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或许,行业拐点已经来了

丁祖昱评楼市 - 丁祖昱 2017年04月18日 08:31

  销售面积、销售金额累积同比增速双双回落,2017年的3月已经是近三年纯度最低的“金三”,需警惕回落风险!

  昨天,国家统计局如期发布了宏观数据, 2017年一季度全国GDP同比增长6.9%,创下近六个季度以来的新高,实现了2017年经济发展的良好开局。房地产指标升多于降,也很争气,开发投资同比增长9.1%,创下2015年3月份以来的新高;新开工面积同比增长11.6%,同比增速连续第五个月扩大;土地市场量价齐升,购置面积同比增长5.7%,成交价款增长16.7%;商品房销售面积、销售金额累积增速分别为19.5%和25.1%,分别较前2月下滑了5.6和0.9个百分点;待售面积同比下滑6.4%,跌幅较前2月扩大了1.8个百分点。

  但在产业结构持续调整,行业调控持续变化的市场背景下,趋势判断还是不可大意,各项指标分析还是应当更细一些、更慢一点,这样才能真正认清行业的变化方向。具体来看:

  开发投资:增速出现走平,需警惕回落风险

  前3月房地产开发投资19292亿元,同比名义增长9.1%,同比增速确实为近25个月新高。但从增速变化来看,3月份同比增速仅比1-2月份提高0.2个百分点,开发投资增速不复2016年下半年以来的节节攀升,已经出现走平之势。再考虑到本轮城市层面的调控在去年9月份启动,而投资数据一般会比市场变化滞后半年左右,2017年3月或许会成为开发投资增速的一大拐点。

  销售情况:成交增速放缓,3月或成年内拐点

  一季度,商品房销售面积29035万平方米,同比增长19.5%,增速比1-2月份回落5.6个百分点。商品房销售额23182亿元,增长25.1%,增速回落0.9个百分点。销售面积、销售金额累积同比增速双双回落。

  对比1-2月成交量来看,2017年3月商品房成交面积增长6.6%,这一增长比2015年少了1.7个百分点,比2016年少了9.7个百分点,在这一角度下,2017年的3月已经是近三年纯度最低的“金三“。由此来看,虽然目前大多数一二线城市依然维持着供不应求,大多数三四线城市库存压力也有所减轻,但在不断叠加的调控政策下,成交规模增长已经明显受限。

  再考虑到2016年4月的销售情况较好,当月成交面积与全年均值之比为2011年以来最高值。因此在市场热度降温,而指标基期高位的双重叠加之下,2017年4月份商品房成交增速或许会出现较大幅度的回落。

  土地市场:购置面积同比增速回落,成交价款同比增速上升

  土地市场变化趋势在意料之中,购置面积增速下降,成交金额增速增加。1-3月份,房地产开发企业土地购置面积3782万平方米,同比增长5.7%,增速比1-2月份回落0.5个百分点;土地成交价款1359亿元,增长16.7%,增速提高4个百分点。

  变化原因很容易理解,主要还是在因城施策的大方针引导下,地价较低的高库存城市暂缓或暂停拍地,一、二线城市成为土拍“主战场”所致。而新增供地减少并向一、二线热点城市集中的现状,也激化了招拍挂市场的“价格战”,进一步推高了目前的地价水平。

  新开工: 商办占比回落,住宅成为主要增长点

  一季度房屋新开工面积31560万平方米,增长11.6%,增速提高了1.2个百分点。分属性来看,其中住宅新开工面积达到了2.28亿平方米,同比增长18.1%,对一季度新开工的增长贡献率达到了106.3%,相对的,商办新开工面积之和为同比负增长。不同产品之间的新开工差异也说明了调控方向的不同:面对大部分重点城市住宅库存不足的问题,在控制好价格指标的前提下,地方政府还是乐于新增住宅供应的;但针对商办产品库存积压、供大于求的现状,大多数城市还是在新开工指标上持以审慎态度。

  不过就2016年以来的新开工规模来看,2017年3月仅高于去年的3月、8月和11月,还远称不上“高”。这主要还是受到当前的“限价”政策影响,企业在项目新开工有了更多考量,由此来看,对于下半年的新开工走势还是不可过于乐观。

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