出招不好,好过无招。今天南昌出台中国史上最严限购令:外地人不得在南昌购房!

  一

  面对压不住的楼市,一家顶级券商的首席分析师发出了一声感性的疑问:“这是盛宴狂欢,还是幻梦一场?”。

  他发现,调控之后,很多重点城市的楼市依然火热。

  热点城市(主要是强二线城市和大城市周边)量价齐升。2017年2月的前24天,一线城市新房销售面积同比增长了7.3%,30个大城市销售面积同比增长了19.6%。这说明:去年930之后的楼市销售下降已然结束。

  身在帝都的你会说,我怎么没有看到呢?房价好像在走稳呀。

  那是因为新房的发证和签约被“计划经济”了,二手房不好控制,那就不让你知道真实数据。只有你去踩盘、去询价,发现买不到时,才感受得到市场的真实热度。你才会惊讶:原来北京的房价已经到了这样的一个水平!

  逻辑上说,如果3月份的数字仍然亮眼,进入量价齐升的阶段,倒逼调控扩容加码已是大概率事件。其中北京压力最大。

  但是,这次市场畅旺的两个迹象,却使得未来的加码调控并不容易。

 首先,二手房表现抢眼亮眼。不管是链家地产的客源量、带看量,还是中原地产的报价指数,都告诉你八个大字:迅速放量,快速涨价。作为先行指标和新房市场被控制情况下的替代市场,二手房的火热意味着,真实需求很旺盛,你说是房价上涨预期很强也行。

 其次,过去这一轮房价暴涨的首恶是融资加杠杆,但930之后已被着力去之。比如,按揭款在购房款来源中的比例下降,利息优惠降低,首付比例加大等等。但三个月的时间,其功效就被消解。这说明,需求端的自有资金亦很雄厚。

  好了,你控新房,我买二手房;你不借钱,我自己有钱。加码调控,计将安出?

  

  从此次调控因事因城施策的原则来看,线性加码的可能性最大。且从可能性和影响力两方面来看下。

 一、由点到面,推广个别城市成功经验,平抑市场预期。比如北京也像沪深一样,来个认房又认贷。比如沪深借鉴北京的房屋交易个税征收办法,还有加大自住房供应,暂时冻结部分有购房资格的需求。

  原本各城市限购限贷政策不同,这次就都往最严标准看齐。今天下午,南昌出台中国史上最严限购令:外地人不得在南昌购房!

 影响力★★★★★,可能性★★★★★

 二、继续收紧按揭额度,控制居民加杠杆。这个办法看来还没有取得特别好的结果。但长期来看,一定会对市场产生大的影响。

  影响力★★★★,可能性★★★★★

 三、限制企业融资,提高资金成本。现在来看,房企获得长期、低成本的信用负债的难度越来越大。如果1、房价接着涨,2、地王接着出,那么对企业资金链的管制会趋向更紧。股权融资、公司债、企业债本已低迷;银行间金融工具虽有,但利率可能上升;银行贷款期限短,要求高,不能拿地;非标融资限投房地产。

  初期来看,企业资金收紧不会致命,因为资产负债表尚算健康,销售回款也算充裕。

 影响力(短期)★★★,影响力(长期)★★★★★,可能性★★★★★

 四、加大高价楼盘网签限制,杜绝高价出现,强化舆论引导。这属于短期限价,也是平抑预期,但严重地治标不治本。

 影响力★,可能性★★★★★

 三

  从中国有商品房开始,就开始有调控,从有调控开始,就有了两大误区。

 第一个误区:你又提房产税?!

  那天傅莹温柔地打砖家的脸,你没看见?那你就更不会注意到两会期间,领导提到“楼市要稳”达到21次之多,这是一位TOP30房企老总“走心”的统计结果。

  你总以为,房产税不落地是因为利益集团瓜葛所致,这也对,现在你知道了,领导还怕它把楼市搞到硬着陆。其实,你更应该知道,如果房产税的主要目标是让人们少买房的话,那么限购限贷已经起到大部分作用了,成为隐性房产税。之所以说“大部分作用”,是因为人们会以“假离婚”之类的办法来规避。

  当然,在试点的意义上,不排除在上海重庆已有措施上有微调,甚至再加上第三个试点城市,但悄悄进村、打枪的不要的基调不会改变。

  第二个误区:增加供应。特别是增加一线城市的土地供给。

  这条高论听起来是那么“政治正确”,因为是市场手段,因为符合国际主流经济学理论,但实际上是纸上谈兵的书生策。因为,1、这条理论只对一般商品有效,但对北京的房子无效,因为后者买到就赚钱,消费品已异化成投资品,供应多少,吃掉多少,会出现“供应量陷阱”,人们根本不会以是否够住作为买房决策的依据。从历史上看,京沪深莫不如是。2、北京市誓要用高房价控制流入人口。不信你去看一下今年刚出的供地计划:住宅用地总量260公顷,同比下降七成!3、在房价大涨预期下,只增加供应,不限制需求,不但不能解决问题,反而会使一路上涨的资产总量膨胀到难以承受的量,将来市场一旦逆转,殃及到的“池鱼”群体,也会多到需要维稳的量级。

  这就是为什么临时性的限制措施是必要的。

  所以,在各路人士看来,如果未来几周内就有调控加码的话,可以说是好事。这方面,甚至开发商也露出流着道德血液的迹象。据说在两会上,许家印教授主张长期限价!也听说,涿州出限购措施时,当地开发商猛颔首、狂点赞。