本周,上海又给大家一个“新政惊喜”,原先中止出让的临港芦潮港社区和奉贤区奉城镇共3幅地块重新上市,将于5月26日现场出让。出让土地本来没什么,关键是出让模式变了,调整为招标挂牌复合式出让。有人说,现在如果哪天没有新政出来,地产人都会觉得奇怪了呢。

  相信大家都看到这个新模式了。新模式有两个核心关键点:

  一是采用了百分制的评分办法,根据企业经济实力、技术资质、项目经验来确定参与投标企业的得分;

  二是“评标小组确定排名顺序前3位的投标人为入围竞标人”,其它企业连竞标的资格都没了。

  有人说,看看这评分办法,中小房企更加边缘化了。

  其实何止是中小房企,可以说除非TOP10强房企不参加,几乎所有企业都没有资格入围投标了。

  为什么?

  首先,非上市房企基本无缘。占30分的经济实力评分中,要求企业提供“最近三个会计年度合并财务报表中总资产、净资产、净利润率和净资产收益率的三年平均值,作为经济实力各评分项的计算依据”。这意味着企业必须有公开透明的财务制度,有经过第三方审计的财务报表,以证明其经济实力,仅看这一条,所有非上市房企差不多全军覆没了。

  虽然在三个地块的《国有建设用地使用权出让文件》中有说明:“投标人在证明材料中如系提供了经审计的非上市公司财务报表的,投标人可就该财务报表中认为不便公开且与评标无关的内容提出不予公示的书面申请”。但非上市公司去做三年审计的恐怕是少之又少的,除非已经做了几年上市功课还没能上市的房企。

  再看技术资质,第一项是信用评级,非上市房企有信用评级的更是凤毛麟角了。就算是上市房企,最低的A级房企只有1分,最高的AAA级房企有5分,相差4分,几乎就决定了信用评级A级及A级以下房企也出局了。

  其次,排名TOP10以后的房企也难有机会了。技术资质的第三项更厉害,近三年房企百强平均排名,TOP10房企和TOP51-100的房企得分相差了7分,这个差距显然是追不回来的。

  项目经验也是一个大项,这一项占了50%的得分,虽然,这项评分中有一个很明确的很好的产业导向,体现了上海未来住房的节能环保绿色的发展逻辑:全装修、装配式、绿色住宅,但依然显示了政府“只要大的、不要小的”房企的思维逻辑。

  这项评分主要衡量标准还是开发面积,包括“近三年在境内‘一线城市’及所有境外城市中自行开发(在建及已建)住宅总建筑面积”、“近三年在境内“一线城市”及所有境外城市中自行开发(在建及已建)的全装修住宅、装配式住宅、绿色住宅总建筑面积”,按面积计算得分的项目占了28分,很显然,百强排名靠前的房企开发面积也大,再加上百强房企排名评分差异,甚至排名TOP10之后的房企都基本出局了,外资房企更是绝无机会。

  如果把这几个限定条件做一个交圈,直接可以排除掉非上市房企、TOP50以后的房企、外资房企、没有做过装配式、绿色住宅项目的房企,很明显,能够入围的企业几乎不会超过10家,而排名第四的房企都没有资格入围投标。因此,除非TOP10房企不参与投标,才会有其它企业的机会,而这样的事情是不可能发生的。

 一二线城市是房企的兵家必争之地,尤其是上海。去年,42个商品住宅销售额超过400亿元的城市几乎都在一二线城市,这些城市占据了全国市场份额的56.1%,而上海一个城市的销售额就接近6000亿元,占全国市场份额的7.5%,几乎是排名第二位的北京的2倍。

  而这一份评分表实质上已经基本锁定了有资格的入围竞标者,自问不能排到前10的房企也都不必投标了。

  如果这一政策在上海所有项目上推广,未来能够继续留在上海滩的房企大概不会超过5家,因为,一旦圈定了3家入围投标房企,除非评分办法修订,未来上海的房地产开发市场几乎就会面临被这几家房企“垄断”的格局,或许这也并不是政府所愿意看到的。

