前文《新加坡是如何解决住屋问题的》已介绍过新加坡在住屋问题上的状况,无可否认新加坡在这方面的确做得比香港好。所以,社会上经常有声音,问为甚么我们不学新加坡?

  我也思考过这个问题,最后的结论是:要学得一开始就学,现在学已经太迟。

  政治经济学有一种理论,叫做途径依赖。这种理论认为:社会的行为一如物理学的惯性,一旦人们作了某种选择,走上了某种途径,就好比走上了一条不归路,惯性力量会使这种选择不断自我强化,令社会不容易转走另一条途径。计算机键盘上的字母排列方式就是一个好例子,现时排列的式方式很不合理,A字用得最多,却交由最不灵活的左手尾指去按,为何不用更科学的方式重新排列过?有人曾经尝试过,还以为自己的产品有这么大的进步,一定可以全球畅销,大赚一笔。结果新产品设计得再好也卖不出,公司以破产告终。

  香港在开埠初期,港英殖民地政府就定位做一个进出口港,并选择以零关税以及低利得税作为竞争优势,导致政府税收不足,必须依赖卖地及房地产相关的收益。为了保障房地产方面有可观的收入,就只能限制土地供应,以供不应求的方式去推高地价。

  这种方式成功地解决了政府的财政问题,令香港政府成了财政盈余最多的政府(按GDP的比例计);但市民却付出了沉重的代价,香港人普遍住得比同等经济发展水平的城市差,而且想置业极不容易。

  回归后,特区政府有意放弃殖民地时代的高地价政策,董建华成功地以「八万五」政策把住宅楼价压低了七成。可惜,这不但没有造成皆大欢喜的效果,反而导致全城怨声载道,董建华自己也得提早下台。

  原因是香港人已在高地价的环境下生活得太久了,不但政府的财政收入依赖地产,市民的储存财富方式,选择结婚对象的考虑,银行信贷的基础……无一不与房地产关系紧密。以至楼价一低,政府的财政立刻出现赤字,公务员要减薪,教育、医疗、综援等福利都捉襟见肘。更要命的,超过一半的家庭财富大蒸发,有些更成了负资产。很多市民上半生的努力,换来的只是下半生也没法还得完的债。有人因此而选择烧炭自杀。另一方面,楼价下跌令银行收缩信贷,经济活力大减,失业率一度靠近双位数字,市民在这种情况下,都不敢消费,亦无力投资。通缩令社会进入恶性循环的死胡同。为了扭转这种局面,社会又转过头来要求政府救市。结果政府只好耍出停建居屋,撤销租管。暂停土地拍卖等九招,人为地再把楼价推上去。

  若然香港学新加坡那样,由政府大量提供廉价高质的居所予八成以上的市民,大部分现有的私楼都会失去存在的价值,市民的财富将再来一次大蒸发。届时,银行又得收缩信贷,经济又将陷入衰退,政府亦会失去丰厚的财政收入。香港人不会想自己落入这种屋漏兼逢连夜雨的境况。香港要学新加坡之前,先得有办法避免自己落入这种境况。