首先聊这个事要表扬北京等一二线城市的房地产部门,太规范了,才显得燕郊这些地方的不规范,否则也就没有这几天这么热闹的新闻了。

  到现在已经有几百个媒体在写燕郊的小产权落宗事件,还是没有靠谱的,伟哥来轻微点评一下。

  最近很多人看到一个新名词:落宗!

  北京也有不动产登记,为什么没有人听过这个,很简单啊,因为规范啊,所以伟哥建议你,买房还是在北京。

  其实这个词的意义很简单,宗地是被权属界址线所封闭的地快,落宗就是土地使用权人有土地使用数量支配权,落宗的过程其实就是明确这个权利。

  事件的起因是:去年12月,三河市执行不动产登记,燕郊近万名业主陆续发现房屋无法落宗,因为房屋所用土地不属于70年住宅用地。

  伟哥给你简单的梳理一下这事的10大疑问:

  1、这里面到底是谁的错?

  其实很简单,到目前很多媒体还在说开发商,其实关乎房地产产权其实只有三方:购房者、地方政府、开发商。

  购房者真金白银买的房,开发商不参与产权的确定,一砖一瓦盖的房,不可能伪造公文。(可能有开发商在过程有猫腻,但结果是合法的)

  产权变更过程,几百个公章是谁盖的,所以这事的错误方很清晰。现在燕郊、三河的领导也冤枉啊,这是给10年前的领导擦屁股。而且很可能未来很长时间还要减少土地收入。

  2、为什么会有这么大量的产权不明确问题?

  其实很简单,就是土地指标的问题,每年全国都有一个根据5年规划确定的开发强度指标,根据开发指标和18亿亩土地红线指标确定开发量,比如三河,每年都会从上级政府得到一个可以开发的量,比如三河市的指标,每年大约在150-200公顷。

三河市2015年土地供应计划三河市2015年土地供应计划

  但注意的是,其中住宅、工矿必然是大头,以为这是长期发展的经营性用地,这是按照未来远期GDP发展需要的经营性目标计算出来的。一般住宅用地比例只有10-15%。这是社会发展协调的需要。另外包括教育、医院等公共管理的土地比例一般是15-20%是要超过这个住宅用地比例的。

附表1附表1

  所以很多人老说地方政府卖地赚钱,的确,但也的确是要配套建设,所以最近几年其实很多地方政府不太愿意卖住宅用地就是这个原因。

  但以前不是啊,以为这个指标的存在,所以举例来说,燕郊这个地方,根本用不了那么多的工业或者商业用地,开发商不要,反而是住宅用地,抢着买。

  那么地方政府就在其中先上车后补票了,可以今年把部分非住宅属性变成住宅属性,未来再改过来。

  3、为什么很多项目有部分是可以的,部分不可以?

  这事更简单,你看全国各地都有很多项目,动不动体量几千亩,有些企业的土地储备动不动几亿平米。

  根据这个国有土地建设用地的供地指标是根本不可能的,而且从发改委规划角度看,这也是不可能出现的现象。

  所以其实都是先签约,后补票,1000亩的地,先给100亩的钱,这些属性也是慢慢的改。

 4、这事为什么现在暴露出来?

  你知道为什么辽宁GDP造假出事了吗?呵呵。这种更换指标的事是10年前的事,如果这些领导还在,当然要继续换下去。但很多之前负责这个事的人都就去了。叠加不动车登记这个流程。所以后面人没有必要继续呵呵。

  5、这种房子可以买吗?二手房

  即使这种项目将来和谐解决了,未来也肯定可以解决,但是伟哥也不建议买这种项目,因为刚才的那个表格很清楚,你买的住宅并非是孤立存在的,他是各种千人指标匹配的。

  千人指标,即每千居民拥有各项公共服务设施的建筑面积和用地面积。千人指标是以每千居民为单位根据公共建筑的不同性质而采用不同的计算建筑面积和用地面积的。例如幼托、中小学、饭店、食堂等以每千人多少座位来计算,而门诊所按每千人每日就诊人次为定额单位,商业则按每千人售货员岗位为计算单位计算,然后折合成每千人建筑面积和用地面积。

  所以为什么燕郊出现了现在这些交通、学位、医疗的问题?其实都和这些有关系,上万套的住宅,并没有配套,或者是没有直属配套,原来可能是为20万人建的城市,现在100万人在用。你说如何会不拥挤?为什么燕郊一下雨就经常全城成为鱼塘,都是和这些应该有的规划并没有配套有关。

  最简单的给你看看北京一宗普通住宅土地各种配套的规划。这些在这种土地属性不明确的土地上都不会有。

审查意见的函审查意见的函

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  所以买房还是北京好。

  6、这种房屋如何解决问题?

  以为本身的规划属性原因,所以事实上,你会发现燕郊的楼群密度特别大,容积率超标的现象非常多,所以这种问题是历史遗留问题,只能让时间来解决了。而且应该是未来多年增加配套建设,减少住宅供应。

 7、这事谁能解决?

  其实这事大到国土部回应了,其实很简单,这事肯定不是三河市可以解决的。

 8、这事只有燕郊吗?

  当然不是,但好的是,一般城市楼市没有那么活跃,所以可以做到8个锅,6个盖子,周围区县可以互相借用指标。

  但京津冀周围实在的需求太旺盛,所以这事基本在全国大城市圈的周围都会有。

  9、老百姓如何避免买到这种项目?

  老百姓还真没办法规避这种项目,当然如果是招拍挂的土地,一般不会这样。这事大部分都来源一些超级大盘,划拨的土地。

  楼盘名字如果一看就是产业属性的,你要注意了,如果一看就是住宅名字,问题不会大。

 10、谁获益了

  其实很简单,从土地出让角度看,工业属性如果要变性,必须招拍挂,或者退二进三。这些都要有公开程序,所以地方政府当年更多是为了土地多卖钱,在收储过程中,以工业用地名义收的耕地,那么也就是少给了补偿金。

  又多卖了钱,从工业到住宅,一般土地差价可能在5倍-10倍。目的肯定是短期GDP,政府收入。但这个长远看,买了房的,未来接班的受了罪。