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陈功:房地产本身是不会投资保值的

新浪财经 - 陈功 2017年03月21日 08:23

  到处都有历史,历史到处都在提醒大家,所谓房地产的保值和增值,完全就是个神话。过去是,现在更是,房地产本身是不会投资保值的,真能投资保值的是经济环境,经济趋势,是大环境!

  房价和股价一样,都是社会大众关心的问题,自然吃这碗饭的人也最多,各有各的金字招牌。

  其实,谈房价是最考验经济学大师功力的。成也萧何,败也萧何,赌上一把之后,肯定有人是要一辈子靠花言巧语来解释的,也有人可以到处吹牛,自己终于“对过了”一次。

  关于房价,我有四点看法

  房地产这个事情,现在是让老百姓把身价都压上面了,到了这个份上,谁也难以心平气和。所以,怎么看房地产,怎么谈房价,就绝非随便猜猜谜就成的。

  总体来看,我的意见是:

  第一、现在中国的城市化率就已经接近极限状态了,所以国家搞“新常态”,非常正确。中国如果出大乱子,那一定是在城市化率60%左右的时候,实际超过50%,出事的苗头就已经很明显了。

  第二、今后房价是高还是低?我的答案是忽高忽低,低也就是有价无市,为什么?资本过剩的时候,市场表现都是潮汐式的,我称为是“潮汐市场现象”,大潮涌来,价格狂涨;大潮退去,立刻大跌或是僵在那里了。

  第三,会不会崩盘?我的答案是,房地产这个市场现在不会,将来很可能。现在不会是因为这是一个宏观产业,牵连的人和资源太多,面多了加水,水多了加面,非到最后关头,崩不了盘。一旦崩盘,就全瓦解了,不会只是一个房地产市场。

  但从改革艰难的趋势来看,我很悲观,实际很可能大局已定,最后这个产业或者说行业还是要崩盘的。说白了,改革与反改革的斗争始终存在,改革的前景,现在还不能看好。

  第四,有没有办法找到出路?我的答案是,除非另寻出路,老路子上涨、调控、再上涨、再调控,早已走不通了。现在是消耗资源,拖延时间的路数,等外储、环境、人力等生产要素和资源条件全消耗完了,也就完了。唯一的办法是另寻空间,这就是另一篇文章了。

  房地产不会保值 能保值的是经济环境

  近年来, “好学生”都去搞房地产了,给的薪金高,从别的行业把人才都抢走了。“好学生”有一个问题,学得太好,于是,学院教的那一套就大行其道了。

  常见的是,现在供应有多少套房子,需求有多少套,供求相减,多出来的自然就要“去产能”、“去库存”了。

  房价怎么定呢?号称“比较法”,无非是房龄、户型、装修、位置与地段、配套、小区环境之类的,但这样子比下去,恐怕是只涨不跌了吧。

  去过上海吗?看到那些老别墅,现在是千金难买,但有人问过这样的一个问题吗?原来民国时期的业主是谁,他当时买房子是怎么想的?投资还是自住?刚需还是软需?

  有到过欧洲的人,可以看到很多的残破城堡遗址,这些城堡都有过辉煌的一页,这是真豪宅吧,王健林都得花上亿欧元去买,里面肯定是美酒加美女,厉害得很,但过去的业主在哪里呢?其费劲巴力地建设城堡,想的是什么?

  到处都有历史,历史到处都在提醒大家,所谓房地产的保值和增值,完全就是个神话。过去是,现在更是,房地产本身是不会投资保值的,真能投资保值的是经济环境,经济趋势,是大环境!

  房地产本身就是宏观产业,这个性质就决定了,它不能像电视机那样的商品一样,用投入产出来衡量,不能用供需来衡量,甚至根本就不能用价格来衡量。因为你今天有的,明天可能就会一文不值。

  北大的教授钱理群卖掉房子住进养老院,这是真大师啊,看得懂世态炎凉,有历史感,但在中国,这样的人有几个?

  一套房子说是70年产权,那是多大的一个时间跨度啊,投资?也就是忽悠吧!你现在赚钱了,你肯出手吗?不会的!绝大多数中国人,包括经济学大师们都没这个理性思维程度,按照市场逻辑去出牌,何况普通人呢。

  现在讲什么“最赚钱”的满天飞,各路英雄豪杰都在讲,但什么“最赚钱”,跳不出发展逻辑,失去了发展逻辑讲“最赚钱”,那就是纯忽悠。

  原因很简单,最有权力的政府,也要受发展逻辑的制约,不管它愿意不愿意,它跑不出去这个圈子,它跑不出去,你能跑的出去?

  (本文作者介绍:安邦咨询创始合伙人、首席研究员、博士后导师、著名智库学者、信息分析权威专家。他是“新丝绸之路”的最早研究者,中国版马歇尔计划提倡者,他同时也是中国陆权理论的最早研究者。研究方向主要是基于信息分析的地缘政治战略和城市发展战略。陈功先生长期担任中国体制改革研究会理事,多所中国大学的教授及博士后导师。)

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