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香港楼市,再加辣不如逐渐减辣

施永青 2017年04月19日 10:42

  一如所料,香港楼价一旦破顶,升势只会加快,而不是停滞不前。

  楼价处于新高的实际意义,是凡是买了楼的人,这一刻都处于盈利状态。赚了钱的人,很容易会自我肯定,觉得自己特别善于作地产投资,下次会优先考虑把钱投放在地产市场。

  与此同时,香港社会却不乏可以投资的闲钱。香港的银行存款,在97年的时候,约有2.7万亿港元;但到了今天,已升至11.7万亿元,是97年的四倍有多。

  97年的时候,中原城市指数在100点,现在才升至150点左右。可见香港的楼价升幅远远追不上银行存款的升幅。若果有一部分存款转向投资地产,将有足够的力量促使楼价作进一步上升。

  很多人对11.7万亿元代表有多大的购买力可能不太清楚,我在这里给大家算一算。香港的私人住宅约有115万个单位,以平均每个单位650呎,每呎1.5万元计,只需112,125亿元。即是说,我们现有的存款,足够买起全港的私人住宅有余。这还没有把可以得到的按揭贷款计上去。

  面对社会上存在着的,这么庞大的投资能力。难怪政府一再把辣招加辣,都对遏抑楼市全无实效了。

  近日楼市又再炽热起来,社会上经常可以听到要求出手遏抑的呼声。有人预测,政府将很快会把辣招进一步加辣。

  我估计,政府再度出手的机会确实存在,但应该不是在原有的辣招上进一步加辣。因为,原有的辣招已证明没有甚么效益,很明显是开错了药方。错误的药方,不可能因加重份量就变得有效。

  在政府未找到有效的新药方之前,我建议不妨把旧药方反过来用,我估计效果会相当不错。做法是从加辣变成逐步减辣。

  我不赞成一次过撤销辣招。这只会令已经十分炽热的楼市火上加油,变得更加难以收拾。我建议逐步减辣,可以促使买家延后买楼的决定,以得到更多的减辣好处。这样起码可在减辣尚未完成的时间里,发挥遏抑需求的作用。

  我建议先从非首次置业的印花税入手,其他两项—买家印花税与短期转让印花税,则继续保留,以备用来救市(我担心新政府上任后会对楼市落重药,若果市场反应强烈,可能又得掉转头来救市,一如97后的情况)。

  我建议把港人非首置的15%印花税,分五次渐进式递减,每季进行一次,分别是第一次减1%,第二次减2%,第三次减4%,第四次减8%,第五次减完。这样就可以引诱买家延后入市时间,让政府有一年零三个月的时间推出新的更有效的房屋政策。只要这些新政策有效,那到了非首置印花税完全撤销时,也不用担心楼价会作报复式上升。

  不过,这些新政策不能只是着墨于限制需求上,而是一种如「孙九招」那样的多管齐下的,全方位都照顾到的政策。具体可以怎样的做法,另文再谈。

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