新设立临时房屋,逐步取替劏房(具体如何,另文再述)。

  (3)让私人市场的租户享有租住权的保障,即是说,业主若非自用,而租客又能支付市值租金的话,业主不能拒绝续约。双方若对市值租金没法取得共识,可交租务仲裁署裁决,香港过去已有这方面的经验。

  理念二︰让付得起建筑费与发展商合理利润的香港人,一生中都有一次买一个上车盘的机会。这类单位面积不超过500呎,只准自住,不许出租,转售时也只可以卖给首次置业的香港人。只要把这些限制列入土地批租的条文里,就可以藉买家的负担能力去制约发展商的定价。具体招数包括:

  (1)把每年新批的私人住宅用地的一半,拨作首置屋用地,以取代居屋。

  (2)首批首置屋的买家有入息上限,初定为每月家庭收入不得超过三万元,以后视情况逐步提升。

  (3)成立监察小组,专门检控违规使用首置屋的人士。

  理念三︰全面重新规划香港的土地用途,维护港人在港居住的优先权。具体招数包括︰

  (1)把住宅用地的面积,由占全港面积的7%,增加至10%。与此同时,可把同等面积的有生态保护价值的土地拨入郊野公园,以安抚环保人士。这样,政府就不愁没有地卖。

  (2)让丁屋可以向高层发展,以便提高乡村发展用地的地积比率,发展商自然会去收购重建。

  (3)政府先收购足够的优质农地,供保育人士申请复耕。余下的就改作市区发展。

  (4)政府可选择一些优先发展区,若区内的土地拥有者无意按新规划的土地用途作发展,三年后政府有权将土地强拍作新发展,原有地主只能收取拍卖后的净收入。

  (5)把座落在市区的低密度发展区改为高密度发展,把豪宅迁往郊区,让基层搬回市区。

  (6)为加快市区重建,把强拍所需要的业权拥有比例,随楼龄增加而下降(细致做法,另文再述)。

 理念四︰除公屋与首置屋外,政府不再干预市场,但可引入增值税,不让业主夺走社会增值的全部利益。具体做法可以:

  (1)分阶段减辣,吸引买家延后入市时间。

  (2)随着美国加息,同步减少对压力测试的要求。

  (3)在楼宇转让时,征收15%增值税,换楼可豁免。

  以上四个理念,合共十五招,若能落实,港人当可以置业安居。