如题。

  第一部分  端倪怎么看?

  万科之争出现重大突破,是诸位吃瓜群众(特别强调:包括砖家)把瓜皮吃完也预料不到的结果:华润退出

  1月12日,万科停牌发布公告,大股东之一华润集团决定将股份转与深圳地铁集团。

  如果在一周前,你亲眼见过王石和他的朋友们,你或许会做一把“春江鸭”,感觉出些凉热冷暖。

  今年1月上旬,在北京一个业内会议上,王石发言时神采奕奕,多次与来宾调侃,甚至脱稿演讲。这是一年来极少见的情形。

  他重申万科早在2008年提出的大道当然的口号,并解释“大道当然”有三个含意。一、走正道;二、傍大款;三、合伙人。

  而对于傍大款的解释是,“谁是大款?就是大型国有企业。很简单,一带一路,谁在开拓?谁是先锋?修铁路、修公路、建码头、建开发区,国策之下,国有企业一马当先。不和他们在一起,我们和谁在一起呢?”

  而他多年的 “好基友”胡葆森在演讲中,对万科之争的结局这样评论,“商道就是赢取人心和信任,比如万科。当然不能说万科现在就胜利了,但已经看见胜利的曙光了。”他表示同意万科的口号“大道当然”,并称“在大道面前,要自信,要相信邪不压正。”

  当然,我怎么也不会往华润身上猜。是啊,那还有谁?从王石的话里,答案几乎呼之欲出了。

  这个阶段性重大结果会带来什么?

  其一、今年三月份的董事会,万科可以摆脱被动的局面。甚至可以说,各大交战方的攻守之势已易。

  1、算个小账先。万科目前的股权结构中,宝能系持有25.4%,华润持股15.29%,恒大持股14.07%,万科管理层的金鹏计划持股4.14%,万科德赢计划3.66%,万科工会持股0.61%。刘元生持股1.21%。万科战团合计股份24.3%,再争取一些散户资源,已可与宝能持平。

  2、再看看目前的第一大股东宝能。经过去年底刘士余主席如长坂坡桥一声断喝,宝能应该知难知险而退。据腾讯新闻通过三个独立信息源获知,2016年11月,宝能已在寻求退出万科的方案。

  3、如程咬金般杀入的恒大,退出情况要比宝能好很多。因为善于锄大D的许教授手里还有牌,从去年底开始就与深圳市政府在“斗牌”。

  深圳市手里的牌有两张,一是宝贵的壳资源深深房,二是深圳旧改的土地资源;恒大手里的牌也有两张,一是持有的万科股份和投票意向:即是支持宝能或自己争得万科的控制权,还是把票投给深铁?二是恒大总部和旗下的万亿资产平移到深圳,抵消华为撤离深圳威胁之万一。很明显,如能达成交易,两者皆大欢喜。特别是对于且扩张且资金链紧绷恒大而言, 是一个“do or die”的选择。

  君不见,恒大在最近那个私募300亿的计划中,将与投资人的“对赌”时间,也就是恒大在A股借壳上市的时间,定为了3年,而非业内公认的5年。

  当然,最终得到最大的胜利的,肯定是深圳市政府,这个近乎庄家的角色,轻松在自己的地盘上,锁定了两个全球500强企业。

  其二、万科与深圳地铁再续前缘,一尝夙愿。王石作为职业经理人第二次自选大股东成功。但深铁的入货成本或会多出小百亿。

  半年之前,深圳地铁集团入股万科的交易456.13亿元,发行价格为15.88元每股,总股数约28亿股,约占万科总股本110亿股的25%,成为最大股东。

  现在深铁收下华润手里约15.29%的股权,按按昨天万科停牌前收盘价20.44元,前后收购价相差4.52元每股,进行简单计算,深铁为此多付76亿元的差价。不过,在地王的年代,百亿并不算个多大的数字。

  第二部分  万科与深铁的捆绑靠谱吗?

  万科与深铁捆绑,双方的野心都不小。有戏吗?我们来看看有关“顺势,应市,任事”的三个故事。

  一、势

  中国人自夸时言必称汉唐盛世,据传日本人服膺的也是这两个朝代的中国人。汉武唐宗,一代天骄;国都长安,万国来朝。

  今天说汉唐,来谈一个与房地产相关的问题:长安的富人区在哪里?

