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每经评论员傅克友:别高谈新加坡模式 有种模式可以叫“雄安

每日经济新闻 - 傅克友 2017年04月12日 08:17

  一张白纸上,可以画最新最美的图画,也可以展开最新最美的畅想,比如,关于雄安新区的房地产模式。

  日前,京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨做客《人民直播》时表示,国家将在雄安新区试点全新的房地产改革,找出一条能够发展房地产,又能够控制房价,保证更多需要有住房的人有房住,一条适合创业者、城市经济发展的房地产改革新道路。

  因为邬贺铨提到了新加坡的经验,于是雄安新区要走新加坡模式的说法不胫而走,成为舆论热议的话题,甚至有人高呼到雄安新区去看新加坡模式。

  雄安新区的房地产发展会走什么样的道路,当然值得讨论。可以肯定,它不能再是从前那种“土地财政+房地产投资驱动+炒房成风”的模式,新加坡模式也值得学习和借鉴,但就此认为,雄安新区要走新加坡模式,却有些过于联想、不切实际。

  房地产的新加坡模式,即所谓组屋制度。新加坡政府低价购买土地,由建屋发展局承担建筑组屋,再以适宜价格提供给居民,优先保障满足基本民生需求。而且,对于不同层次需求的居民,新加坡推出不同类型的组屋。

  到2010年,新加坡就实现了“80%居者有其屋”的目标,其中95%的人拥有组屋。与经济适用房和廉租房不太一样,它的目标群体是社会绝大多数的人,并非只是社会下层。

  看起来的确很美。但是,也必须要意识到,新加坡模式有其特殊的历史背景、制度环境和经济条件,如果简单照搬,未必能如愿以偿,而且很可能是“南橘北枳”的结果。

  首先是地从哪里来的问题。新加坡模式前提条件,是低价的土地购买。新加坡政府颁布的《土地征用法令》规定,政府有权征用私人土地用于国家建设,被征用土地的地价国家有权调配价格。

  中国的土地制度保证了政府对城市土地的垄断供应,但是相关法律制度对征地也提出了“公共利益”的前提条件。在当前的预期之下,市场化的补偿价格不可能太过低廉。否则,如何回应当地居民那种“天上掉馅饼”的财富效应?

  其次是钱从哪里来的问题。新加坡建屋发展局是新加坡组屋唯一的提供商,税收和淡马锡投资公司的收益,都可以是建设资金的来源,而且随着新加坡经济发展的水平而水涨船高。法定的公积金制度,以及政府优惠的房贷利率,则成为居民买房重要的资金来源。

  现在还一穷二白的雄安新区,当然可以有雄厚的财政转移和信贷资金支持,但这并非长久之计。我们的公积金制度和新加坡的公积金制度,也并不完全相同。

  然后是组屋怎么分配的问题。新加坡政府规定,只有新加坡公民才可以买新的组屋,永久居民只能购买二手组屋。组屋购买5年之后可以出售,但政府将按照市场商品房价格征税,以作为政府当年对屋主补助的回报。

  在某种程度上,这相当于一种计划体制,即政府严格控制了组屋的生产和分配。这种制度也许适合新加坡这样的社会,但可能难容于中国市场经济的进程。雄安新区尽管需要行政手段的强力推进,也需要行政资源的强大介入,但是终归是要为市场经济的深化改革做探索,而不是在某些方面回到老路上去。这可能是新加坡模式最不适合雄安新区的地方。

  毕竟,新加坡是一个只有700多平方公里、500万人口的城市国家。而雄安新区是京津冀的一部分,要走融合发展协同发展的路子。它要让各种生产要素更加自由地流通,而不能设置更多障碍。尽管它可以另辟蹊径,但却不能封闭起来特立独行。

  雄安新区之所以要走出新的房地产模式,是要避免重蹈住房上涨过快的覆辙,从而使年轻创业者有房可住,保障投资热情,建设创新发展示范区。而要实现这一目标,并不是只有新加坡模式可以走。

  包括北京在内的特大城市,现有房地产模式的通病不外有三,即资源的大量集中、土地财政的诱惑和土地的垄断供应。如果能针对这些问题对症下药,就可以走出新的房地产模式。怎么样解决这些问题,才是雄安新区需要做出的有益探索。

  新加坡太远,雄安是中国的雄安。因此,没有必要高谈什么新加坡模式,有种模式其实就可以叫做“雄安模式”。

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