看经济工作会议我们必须了解这个会议的级别:

  中央经济工作会议是中共中央、国务院召开的规格最高的经济会议。自1994年以来每年举行一次,一般在每年年尾11月到12月举行,一般开会时间不超过四天。它的任务是总结当年的经济工作成绩,分析研判当前国际国内经济情况形势,制定来年宏观经济发展规划。

  中央经济工作会议是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标,同时也是每年级别最高的经济工作会议。

  2016年经济工作会议有关房地产的内容是什么?

  很多人对2017年的报告非常敏感,因为其中有“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话从昨天晚上6点就开始刷屏!!

  2016年经济工作会议一句话“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格

  正确研读经济工作会议报告!

  那么到底如何看待2017年的经济工作会议内容?

  其实对于房地产来说,更关键是看把握好几个姿势:

  1、钱会不会紧张而且贵起来?

  因为很多人关注了经济工作会议,而忽视了一个新闻:

  央行:对19家金融机构开展MLF操作共3940亿元,其中6个月2070亿元、1年期1870亿元,利率与上期持平,分别为2.85%、3.0%;向部分商业银行进行跨境人民币业务窗口指导,建议银行每周跨境人民币收支实现净流入。

  经济工作会议中关键的一句话解释了这一原因:调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。

  也就是2016年的大水没了,但流动性依然不会太缺,在经济下行周期,货币政策只有相对收紧的可能性,不可能全面收紧。

  看看余额宝的收益率,你就知道,现在的钱依然非常多,非常便宜,当然相比3季度的确在上涨!!(看看2014年楼市下调时的资金价格)

  对于房地产来说,这种情况下,调整是可以预期,但幅度就会有限,而且信贷这个手还很有可能会出现反复,在经济下行明显的时候放多点,经济稍微好点的时候收一收。

  货币政策要保持稳健中性。

  2、汇率会如何变化?

  要在增强汇率弹性的同时,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

  在2016年人民币兑换美元已经接近7,在未来的2017年预期不会出现突然大幅贬值的可能性,那么资金外流的趋势在外汇管制的影响下,就相对可控。

  3、依然要去库存

  重点解决三四线城市房地产库存过多问题。这一条的存在其实是因为即使在2016年,市场成交刷新历史天量,最后的结果,是三四线库存依然高压。而且从人口结构、经济结构看,三四线不仅仅没有降库存,反而增加了土地出让,这就使得库存越少的地方库存越减少,库存越多的地方库存越多。

  2016年房地产市场出现的分化加剧原因主要就是因为刺激政策一刀切,而且资本逐利,自然流入了一二线城市。

  4、房子是用来住的、不是用来炒的

  这句话刷屏,但意义要分开分析,首先明确什么是炒房,在当下接近20个城市限购的情况下,炒房比例已经降低,房地产天然具备了投资属性,而投资属性出现的原因是资金潮下的资产荒叠加的过去一年多的财富效应。

  只要房价涨,自然会有人用房子来投资。只要金融不收紧,自然房价会涨。

  整体看,930以来的政策非常有效果,这么多年房地产调控都是有效的,不存在屡调屡涨的现象,每次涨都是不调了导致的。

  5、要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

  房地产依然很重要,在未来依然会支持合理自住购房,那么从政策看,全国性的认房又认贷就不可能出现。包括首套房、卖一买一的需求依然可以正常入市,这种情况下,房地产就不会出现太大的波动,特别注意的是,调控下市场抑制了部分需求,未来酝酿的反弹,如果货币去向不完全改变,房地产市场的小周期波动特征依然会很明显。

  6、要落实地方政府主体责任

  这一条会影响2017年房地产政策,地方主体责任加强,所以过去2个月历史上执行力度最强的房地产调控。

  7、房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。

  一二线城市增加土地供应的可能性越来越小,即使在量价刷新历史的2016年,土地成交在房价上涨城市来说依然是萎缩。

  8、既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

  这两个分句其实很难统筹,但恰恰是中国经济的现状,抑制泡沫的目的是防止大起,但大落也是不允许的。所以房价的环比下调是趋势,但同比下调难度较大。这种情况下其实基本会用金融的手段控制房价波动的幅度。

  9、特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

  要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。

  这句话其实基本说明了,未来房地产市场一个特征,将不再以城市级别划分,而是成为城市圈,比如北京、上海、深圳周围的很多四线城市甚至发展空间要远远超过一些二线城市。

  包括用地指标的变化,未来这些城市会有相对较大的发展。

  10、要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

  这段话的意义和2016年的经济工作会议一样,伟哥认为,只要房价不连续3年下调,租赁市场就不可能真正发展起来,因为不会有稳定的需求,而需求也不会用收入的大部分来支付租赁。

  目前看,规模化租赁企业其实都是在政策边缘,住宅的租售比低于资金成本,这种情况下,租赁依然有很长的路要走。而从中介规范看,这可以说是2016年930来,这一轮政策最大的特征。

  11:长效机制:

  从市场趋势看,11月来,已经超过13个城市在10月基础上出台了楼市调控看着,从全国看,从930开始的这一轮楼市调控各地已经有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施:

  经济工作会议明确房地产长效机制有待建立,从市场看,2016年房地产从前三季度的爆发到四季度降温,楼市发展需要平稳健康。2017年房地产市场动向调控政策是不是会继续加码,是市场的热点关注问题。本次会议提出,明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

  过去的房地产调控更多是短期政策,所以经常因为经济走势不同而出现波动,长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策,关键是需要完善长期制度建设、房地产税等长期政策有望加快落地。建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从此次会议看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度。以长效机制引导市场稳预期。