  杜工部《秋兴八首》诗云:同学少年都不贱,五陵裘马自轻肥。很多人知道这两句,是因为读过张爱玲,因为才女拿第一句做过标题。没读过张才女?咱们再看白乐天的《琵琶行》:五陵年少争缠头,一曲红绡不知数。意思就是,长安富人区的王思聪们,为了多听色艺俱佳的琵琶女的精湛表演,烧钱无数!红销难得,实物货币呀!

  不掉书袋了。集中讨论为什么五陵会成为富人区。

  五陵即汉初五位皇帝生前为自己兴修的寿陵(今位于咸阳辖内,距西安约50公里)。在修建过程中,皇帝强制三种人必须迁入:年傣二千石以上高官,相当于郡守;高赀富户,汉朝的马云王健林之类;地方豪强,包括社群领袖和著名侠客。

  作为新区建设来说,日后的五陵那是相当成功的。据不完全统计,《全唐诗》四万余首,提到五陵者不下四五百处。五陵已成文化符号,这也是开发商的至高追求吧。

  再狂穿越到巴黎。无论是三十年代美国文青的漂与居,还是二十一世纪中国精英的游和购,都首选巴黎。

  但大家知不知道,你所景仰的巴黎,其实远不是你想象中有着悠久历史的巴黎,而是1870年之后的巴黎,历史尚不足一个半世纪!因为老巴黎已被一位名叫奥斯曼的人拆掉了,折旧率超过90%,相当于把波旁诸王、巴尔扎克和拿破仑一世的巴黎,从地球上抹掉了。相比奥先生,自认为狠角色的中国开发商,弱爆的感脚有没有?

  这位奥斯曼是当时巴黎的市长,他的大拆大建,彼时遇到的反对责难沸反盈天,特别是一些社会贤达如大文豪雨果,终其后半生的娱乐节目之一,就是大骂奥斯曼。

  可在今天看来,巴黎成为世界五大、欧洲第一的名城,政治经济,欧洲无出其右,文化时尚,可领世界之先。

  从古到今,“强迁人口”和“拆旧建新”,理论上难言政治正确,操作中也是千难万险。为什么“异代不同时”的长安和巴黎都取得了异乎寻常的成功?我伸出五个手指,就说一个字:势!

  顺势而为,成功第一要义。用我天朝的话说,就是适应社会发展的客观规律。

  汉初,政治动荡,同姓王异姓王一大堆;经济凋弊,天子出行不能具醇驷,将相上朝或乘牛车;人民散亡,十室九空,人或相食。所以,集中人力财力,立足重点区域发展,加强精英人群集中管理,当是应时救世、顺势而为的上策。

  而二百年前的法国,经历了大革命和拿破仑扩张的政治涅槃期,成为欧洲第一强国,另外,工业革命正揭开经济发展新纪元的序幕,策源地却是其百年老对手英国。作为欧洲大陆的中心,巴黎需要引入更多的人口和经济资源、增加更多更强的城市功能,甚至在军事上也要构建更牢固的防御体系,而汽车的出现需要更宽的道路,大工厂对小作坊的替代需要更大的城市用地等等。

  可见,痛惜难免,重建更加难免。虽然当时奥斯曼遭受了极大的争议,但盖棺定论,誉大于毁,功盖于过。当时的拿破仑三世,为表彰奥斯曼的贡献,在他的名字加了个封号,所以,之后人称奥斯曼男爵。

 二、市

  今天中国发展的时空意义,远大于从汉至唐的千载量变,亦不逊于西方诸强的大国崛起。而当下最大的势,是“市”,城市的“市”。

  美国诺贝尔经济学奖得主斯蒂格里茨说过,二十一世纪人类的经济发展有两大动能,一是美国的信息化,二是中国的城市化。

  为什么说“市”不说“城”?因为城为战而由王侯兴建,是冷兵器时代的概念;市为商而由人民自成,是新工业革命和互联网时代的发展要义。如果说“城”代表隔断、自固、防守、甚至对峙的话,“市”则代表流动、交易、沟通、互信、互利和相安共赢。

  古时建城立市的头条铁律,是逐水傍水而起,因为水能活人,便于灌溉,利于航运贸易。

  到了近现代,变其形而守其质,海运、铁路、航空的立体交通体系,不只使运输效能发生了几何乘数的变化,也使得城市规模和功能、居民的生活质量发生了根本性的飞跃,当然运输业本身也成为支柱强势产业。所以,近现代商业史上,美国有摩根卡内基拥铁路而成世纪巨富,亚太有董浩云(香港首任特首董建华之父)包玉刚(九仓创始人)以船王身份建百年基业。

  在中国城市化的关键期,以超大城市为核心的城市群无疑将成为主角,但主角的戏能否唱好,取决于什么?