  相信这个评分标准和前3名入围竞标的办法还只是一个试水,既是检验市场的反应,也是检验评分表的合理性。

  在我们看来,这个评分办法还是有瑕疵的,至少是有值得商榷之处的。

  比如,境外城市中自行开发住宅作为项目经验似乎有点勉强,在美日欧成熟市场开发的确是有经验可学,在东南亚、非洲开发的项目作为在上海开发的经验值似乎并不妥当。再比如,美国、日本的住房多为绿色环保的木质结构,但他们是否也有国内官方或机构承认的绿色建筑评价体系呢?境外城市中住宅引入一级资质住宅物业管理公司,似乎有点照搬国内经验了。

  何况,百强房企(评价以销售额销售面积为主、兼顾资产利润等指标)、开发面积、总资产等指标都指向了“大者恒大”,难免有重复计分之嫌。

  有媒体朋友问:其它城市会不会学习推广?

  既然是试水,还是先试试看再说吧,未来肯定会修正,相信其它城市暂时不会跟进。

  其实,评分表也好,前三名入围竞标也罢,都是形式,关键的问题是新模式背后的逻辑究竟是什么?

  我们理解,政府部门还是希望不出地王,以免地价推高房价。显然,目前最重要的还是抑制资产泡沫,包括土地市场泡沫。评分制就是为了解决前3名出线,显然3家房企竞标总是比30家房企竞标出地王的概率低得多。

  其实,不出地王的办法很多,南京的熔断制加摇号制,现在看来是一个不错的办法,因为既防止了高价地王,又兼顾了公平机会。当然,还有一个办法应该也是可行的,这就是我们过去曾经提到的“网上一次投标+非最高价中标”。

 具体的做法就是:取消现场拍卖,实行网上拍卖,每个投标人只有一次投标机会,最终以报价排序第3名的投标人中标。

 为什么要以第3名中标?这样做有什么好处呢?

  首先,取消现场拍卖、实行网上拍卖,不会产生现场竞价的那种热烈甚至疯狂氛围,大家不会受到情绪化的感染,你追我赶、攀比加价,也不会在短时间内不加思考、迅速举牌,极大地减少了非理性竞价。

  其次,网上投标,投标人看不到竞争对手是谁,只能静下心来想想别人会怎么报价,自己又该如何报价,尽管网上报价也会有投标人线下沟通,但是,当每一个投标人都想自己抢到土地、并且不清楚竞标对手究竟是谁的时候,也就很难线下串标,唯有用心把自己的报价做好才是正道。

  再次,取消最高价中标,只取第3名报价为中标人,对于盲目追求最高报价的抑制作用会十分明显。如果投标人想要拿到土地,当然会尽量把报价做高,但过高就变成出头鸟,反而拿不到土地,而且报价只有一次机会,不允许调整修正,也看不到别人的报价,大家都会非常谨慎、珍惜机会,报价就会尽量贴着合理预期,产生地王的概率当然也就大大降低了。

  问题的关键还在于:无论是加竞保障房,还是竞自持住宅,或是熔断制,土地出让模式也需要一定的稳定性,既然出台新政,就应当考虑周全、一以贯之,这既是体现政府决策的严肃性、科学性,也是给市场一个正确的预期和导向,还可以给投标人一个稳定的、系统的竞标规则,既兼顾管理目标,也体现公正公平。

  其实,不出地王只是小目标,抑制楼市资产泡沫才是大目标,而抑制楼市资产泡沫的大道,还是尊重市场规律,按照政府工作报告中“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应”的思路,严格执行住建部和国土部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确的:“对消化周期在6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”,才能通过住房市场供给侧改革,化解供求失衡、物稀为贵的矛盾,真正实现抑制资产泡沫的大目标。