昨文《香港楼价为何仍高踞不下》说,美国肯定会加快加息,这势将对楼价有遏抑作用。有读者提出质疑,说他曾见过利息与楼价齐升的日子,这反映加息后楼价不一定会跌。上世纪七十年代末与八十年代初的时候,就出现过这样的情况;怎能肯定这种情况今后不会再次出现?

  读者的质疑有道理。其实我也不是说加息作为一个单独因素已足以令楼价下跌。因为影响楼市的因素很多,很复杂。楼价起落是很多因素同时起作用的综合表现。我是同时看到一系列的其他利淡因素,然后再把这些因素与加息因素联系在一起推论,才得出楼价会跌的预测的。

  现实是市场有别于化学实验室,很难把其他的因素通通撇除,单看一个因素会产生甚么影响。如果真的可以这样做的话,我认为其结果一样可以证明加息是一种利淡因素,而不是一种利好因素。

  原因很简单:第一,加息会增加供楼负担。加息后,每月供楼的利息就会增加,令有一部分原先买得起楼的人变成买不起楼。亦即是说,这足以令楼宇的有效需求减少。需求减少,价钱自然亦会跟着回落。第二,加息后,存款往银行收息的吸引力会增加,亦会抢走了一部分原先可能流入房地产市场的资金。第三,加息之后,投资者对投资房地产可得到的回报率会有更高的期望。如果租金的上升幅度跟不上加息的步伐,那就只能透过价格下跌去令回报率符合投资性买家的期望。从以上几点来看,在没有其他因素的干扰下,加息是一定对楼市有遏抑作用的。

  读者说,楼价有时会与利率一起上升。这种现象我也见过,之所以会出现这样的情况,是因为当地主导市场的并非利息因素,而是同时还存在着其他更有影响力的因素。譬如:当时的经济增长十分强劲,即使不断加息,仍压不住通胀。

  然而,目前通胀的威胁并不严重,联储局原希望等通胀的趋势更加明显的时候才加息,若今后在通胀相对低的情况下仍加息,那就一定会对经济有遏抑作用,对楼市亦难免有负面的影响。

  特朗普在经济政策上非常极端,与美国一向的做法倒行逆施,效果如何要观察多一段时间才可以知道。若果实际效果欠佳,而他还要大量花费去搞基建及扩军备,那政府就要与民间争夺资金,抢高利率,导致民间的生意就会更加难做。经济学上称此为拥挤效应(crowdingeffect)。其结果是:人民在经济不好,收入不高的情况下还要捱贵息。在这种情况下,楼价当然不可能跟随利息一起上升。

  不过,若果特朗普的政策成功,美国经济欣欣向荣,还带动全球经济也好起来。那时,各国央行都得借加息去遏抑通胀。这种加息若是不足以遏抑经济增长与通胀,社会上仍是得益者多,受害者少,那楼价就不会纯因加息而向下回落,甚至还可能随着通胀而一起上升。问题是出现这种景象的机会有多大。