中国海外发展有限公司2016年业绩发布会现场问答实录+地产大哥点评:

  现场提问:去年中海的销售已经超过2100亿,今年为什么定的也只是2100亿这么保守的目标,是不是对市场有一些看法或者意见才定这么保守的目标?肖肖上任之后,公司在策略上会有什么改变?公司想保持30%以上毛利率,到2020年达成4000亿的销售目标,将以什么样的方式达到?

  肖肖:

  今年已经2100亿了,为什么还定2100亿的目标,这个得分几个角度来看。

  第一,我们的在手资源计算是3500亿,但是这个历年销售会分布在2—3年的时间,要看市场的情况。

  第二,我们确实看到现在的市场环境,市场仍是处在调整之中,这样一个环境下,我们觉得目标还是先定得保守一点。

  相信你们都习惯了,中海每年都这样定数据,到年中再看看,再调整一下。大致是这几个原因,这并不表示我们今年就是这个数,还是会看市场的变化。

  毛利率的问题,今年中海的毛利率是在26%左右,如果剔除中信的影响,还剩下29%,预计在今后的几年时间,毛利还是会在30%或多一点这样一个水平。

  至于4000亿是中海在2020年的目标,怎么实现,当然第一条,我们吸纳土地。今年中海土地市场的资本开支计划是1000亿,对应的是1600万平米。另外不单单是公开市场去获取土地,还会从不同的方式,包括并购、改造、一级开发等方法来获取土地。

  地产大哥点评:

  这才是中海内斗后最大的隐患,土储告急!重要的事,说三遍!

  没有面粉,哪来面包?中海的确到了最危险的时候。

  所以,中海在土地市场开出巨额支票——1000亿,还不包括其它的拿地手段。

  政策多变之秋,揣着千亿去买地,太危险,但中海不得不这么做,肖肖主席难呀。

  这个时候,就不要谈什么毛利率了,这块遮羞布趁早扔到珠江吧。

  现场提问: 今年以来中资在香港拿地也是非常疯狂,中海未来在香港的部署是怎样?是不是觉得现在香港的地价已经太贵了?

  肖肖:

  香港是开放市场,各家有各家算帐的方法,对市场的理解都不太一样。我们在香港发展的时间比较长,对这里的情况比较了解,是按照我们自己的算帐方法。

  至于说部署,中海会继续在香港市场投资,包括澳门,我们也在寻找机会。当然要算帐,就是我们一贯的买地策略。当然中海不会放弃香港市场,还是希望在过去的基础上能够继续再做大,毕竟公司在这里有相当的经验。

  地产大哥点评:

  在香港合伙做买卖,首选自然是中海。人家根在大陆,生在香港。

  颜建国:

  其实我们肖主席几十年都在中海,我也是中海的老兵,我们的血液、基因里面,都是属于中海的,我想未来大的改变是不太会有的,传统都会继承。

  包括刚才提到的2020年的目标,希望能够达到4000亿,毛利率希望保持30%,这些目标我们会继续继承下来,而且努力去实现。包括未来也会始终坚持规模与效益的平衡,机会与风险的平衡,中海会继续坚持稳健有质量的发展经营策略。

  当然,这个世界在改变,很多东西也必须要改变,适应变的世界最好也是相应做一些变化,所以我们对市场规划最近也做了一些修订,会对应目前变化的环境、变化的状态做出一些相应的调整。

  比如说投资方面,公开市场上,现在在一线城市拿地会越来越困难,所以中海也会联合拿地。另外也会适当参与棚改以及一二级联动。

  另外还有很多组织架构的优化,使得我们的效率更高,效果更好。因为规模在迅速扩大,如利用信息化的手段,把很多管理的优势变成标准化的动作,实现扁平化的管理,给中海的运营带来更多的效率的提高。

  地产大哥点评:

  土储告急,套用国歌的一句歌词,中海到了最危险的时候。中海不得不变,也是必须变。

  怎么变?就是不顾一切、不择手段拿地。

  拿地是颜建国最大的政治任务,这个时候,就不要再强调管控了。

  中央红过乌江,搬家式战略转移,机关负担过重,行动迟缓,1934年中共中央凌晨,在两个小时内连续发出两份急电,电文强调,“不为胜利者,即为战败者”。

  此时的中海,同样是“不为胜利者,即为战败者”,必须放权搏命。

  现场提问:从2016年11月下旬开始,中海在公开市场上拿地非常猛烈,跟之前一贯的作风不是太相似,公司的拿地策略是否有发生转变?