  今天举一反例。说一个国际范儿的地产大败局:美国地产商+英国的项目。

  中国地产业内学习风气日浓,几大谈资案例之一是英国新商务金融区金丝雀码头的成功。但大多数人不知道的是,在最终成功之前,它曾拖垮一家全球最大私人(即未上市)地产商。(请参阅“豪言”公号之《事先未张扬的全球最大私人地产商破产案》一文)

  简言之,这家有辉煌业绩、丰富经验、政府支持的地产商,却把金丝雀码头变成了自己的滑铁卢。原因有三,一是政府承诺的城际交通规划没有准时落实,二是租务进度和质量不如预期,三是公司短期债务过重。但关键的触发原因却是第一个,它引发了其它利空的叠加。

  中国有位吴姓书生,当年以一部《大败局》成名,就是因为大败局给我们带来的教益巨大而深远。而在几乎不可逆的城市化和房地产方面,大败局尤其可怖。我们最大教训之一是北京城市扩张的摊大饼,所以,进入城市化攻坚阶段时,中国更不能摊大饼。

  在中国确定了以城市群为发展要点的城市化发展方向之后,城市内及城际间的公共交通就成为关键先生,一如工业化初期的电力、汽车年代的石油和新经济年代的互联网。这是一个新的风口,也是“市”的动脉和灵魂。

  三、事

  短短半年,万宝之争就变为华宝万恒深五方之争,但仍是大股东与管理层的权力之争。

  权力之争可分两种,一是纯粹的权力斗争,目标就是手段,手段就是目标,权力本身就是权力之争的犒赏;二是以任事为目标的权力斗争,争到权力是为了更好地做事,或者把事情做得更好。

  可任之事,往往有几个特点:一、大事;二、好事;三、新事。让我们来看看万科与深铁的合作,可否归入此类?

  半年前,在万科和深铁合作的董事会公告的第二天,能文善言的前董秘谭华杰开了个6.19夜场,其中一半内容是对深铁和万科合作“这件事”的深化解读。

  在谭华杰看来,首先,这事很大。他做了个比喻:轨道交通时代是类似1998年房改一样的重大机遇,现在正是爆发的前夜。能和轨道交通企业建议密切关系,开发商将具备极大优势。”说白了说是,搭上地铁,在白银时代就可以接着称王称霸。

  能做地铁项目,不仅有实益,对品牌形象亦有加分。“在香港评价开发商上不上档次,核心就看有没有港铁的招标资格。未来这类型情况在中国会重演。能否参与地铁上盖开发是评价企业能力优势与否的核心。”

  其次,这事儿与以往不同,很新。谭认为,现在中国城市化已进入第二阶段。一二三线的城市划分法已经OUT了。以后的主角是都市圈、城市群和城市带。城市下一阶段发展有没有戏,就看你在圈内还是圈外。

  怎样才能保证在圈内呢?就是跟着轨道走。谭华杰说,“城市发展是轴向发展,主轴就是轨道交通。”

  第三,这事儿很好。因为到目前为止,争斗诸方都承认,或至少不否认,与深铁的合作对股东有益。万科视之为自己新的风口,姚先生视之为救命稻草,华润傅先生对此亦颔首频频。

  所以,这个合作,既是媒体所形容的“王炸”,也是争执几方拥有的最大公约数。其实,尽管万科并不需要姚先生的钱,但还是很需要傅先生的万象城五彩城的,这一高一中两大系列,同样是华润在人人皆曰难做的中国商业地产界的两大“王炸”。

  细思明极。万科为什么不怕把事儿闹大?是不是因为这件事儿本身就太大、很好,还有创新。

  “如果这个方案通过,万科就占有了先机。这是事关公司未来发展机遇的重要事项,绝不是什么锦上添花。公司会排除一切困难,争取方案通过。”谭华杰收官时这样表白。

  这算不算狠话?!

  吓唬人也好,自己真信也罢,顺势,应市,任事,大体上还说得过去。