与其坐等天下雨,不如自己挖水渠。从今天开始,那些准备在住房租赁市场大展拳脚的机构或者企业,应该抱有这样的心态了。

  大多数人相信,上帝关上门的同时,会打开一扇窗。但现实却是,上帝确实想打开一扇窗,但负责开窗的神父一点也不积极。这扇窗,就是REITs。

  一年多以前,攸克君曾经兴高采烈,第一时间转告了诸君——在央行、住建部的要求之下,时隔多年之后,北京、上海、广州、深圳四个特大型城市将再次启动REITs试点工作。

  中央已经决定要发展住房租赁市场,而REITs是机构化从事不动产租赁业务的绝佳金融工具。看起来上承天命,下顺企业之心,似乎一朝即可形成,没有蓬勃山火,至少也可以做到星火燎原。

  然而,天不遂人愿。最近几天,攸克君的几位朋友都不约而同地提起了REITs试点的事情。他们有的在监管层供职,有的在地方金融部门做事,还有的是参与试点工作的专业人员。共同的看法是,REITs试点进展缓慢,看不到短期内大范围推行的希望。

  换句话说, REITs又要令人失望了。

  REITs的全称是房地产信托投资基金,简单说,就是一种把收租物业的租金收益权分份出售、交易、流通的资产证券化产品。在国外,REITs可以直接在散户市场中流通,也是机构投资者,尤其是像养老基金这种长线投资者十分偏好的投资组合。海那边的REITs,就跟股票一样,新加坡、美国,都是如此。

  但是,在海这边,就是不行。且不说直接在散户市场流通交易,就是在机构间、银行间市场交易,REITs都是屡屡撞墙。这次试点,最初设想是将REITs投资收益组合在银行间、机构间市场交易流通,上面的想法是,机构间、银行间市场都试熟了,再考虑向散户市场推进。

  但这一步走到这里,也就仅仅走到这里了。为什么?五个字——银行不积极。

  银行间市场在中国内地,是资产证券化产品非常重要的渠道。银行除了吃息差,很大一部分的利润来源,都是来自于银行间各类资产证券化产品的交易和买卖。应该说,这是一个相对较为成熟的市场,监管层和试点的设计者也是抱着这样的心态,希望从银行间市场打开缺口。说直白点,就是希望银行买卖试点发行的REITs投资组合。

  可是,银行就是不买账。这一点,房地产的主管部门也很着急,但也只能着急,银行只听它自己的上级的。但银行的上级也不好强行摊派这个任务,毕竟REITs就是个金融工具,远没到事关国计民生的政治高度。

  其中有一个核心问题,就是收益。REITs是把收租物业未来若干年的租金收益权切分出售,交易流通,因此,这个投资组合的收益,基本上就是由租金决定的,一方面,租金高,REITs投资组合持有者的收益就高;另一方面,收益高,REITs投资组合本身的价格也会水涨船高,卖掉也可以赚钱,就像股票一样。

  这次REITs试点,试点的设计者还是动了脑筋的,至少是从市场规律出发的。一开始,有意见提出先在保障性住房领域搞REITs试点,也就是把租赁型保障房的租金收益权切分形成REITs投资组合,然后再由政府贴息。

  这个思路一提出来就被否决了。一是保障性住房租金收入极低,即便地方财政进行补贴,也只能将租金补到一般水平,但我们这边的情况是,作为一件新事物,没有超额收益,是没人愿意干的。第二个原因就更直接,地方财政根本就不愿意或者没有能力进行补贴。

  至此,保障房REITs的试点思路胎死腹中。此后,试点的REITs投资组合,都是在商业运作范围内,标的资产有商业的,有公寓的。但是,实话实说,租金扣除管理成本、通道成本等等,能留给投资者或者机构的收益,剩下的就真的没有多少了。

  更关键的是,由于中国内地没有REITs的成熟监管制度,REITs试点的收益不免税,而无论在美国,还是新加坡,REITs所分配的投资收益,都是免税的。

  于是,扣除通道费、管理费,再扣除需要缴纳的税负,REITs投资组合的收益水平,并不超过其他的银行间资产证券化产品。甚至,还低于部分收益率较高的其他资产证券化产品。也就是说,REITs投资组合的收益,没有优势。所以,银行和机构两手一摊,有收益高的我不买,为什么要对这个收益上没有优势的投资组合抱有那么高的积极性?银行金融机构的业绩考核,一点也不宽松啊。

  银行说的也是大实话。REITs投资组合既然不是钦定的国计民生大题材,就没有含着金钥匙出生,充其量也只是个发展住房租赁市场的金融工具定位而已;又没有收益上的优势,银行和机构热衷、积极才怪。

  这是“墙里面”的事,但是,“墙外面”还有一干企业对此寄予殷切的希望。北京自从发明了魔方式土地竞买规则后,不少开发企业为了拿地,以100%持有为竞买条件竞购土地。他们当然在想各种办法,比如万科想出了众筹模式(就不细说了,可以参看攸克君过往的文章)。

  不管怎么样,大力发展住房租赁市场,形成租购并举的住房体系,已是被中央认可的大方针,一个金融工具的不顺利,不能作为全局工作不推动的原因。REITs试点进展不乐观,那就只能从其他领域着手。

  攸克君得知的消息是,作为发展住房租赁市场的一项重要鼓励和配套手段,有关部门正在考虑,给从事规模化运营租赁不动产的企业以适当的形式发放财政补贴,以此营造有利于机构化运营租赁市场的环境。

  心是好心,事儿也是好事儿。但是,攸克君斗胆说一句,改革开放30多年的经验证明,给补贴,远没有给机制的鼓励效果大。大到企业,小到个人,领过任何一种财政补贴的都知道,其手续必然繁琐,制约必然庞杂,这不是简政放权的问题,而是财政补贴本身的性质决定的——你用的是纳税人的钱,自然要接受代表纳税人的政府的监管和审核。

  有新能源车的前例在那摆着,有关部门肯定还得防止骗补情况的发生。

  另外,举凡补贴,只是“补”到平均水平,具体到租赁这个领域,可能顶多也就是能摊销很小一部分裸房装修之类的成本,如果规模大了,全覆盖都够呛,任何想做这件事的企业或者机构,千万别想着靠补贴获利。(有这种想法的企业和机构,通常都不会有好下场)

  这就是REITs面临的窘况——好吃树难栽,不下苦工花难开,利好不会从天降。别等了,还快抓紧实践创新吧。