“有学者风范,很儒雅。” 一位与丁力业相熟的人士这样评价他。

  一个多月前,印力集团董事长丁力业接替丁长峰,成为万科商业地产新负责人,原因一时成谜。“我们关注到,通过金融资本+商业的轻资产经营模式也是未来的发展趋势。”万科2016年业绩会上,董秘朱旭一句话,略微透露了一二。

  回顾3月万科董事会全票通过的《关于将万科商业地产资产整合安排及参与组建商业地产投资基金的议案》,有几处值得关注的亮点:

  1、万科联合其他合作方共同组建两支专业商业地产投资基金(以下简称“投资基金”),其中万科在两支投资基金预计总出资人民币50.9亿元,对应的出资比例为39.4%。

  2、万科拥有的商业地产项目(含在建和已完工项目)中的42个项目(以下简称“标的资产包”)的部分或全部权益转让给投资基金。投资基金各参与方同意委托印力集团或其下属公司运营管理标的资产包。

  3、转让价格不低于根据两家评估机构(仲量联行和戴德梁行)的评估价值所计算的转让项目总价值的孰高值。如果标的资产包的全部项目都达成交易,预计交易作价为人民币86-90亿元。

  一位证券人士告诉见地君,设立基金的好处是可以把原来分散在各地的项目整合起来,这样集团只需要通过基金来实现房产项目的进退,而不需要逐一对项目进行包括管理和会计上的处理。

  但更深层次的原因则是,过去万科商业实行的是“赛马机制”和“试错机制”,看哪个城市公司能做出更符合商业逻辑的模式,“但想要做大,商业类型还得进行整合,收购印力就是把万科商业业务放在更优质的平台上进行深度整合,以期未来能寻找到好的退出渠道。”一名熟悉万科的业内人士告诉见地君。

  “用资本视角来要求商业发展”

  前述人士称,万科看中印力,是因为印力一开始就跟国外资本市场有比较好的对接,合作伙伴从最早的沃尔玛、凯德、美国西蒙、摩根士丹利,到华润零售地产基金等,再到2013年引入全球最大的私募股权基金黑石,印力集团始终是商业地产资本运作的先行者。

  而印力用资本视角来要求商业发展的逻辑,也为万科所看重。有媒体曾透露,印力有一套严格的投资模型,通过现金流量法来评估商业地产的投入、产出、回报、风险等因素,并满足国际资本的要求。过去几年,印力旗下商场出租率高达98%,利润复合年增长率为34%。其中,黑石在与国际资本市场的对接和国际商业合作资源的获取上,给予了印力极大的帮助。

  这些,都是万科此前“想而不能”的事。

  早在毛大庆时代,万科就表示商业地产项目要“开一个、资本化一个”。2014年,万科与4家基金就十几个商业项目搭建了资本化平台,实现了商业地产的退出机制。随后,万科又与美国私募巨头凯雷共同成立资产平台公司,两者分别持股20%和80%,该平台收购了万科拥有的9个商业物业并长期持有,打算未来以资产证券化的方式退出。

  同年底,万科将首个商业项目金隅万科广场卖给了资产管理机构麦格理,并联手东方资产旗下的资产管理平台东方藏山,打造国内第一只社区商业基金,万科旗下的5个社区商业物业被打包进这个平台。

  彼时的万科,被认为是借鉴了凯德置地对商业项目的运作模式。毛大庆来到万科之前,在凯德工作过15年。

  毛大庆之后,丁长峰也积极接洽资本端,频繁现身香港投行圈,设想将万科商业地产金融化或上市。“只有打通国际资本才能找到万科商业未来的道路。”丁长峰说。

  然而,这条路丁长峰也没能真正走通。2015年6月,万丈资本成立,丁长峰希望以金融手段和轻资产方式对城市存量资产进行收购改造,期间也有过具体项目操作,但这一方式也难以出现立竿见影的成果。

  “印力加入后,会带来符合资本要求的商业逻辑标准,这些标准对万科来说意义重大,确保万科在未来可以更加有质量地去做城市配套服务商,确保万科商业树立品牌形象和扩大行业影响力。”前述业内人士告诉见地君,靠自己慢慢做,没有外部压力,是做不好的,资本化是万科用市场化的方式来解决商业地产业务发展的逻辑所在。

  那么万丈资本呢?有业内人士认为,万科成立商业地产投资基金并委托印力集团为集团商业地产进行开发和管理的行为,或将与万科旗下另一资管平台万丈资本构成同业竞争。

  万科执行副总裁、首席运营官张旭的回应是,未来会在两个平台独立发展的同时,整合专业能力发挥协同效应。另据见地君了解,不排除将来万丈资本收购到特别优质的商业项目时,会与万科商业合作开发。

  更“亲密”的合作伙伴

  实际上,万科商业与印力整合,在某种程度上是想重拾当年与凯雷合作的“轻资产”模式。

  之前与凯雷的股权合作,万科从合作中的股权转让或商业资产处置获得投资收益,通过联营合营公司实现万科的权益利润并收取相应管理费用,让资产轻起来——这与今天万科商业组建投资基金、实现资产包层面的资产合作方式有异曲同工之妙。

  “商业(地产)是一个重资产项目,万科希望打造轻资产平台,需要平台而不需要这么多重资产,通过金融机构来转移这些重资产。未来我们会引入更多合作方,让平台更加轻。”张旭在2016年中期业绩会上的一席话,也透露了这一意向。

  万科商业需要通过金融机构来转移重资产,这是毋庸置疑的。只不过,当初若不与凯雷合作,万科难以在国内通过自行发行基金的方式完成轻资产构想。即使这样,投资者也曾对万科拿商业运营管理平台与凯雷共享股权有微词。

  相较于凯雷,印力是更“亲密”的合作伙伴。如果说与凯雷合作,是外部解决方案,那么现在整合印力,则是“内部解决方案”,万科既可以借鉴国际基金丰富商业管理经验,又能坚持自有团队操盘。“你可以想象,现在双方在一个篮子里了。”前述业内人士用了一个形象的比喻。

  根据文章开头提到的整合议案,万科商业仅出资50.9亿元,就撬动了129亿元资金投入到商业地产当中,以进一步摊大规模。

  据见地君了解,目前万科商业新平台下已有接近1000万平方米的存量(原万科的600多万平方米加上印力的300多万平方米)。

  不过,现在万科商业要担心的,恐怕不是规模,而是质量。“凯德之所以成功,是因为多年耕耘,只有你的物业能够产生现金流或者可以做成资产包的时候,才能在房地产证券化的市场中去吸引投资者,”莱坊综合项目顾问及代理服务中国区董事孙俊安曾对媒体说,“万科跳过了商业运营的积累阶段,对投资者的吸引力并不明朗。”

  “比如,关乎商业的三大核心指标——客流量、销售额和经营净收益上,万科还需要更多努力,才能得到资本市场的青睐。”业内认为。

  “在合适的时间持有商业,把资产质量快速提升上去,也是基金的要求。”见地君打听到,万科商业将逐渐增大自持比例。

  搭上印力“金融+商业”的快车,未来万科商业将以谁为对标,还是凯德吗?见地君得到的答复是,没有对标。看来,万科商业誓要走出一条与众不同之路了。