  肖肖:

  2016年中海在公开市场拿地一共是900多万平方米,第四季度如果以平均速度算是多了一点,但是从我们策略上没有改变。大家知道在这个市场上总是有一个判断的问题,在我们觉得适当的时候,就会投入买地的资源和行动。所以策略上没有变化,可能是巧合。

  地产大哥点评:

  拿地凶猛,不是中海的风格,实属无奈。

  中海打赢“湘江之战”,必须要扔掉毛利润的思想包袱,换取自己的生存空间和喘息之机。

  其它的,啥也不用说了。

  现场提问:集团多年以来在利润上都有20%的增长,去年好像达不到这个增长,未来是否不会再继续维持这样的增长?集团目前的土地储备已经增加一倍多到5000多万平,但销售目标还是保持2100亿左右,是不是有什么部署去释放这么多增加的土地?

  肖肖:

  2016年我们的增长是6%多一点,其中一个减少的原因是关于会计记账、重列法的问题。简单讲就是因为中信项目并进来,把2015年的利润做高了,2016年有亏损,这样一合并,就把我们的利润并少了。如果撇除这部分,中海的利润是增长14%。

  对中海这样一个利润接近400亿的企业来说,要永远保持20%的增长,恐怕不大现实。

  未来,中海将保持利润总额的持续增长,这是我们的目标。

  关于销售规模,我们从来不去比规模,现在更不比规模。还是这句话,中海最终极的目标是追求利润总额的持续增长,当然与之相适应,规模也要增长,否则那是空的。

  所以你看到中海一个是去年土地市场上并购中信,另一个就是从去年到今年年初接近3个月时间,在土地市场持续买地,包括今年的开支计划。我们追求规模的增长,目标是为了利润总额的增长。

  地产大哥点评:

  2016有亏损是什么意思?利润可以盈余调控嘛。

  当然,这个账要算在郝建民身上。这个不是会计记账的事,是公司政治斗争的事。

  肖肖说,不去拼规模,更不去比规模,要追求利润总额的增长。这个话很矛盾。

  一方面凶猛拿地,地价贵,利润自然会摊薄。如果没有规模,又控制不了土地成本,利润总额怎么上去?肖肖主席莫非大玩中海魔术秀?完全是莫名其妙。

  你以为追求规模的企业,就不追求利润吗?真把万科、恒大、碧桂园当成傻瓜?

  从这些话里,地产大哥感觉到,中海高层已经语无伦次,自乱阵脚。

  现场提问:刚才提到公司今年在策略,或者组织构架上有一些调整,能不能更具体一点?

  颜建国:

  我们对公司的战略目标,拿地方式,管控的模式,方方面面都在进行各种优化。现在基本上各种动作都在研讨过程当中,在未来我们会逐步实现。

  地产大哥点评:

  优化是什么意思?

  放权还是收权?

  还不抓紧“撸起袖子加油干”?

  现场提问:关于目前政府的调控,中海有没有过担忧?

  肖肖:

  调控一直都有,这十几年都在调,未来还会继续调,我相信全世界都在调,一个国家的房屋确实关系到方方面面,我们都习惯了,会在调控中去做生意。

  地产大哥点评:

  调控年年有,各家不一样。

  中海当年在香港做生意,就是在危机中成长起来。

  中海当下更需要二次创业精神。

  现场提问:中海会搞项目跟投吗?

  肖肖:

  跟投我们不搞。

  地产大哥点评:

  跟投不搞,激励怎么搞?

  总得搞一样。

  一样不搞,优秀人才会不会流失掉?

  怎么解决这个问题?请肖肖回答这个问题。

  现场提问:过去四个月公司增加了不少的买地,未来怎么去平衡毛利率、周转和规模之间的关系?

  肖肖:

  中海一直是追求利润和股东回报的可持续增长。当然,面对新的形势,如果没有一定规模讲起来也是虚的。

  所以大家看到中海在土地市场一直还是比较进取的,不管是并购还是在公开市场拿地。归到一句话,公司是追求利润和股东回报,同时为了达到这个目的,一定要有一定的规模来支撑。中海的规模应该是比这一两年有一个增长,这是我们的目标。

  地产大哥点评:肖肖主席有点语无伦次了。

  现场提问:公司提到未来希望在每一个主要的市场都能够成为前三名的领先者,另外新开工量这么大的增长,都明显跟今年2100亿的销售目标不相符,可否解释一下?

  公司希望毛利率还是维持在30%以上,但据分析,去年12月至今拿的地,基本上毛利率都没有到25%,公司如何做到保持30%以上的毛利率?

