不是杜蕾斯,是戴维斯。

  不是当年那个飞舞着 N 条小辫子、戴墨镜踢球的荷兰神后腰戴维斯,而是美国投资界著名的戴维斯家族。

  比巴菲特大 21 岁的老戴维斯,他的投资秘诀被总结为「戴维斯双杀」。

  现在,跟 RZQ 一样靠谱的陈劲松,把「戴维斯双杀」这个概念用在了当前的中国楼市调控:在供给端,杀地产商的杠杆;在需求端,杀购房者的房贷利率。

  「戴维斯双杀」,听上去很有气势。

  春节后此起彼伏的报道是,热点城市首套房的 9 折利率逐渐绝迹。这是真的吗?是所有银行都如此,还是少数银行的行为被放大成了楼市调控的统一行动?

  这一切,至少现在,还不能下定论吧。甚至还有报道说加息预期越来越浓?浓在哪里啊。

  可以下定论的是,地产商的融资杠杆确实被收紧了,最新出台的一项调控是,热点城市的普通住宅项目私募基金,不予备案了。

  那么,房价会不会跌?像念经一样念着「戴维斯双杀」的陈劲松说,量在价先,如果调控不变,成交量一直在低位徘徊,那么房价必然是要跌的。

  那么,楼市会不会崩盘?他说,去年买地花钱最多的是地方国企,所以……呃,他的原话是:「地方国企能崩盘吗?我就不相信。」

  是啊,总有一些地产商的杠杆是「杀」不掉的。比如,昨天(2 月 13 日)北京国有房企金隅股份发公告说,40 亿元公司债券发行申请已获证监会核准。要知道,当前时期的公司债好难发的,金隅竟然获准了。

  跟 RZQ 一样靠谱的陈劲松,很偶尔也会不太靠谱一下下。比如,前两天他在微信朋友圈上再次强调「戴维斯双杀」时,转发了一篇题为《房贷收紧冲击波:开发商变相降价 炒房客闻风抛房》的文章。这么假的文章,他竟然也转,还转得那么认真。

 2nd

  中国房地产界,有那么几个人,老是说真话,他们 99% 的观点都是非常值得信赖的。一位是 RZQ,一位是 RZQ 一样靠谱的陈劲松,还有一位是万科集团高级副总裁谭华杰。

  谭华杰前几天(2 月 10 日)在广发证券分享了他对今年楼市的判断:很显然,2016 年是一个大年,那么 2017 年继续是大年的可能性就很小;所以,从这个角度来看,从行业整体来看,无论销售面积还是销售金额的增速,都不建议做太乐观的分析。

  但是,他又说,目前中国绝大部分城市是不在泡沫区内的。对于未来的房价走势,可以这么判断:房价增速快于 CPI,但是慢于人均收入的增长速度。按照美国类似阶段的经验,CPI 差不多就是 2%-3% 的水平,这可以视作房价未来每年变动趋势的下限。

  那么,未来中国房地产还有多大的空间?他说,如果从大牌房企的市场占有率来看,目前万科或恒大的市占率是 3%-4%,美国在成熟阶段龙头房企的市占率是 6%-8%,所以万科或恒大还有一倍的成长空间。而且,从美国的情况来看,不是一家房企的市占率到 6%,是前几家房企都到了这个水平。

  把他的这一系列观点翻译得要直接一些,差不多就是:再不乐观,房价也是保持温和上涨的趋势,大牌房企根本还没玩够。

  泡沫啊,崩盘啊,这些词不过是没落者的精神鸦片。如果把眼光稍微放长一点,根本用不着理会。

 3rd

  瑞银也来凑热闹。瑞银证券刚刚发了份报告,叫《永远的房地产泡沫之辩》。

  报告很长。说了一些众所周知但略有「威胁」意味的话,比如——

  「房地产建设活动对中国经济至关重要。」

  「我们估算如果房地产建设活动增速下滑 10%,GDP 增速将放缓 2.5 个百分点。」

  「房地产行业调整可能导致中国债务问题恶化,并给人民币汇率带来更大的贬值压力。」

  ……

  如果把瑞银报告和陈劲松的「戴维斯双杀」放在一起读,你会发现有趣的矛盾之处。

  瑞银报告说,居民购房杠杆攀升,但尚不太高,房地产开发商的杠杆相对更高;房地产下行影响主要是通过建设活动的供应链,而非居民资产负债表。

  用陈劲松的「戴维斯双杀」翻译一下就是,该杀地产商的杠杆,但是未必要杀购房者的房贷及利率。

  我们没有借瑞银报告来反驳陈劲松的意思。跟 RZQ 一样靠谱的陈劲松虽然总是念叨「戴维斯双杀」,不意味他就认同「戴维斯双杀」的合理性。

  年前,他在一次演讲中说,现在中央不是一直在强调「供给侧改革」吗,为什么还要「杀」需求端的购房者?政府来不及啊,只能先这样。

  是啊,现在的楼市调控,不过是权宜之计。

  瑞银报告还有一个政府很不愿意承认的论断:「中国的现行税制和激励机制鼓励居民购买并持有住房。」

  你看,拥有房子不需要交房地产税,没有房子小孩读书都成问题……这实际上就是对买房行为的变相鼓励。

 4th

  所以,房价会跌吗?会的。但是,都只是暂时的。

  我们真的不是故意唱多楼市,在现行制度下,恐怕只能长期看多。

  今天是情节人,奉送大家一句既丧气又很正能量的老话:既然无力反抗,不如默默享受……