  中海一直专注于住宅开发,未来在战略上有没有变化?会不会有更多商业方面的投资,或者是海外的发展?

  肖肖:

  目标永远是目标,没有这个目标你就无从说起。

  中海历来也是这样,先跟着目前的市场气氛排一个比较保守的数,年中再看看怎么样,这样的话比较符合我们一贯的思路。

  我们的目标是追求30%的毛利率。中海整个土地储备是比较庞大的数,有一些地方比较高,有一些地方比较低。比如说去年以并购方式获得的土地应该占到76%,可以理解这部分的毛利率相应来讲会比较好一点。

  这些数据也是根据公司历年对市场的判断和分析、预期,我们追求毛利率的30%,并不是说必须达到。

  商业物业中海一直是这样一个策略,会持续做商业物业,在手也有一些商业物业在营运,还有一些在设计施工,一些土地待开发。我们认为在核心城市的商业物业还是有它的价值。

  现在大家看到它的回报比较低,正因为低才有潜力。我们觉得商业物业的整个管理营运,从整个市场环境来看还有很大的空间。过去中海做得不是那么理想,从今年开始,整个商业物业的全链条,目标是提升它的营运效率,潜力很大。

  至于海外我们策略也是一贯的,公司在海外主要还是收购,做自己比较擅长的东西,给股东带来更多的回报。

  地产大哥点评:

  肖肖一会儿说“年中再看怎么样”,一会儿又说“并不是说必须达到”。

  这可是业绩发布会,怎么能“并不是说必须达到”。你可以说低一点的目标嘛。

  只有一个结论:肖肖也是心中没底。手中没粮,怎么会心中有底。

  提问说,“去年12月至今拿的地,基本上毛利率都没有到25%,公司如何做到保持30%以上的毛利率?”

  肖肖的回答,有气无力,急死人了。接下来,这个问题再问100遍。

  现场提问: 去年公司净利润有一个相对明显的下滑,有没有可以预期到什么时间会出现回升?公司现在的负债率非常低,未来会不会采取稍微激进一点的策略,从而实现更好的拿地上的目标?去年公司的融资成本4.76%,有一点上升,未来的趋势是什么?

  肖肖:

  过去中海的利润总额一直是双倍数的增长,今年看到数字是单位数的增长,主要是合并法重列的问题。去除这个因素,中海的增长应该是14.1%。

  负债方面,去年年末的水平是低了一点,现在已经回到17%左右。我们的指引还是说比例不超过30%,这是公司一贯坚持的比例。

  这个负债规模情况下,我们会一直积极、持续地参与土地市场拍卖,多参与,慎出价,这是我们的思路。所以比较积极地去拿地,负债比率会升高,这是看得到的。

  地产大哥点评:

  利润掉下去不丢人,嘴硬就没有风度了。

  而且,中海过去的传统优势,不要变成新成长的负担。

  其实,借这个机会,财务大洗澡,有一万个理由。

  好奇害死猫,面子也会害死人。

  聂润荣:

  收购中信其实是包括了资产和债务一并收购的,所以差不多有700亿港币的债务,其中有一部分的利率跟我们差不多,但确实有一些还是比较贵的。贵的一部分中海也安排了280亿的银行贷款把它还掉了,但是确实还有一小部分,差不多100亿,还是比较贵的,这些中海还得处理。总体来讲我相信2017年的借贷利率应该不会明显上升。

  地产大哥点评:

  收购中信是美丽的麻烦,这个麻烦还将持续下去。

  最关键的是,中海你得把自己的事,搞利索了。

  否则,接下来实质整合中信,提升业绩,人家怎么可能气顺。

  现场提问:中信的项目交接完之后,现在的情况是怎样?

  肖肖:

  2017年中信项目的可售资源是730亿,这里面贡献的销售额大致在400亿。这些项目的毛利率跟中海整体的毛利率是一致的,或者还略高一点。

  地产大哥点评:拭目以待。

  现场提问:公司希望到2020年能够达到4000的规模,从这个目标来说,未来是不是要进入更多地区,特别是三线城市,毕竟一二线城市拿地竞争很激烈?

  肖肖:

  销售的增长,一个是现有的市场,一个是进入新的市场。目前中海还是会在一二线城市,因为很多一二线城市还是中海没有进去的。

  地产大哥点评:

  进入一二线城市,符合中海的习惯,要获取更高的利润率。

  但问题是,一是一二线城市的地,特别贵。二是一二线城饱受政策调控之苦,销售业绩难免受到影响。

  我大中海有毛法术吗?

  还有,整场发布会,颜建国好像说话不多呀。